盈利能力有待提高、管理层频繁变动成阻碍越秀地产规模化发展的罪魁祸首?

  销售额同比上升21.7%,达302.5亿元,完成全年目标258亿元的117.3%;实现经营性现金流入51.5亿元,年末现金及现金等价物及监控户存款总额约为220.2亿元,较年初上升45.2%。

  全年平均借贷利率由2015年初的4.95%下降至2016年的4.64%;净借贷比例由年初的73.1%下降至53.1%,外币借贷比例由年初的53.4%大幅下降至14.5%,余下外币借贷已与境外资产情况大致匹配,外汇风险对合并损益表的影响基本消除。

 “相比同行翻倍的业绩,越秀地产同比增长21.7%的业绩表现并不拔尖,如今2017年为何仅将业绩目标定为330亿元,8.91%的增长率怎么较去年还低?”

  广州国企越秀地产2016年交了上述这样一份销售额创公司历史纪录,且各方面财务数据都相当稳健的财报,但在2016年年度业绩会上,媒体还是提出关于其规模增长过慢的质疑?

  “越秀地产追求的是一种稳健的发展速度。”事实上,如董事长张招兴所言,越秀地产这些年的主旋律是求稳,但是这样追求稳健的战略,显然难以满足投资者的要求。

  越秀地产于1992年12月15日在香港联交所上市,是当时第九家在香港上市的中资红筹公司。同时,越秀地产为广州市国有企业,能在业务发展、土地资源获取和财物资源等方面持续获得母公司支持。

  例如,2015年6月,越秀地产就以底价获得广纸集团的广纸项目。由于是自家地块,拍出后越秀可获得60%的返还地价;2016年越秀地产又成功向母公司越秀集团收够了南沙十期地块,在广州南沙区新增约94万平方米的优质土储,支付总代价约为25.9亿元,平均楼面地价约2700元/平方米。

  作为与碧桂园、恒大差不多时间起步,但上市更早的企业,目前越秀地产不论发展规模,还是资本市场的认可度都稍显逊色。

  对此,港股一分析师认为,资本市场历来都是看企业的盈利能力,但越秀地产这些年的盈利数据表现并不抢眼,股价自然不会太高。

  其次,就规模而言,越秀地产频繁的更换管理层也会对其发展造成一定的影响。

  见地君查阅越秀地产2013年到2016年的盈利数据显示,2013年越秀地产的净利润为15.40亿元,同比上升28.8%;2014年净利润为15.75亿元,同比上升17.0%;但到2015年,净利润却同比下降21.2%,为12.4亿元;由于前一年净利润的同比下滑,2016年越秀地产的净利润上涨幅度较大,实现核心净利润约为17.2亿元,同比上升38.6%。

  越秀地产现任管理层掌管公司的时间都不长。2013年7月份,张招兴接棒陆志峰担任董事长;朱春秀接任副董事长、总经理等职位。

  2015年11月,越秀地产公告宣布,陈志鸿因工作调动辞任公司执行董事及总经理;唐寿春因个人事业发展辞任公司执行董事。同时,委任林昭远为执行董事、副董事长及总经理;委任欧韶出任公司执行董事及营运总经理。

  但到今年1月13日,越秀地产再次公告宣布,欧韶辞任公司执行董事、公司营运总经理以及彼于越秀集团内担任的其他职务。

  资料显示,欧韶曾任越秀地产副总经理、营销中心总经理、广州市城建公司董事、副总经理,以及武汉、杭州、沈阳、烟台和青岛的项目公司董事长。此前曾担任城建集团董事会秘书、投资部总经理、总经理助理及各项目公司的总经理等职务。

  据了解,欧韶具有近20年地产行业经验,在投资、营销、项目开发及公司管理等工作上取得较为显著的工作成绩,并在越秀地产的全国布局中发挥了积极的作用。

  在同行都迅速做大规模同时,越秀地产真的仅满足于现状?见地君对比越秀地产2016年上、下半年的拿地情况发现,其自身或也意识到了上述问题,并有意在寻求新的突破口,只是成效还有待验证。

  去年8月19日的业绩会上,越秀地产曾透露,2016年公司的拿地预算大概是60亿元,上半年大概耗费了10亿元,下半年计划是50亿元的规模。

  据2月23日越秀地产公布的全年拿地数据显示,截至公告日,其于广州、杭州、武汉、青岛等城市新增11幅土地,总建筑面积约421万平方米,按权益计算总建筑面积约204万平方米,应占土地金额约为105.8亿元。全年拿地金额较早期预算的60亿元多45亿元。

  业绩会上,副董事长及执行董事林昭远也透露,“规模的反应有一定滞后性,越秀地产现在的规模反应的是之前的投资。但2016年公司在土地方面的投入达105亿元,今年会增加到150亿元,所以未来规模增长肯定会更快。”

  在拿地区域上,杭州成为越秀地产2016年主要的投资区域之一。2016年11月28日,杭州上演月末土地大战,最终,经过26轮竞价,艮北商住地由越秀地产掷金60.1亿元、溢价66%摘取,折合楼面地价25787元/平方米,刷新板块楼面价新高。溢价66%对于一向稳健的越秀地产而言或也是“大胆”之举。

  为留住人才,去年开始,越秀地产也推出国企版合伙人计划。根据规定,合资格管理层成员就一个项目所作投资的总额可能各不相同,但每间项目公司全体合资格管理层成员所持的股权合共将低于其股权总额的10%。

  在当天的业绩会上,董事长张招兴也首次回应了越秀地产的规模化问题。其称,越秀地产并不是不进取,只是现在行业集中度越来越高,有些企业增长速度确实很快,不进则退,越秀地产肯定是前进的。目前形势来说,把规模定到1000亿元,甚至2000亿元并不现实,但公司有自己的业绩目标。