最近有条新闻很火爆,刺挠了所有人的神经:这则新闻可以告诉你什么时候买房?如何买房!

  有媒体报出深圳炒房客李先生的故事:两年前,李先生还只是上海一个普通白领,2014年辞职回深圳专职炒房,以100多万首付在福田买了第一套房子进行投资,到现在差不多有5000万的盘。但如今他如坐针毡,降价10%甩卖房产……

  新闻的重点在后面的甩卖,但很多人更关注前面的50倍收益,而且纷纷想学习!!

  伟哥详细的分析了新闻的内容;这条新闻有夸张的嫌疑,但这个新闻事实上的确反应了基本房地产存在的所有问题,从这个新闻其实可以看到为什么房价会涨?如何调控可以让房价平稳下来:

  对于普通人买房来说,其实很简单:

  信贷宽松的时候加杠杆买在核心区

  信贷收紧的时候降杠杆卖掉远郊区

100多万如何博了5000万?!

  这条新闻基本暴露了房地产市场的各种阴暗面

  1、这个案例是不是真实的?

  2014年100多万首付在深圳福田买房投资400多万,2014年年底就变成了800多万(部分新闻说没过多久,也有说是2015年)。

  深圳过去2年房价的确翻倍还多,但从时间点来看:

  以福田区为例:房价上涨出现在2015年的330开始。到今天2年的涨幅大约在120%左右。

  用100万房产频繁出让再的加杠杆是不可能变成5000万的,所以其实这新闻中很多人忽视了父母房产的加按揭:

  另外2年之内的房产交易是需要5.5%的营业税,虽然可以部分避税,但总体也看会影响投资收益。何况贷款解抵押的时间。

  2014年深圳的房价是平稳甚至下调的。

  从2015年330开始明显起飞:所以这个案例用100多万博5000万是夸张了,新闻也明确提及了父母房产的再加按揭。所以很难计算实际投入的资金。

  2、如果案例是真实的,这种上涨的原因是什么?

  深圳房价事实上,爆发出现在2015年330政策开始,之前的市场涨幅非常有限。

  甚至可以说深圳房地产市场在2014年也是处于下调过程中。

  330的楼市新政可以说是深圳爆发的导火线,也就是房地产市场这一轮爆发和信贷及房地产政策有关,并非市场自发上涨。

  3、资金潮+银行的房贷放贷冲动是房价上涨的最大原因:

  新闻讲述:当时看到房价涨得这么快,把爸妈名下的房子也都拿去做了加按(加按揭贷款),亲戚的指标也都借来买房,2015年反复操作了17次,2016年操作了4次,到现在差不多有5000万的盘。

  通过不断地加按揭贷款滚动操作,在2015年深圳楼市大牛市中,李先生手里房产市值达到了5000万,个人资产翻了十几倍。

  然而他每个月需要还20万的贷款,压力非常大

  深圳一直是限购的,当然之前的限购政策相对比较宽松,在2016年政策加码前,深圳限购是一年以上社保外地一套,本地户籍2套。

  从资金角度看:过去这一轮房价爆发的原因其实很简单:资金潮下的资产慌+部分投资者的财富效应。

  钱太容易贷款到加杠杆,优质资产又集中在一二线城市。叠加部分投资者买房赚钱后的蝗虫效应。

  那么银行在这个其中起到了什么作用?

  收入证明、流水证明,是否真实:

  国家统计局深圳调查队日前公布2016年深圳居民收支情况,人均工资性收入同比增长8.1%。

  据深圳居民收支与生活状况调查(一体化住户调查)数据显示,2016年深圳居民人均可支配收入48695.00元:

  按照这个收入,家庭按照3口人计算,也就是大约平均15万。如果买房的属于社会中产,那么提高到家庭年收入30万(平均)。也就是大约可以承担月供大约1.2万。按照这个收入也就是只能贷款大约250万。

  那么是不是可以这么认为:全深圳贷款超过300万的家庭,收入流水都有问题?

  贷款额度的天量释放,2016年一年释放的房贷是2009年的数倍。

  整体看,房地产投资的蝗虫效应是因为资金潮下的资产慌,买房依然看信贷。房贷不收紧,房价平稳难。

  4、深圳最近为什么房价出现了调整:

  但如今他如坐针毡,降价10%甩卖房产……

  国庆黄金周的第四天,深圳突然升级楼市限购政策,规定深圳本市户籍单身人士(含离异)限购1套住房;连续缴纳5年以上个人所得税或社保的非户籍居民家庭,限购1套住房;无房且无贷款记录的,继续执行三成首付;无房但有贷款记录的,首付不低于五成;已有1套住房的,首付提高到七成以上。

  从最近市场看,深圳、北京等城市成交量有所复苏,第一波投资客让利离场,接盘的客户数量依然不少,所以这一轮市场的故事还没有结束。

  3月是两会,所以供应量不会多,限价政策比较严格,2017年的房地产市场要看3月下半月到4月。