22日下午一则新闻,统计局发布了2月份70个城市的房价变化:喜大普奔的说,跌了。

  看看领头羊的表现:

 15个一线和热点二线城市中11个城市新建商品住宅价格环比下降、3个城市持平,除了广州一个城市环比上涨0.6%。涨幅已经是连续4个月回落。

统计局数据统计局数据

  这是去年国庆节史上最严的调控之后,房价的变化,应声而落,持续下行。

  再看看北上广深四大城市的数据。

北上广深四大城市数据北上广深四大城市数据

  10月之后,房价的环比涨幅都从之前的2%左右,迅速掉到了0%左右。深圳做得最好,从10月到2月,全部都是负数。(看到这些数据排列的那么有规律,我有些想笑又不敢笑)。

 这些城市全部都实现了本轮房价的调控目标:实现房价环比零增长。广州稍微有些例外,因为大广州的房价这一轮涨得不多,所以,调控的压力也轻一些。

  没有哪一次调控比这次更加立竿见影的了,说要它在什么时候跌,立马就能在什么时候跌。也没有哪一次调控比这次更加精准到位的了,说要它零增长,就能准确控制在每月的跌幅在0-1%之间。

  我们可能遇到了一个假楼市。

  还有什么比这样的调控更加成功的,我给打满分。后人观之,绝对称之是中国房价史上的一道奇观。

  相信未来几个月,还是这样的景象。

  但同样还需要看到的第二点是:房价为什么跌幅一定都要控制在0-1%呢?不能把跌幅搞到10%吗?或者20%,30%?那样,吃瓜的群众才买得起啊。

  有时候,坚持从实际的角度独立观察市场,是需要坚定的勇气的。现在回头看起来,有形之手的意图从一开始就是要实现房价稳定的,渴望维持一个不大涨不大跌的牛皮市,并以此来进行时间换空间的征程。在这个任务完成之前,这样的调控方式可能都会继续,这个继续不一定是一直这么搞,但却是会时紧时松的来那么一回。房价涨起来的时候就控一把,跌的时候就暗暗松一把。总之就是,别给我大涨,但是也千万别大跌。

  还有重要的第三点。这样的价格,对于你看待房价未来的走势有多大意义?

  没有太多。

  因为这样的价格是扭曲的,失真的,失真的意思是,价格已经失去了调节供需关系的功能,你不能再把它作为买房决策的参考依据,它只是为了满足民意的狂欢。

  我们都知道在过去的几个月里,那15个重点的一二线城市都发生了什么故事。环比零增长的房价结果,是建立在有形之手对新建楼盘价格的强力管制的基础上的。虽然市场上从来不乏有人支持这样做,但是,这样做的结果我们必须要意识到,就是:大家未来需要对国家统计局发布的这些房价数据,保持适度的漠不关心。未来判断房价的变化和自己是否买房,只能依据自己到市场上踩盘的零碎的切身体验,那会造成未来大家对房价的认识更加混杂。

  还有重要的第四点,这样的跌幅,对于刚需的买房人来说,有什么帮助吗?

  暂时还看不到。

  因为,房价跌得实在是太少了,就算你意思一下,也不要跌百分之零点几吧。这个跌幅,对于房价一年涨50%的深圳来说,你就是不调控它,市场的自然震荡也比这个多。这个跌幅,对于房价5-6万的深圳来说,买不起的刚需还是买不起。

  我们期望真实的价格能够成为资源配置的手段,意思是,当价格因为市场供需的关系变化而出现下跌时,投资回报会减少,需求会下降供应会增加,资金会流出,投入到别的行业去。但是现在,房价跌了这么一点点,大家的预期是:不涨了,但是也不怎么跌,反正将来还是可能会涨。这样的认识是现在市场上,尤其是四大城市的较为主流的看法。

  可这样的认识一形成,大家就都卯足劲儿趴在那儿等着抄底。手里有资金储备的开发商,在房价连续下跌的这四个月,死命的去买地。手里有资金的刚需投资客,在这个期间,也是趴在那儿,等时机去抄底。而手里有房子的小业主,也是要硬着头扛着,怎么着都不降价放货……

  总之,现在的资金是啥也不干,不流进也不流出,更不要说去实体了,它就是趴那儿,跟打埋伏等兔子似的。

  所以,这个百分之零点几的跌幅,既让买不起房的刚需们看到了房价不涨了而闻鸡起舞,又让手里握一堆房子的房主看到房价也没有跌而暗暗窃喜。反正,你看到了不涨,我看到了没跌。

  也许你会说,这只是开始,下面会跌了呢?毕竟政府在控制啊。的确,不少人会这么想。而对于另一些人来说,他们又可能会看到:既然还是政府控制,那我怕啥,跌到受不了他就放开了。

  谈到未来的房价走势,关键还是要围绕着政府来说。

  正如那个千古之问:政府能不能控制价格?

  对我们来说,当然能。我们不同的地方在于,政府的权力足够大。所以,每当有人问起调控能不能打跌房价时,我们都必须异口同声的回答:会。套用一句流行语就是:世界上没有政府调控控制不了的房价,如果有,那就两次。如果调控出台控制不住房价,那么调控就会一直出,直到把房价打趴下为止。

  但不知有多少人想过,这个逻辑反过来也成立。所谓能力越大,责任越大。有形之手既然要控制房价涨,也要控制房价跌。不然涨了有人不满意,跌了也同样有人不满意。结果就变成了:政府要对市场价格的涨跌负责任——既不能大涨伤害到刚需,又不能大跌伤害到房主,而本来这个风险应该是自由交易的个人独立承担的。

  这就是为什么这么多年,房价涨老百姓会骂社会不公期待政府管管,房价跌老百姓会去砸售楼处期待政府救救的深层逻辑。因为大家都认为,我是无辜的,今天这样的局面不是我造成的,政府必须要出面,总之就是:国家要兜底。

  所以,按照这样的逻辑,如果接下来房价继续这样牛皮市还好,而如果意外的发生了大跌,那么政府也会奋不顾身一马当先的出来救市,如果一次救市不管用,那么就会有第二次,救市政策会一直出,直到把房价救起来为止。2008年的4万亿,和2015年的去库存,都是这样的玩法。

  但问题来了,过去的10多年,往往我们看到的是,政府在大力托市的时候非常卖力,而在强力打压的时候又不怎么卖力。比如大力托市的时候,洪水猛兽般的货币可劲儿砸啊。而在打压的时候,通常都是像家长打孩子,高高举起轻轻放下。比如大多数的房地产调控,尤其是这一次,三令五申喊得多凶啊,结果还是要“实现房地产的稳定健康长远发展”,涨幅只要逐步回落就可以了。

  最后谈一点对未来房价的认识。春节过后,我发现想买房的人又蠢蠢欲动了。

  1、这次的调控不同于以往的地方在于,政治化的色彩最重,因此可能会持续较长的时间,因为大城市的房价的确太高了。不是涨幅过高的问题,而是绝对值过高的问题。但又不能直接一巴掌打趴下,所以,调控会时不时的压着,但有安全阀。为建立长效机制赢取时间,也等着居民收入跟上来。

  2、市场在一段时间里都会是个牛皮市,整个1年都很难有大的反弹,不适合短炒(如果可以,希望最好以后都不要短炒了)。一旦有大的反弹,调控又会加紧。对于刚需来说,少看点鸡汤多看点房子是正道理。非买不可的话,就别穷等着抄到底了,买房子是一个长期行为,自己能承受又需要,觉得长期还看好,那就别想着什么都占了。有时候,我发现有些买房人很有意思,怕房价涨,喜欢骂炒房客,骂开发商。但当炒房客离场,开发商降价了,他们又不敢下手了。所以,问题还是在于自己的独立判断,以及独立为自己的购房行为担责的勇气。

 3、对未来保持适度的乐观,对于深圳,对于中国,我都认为未来都不会像一些观点描绘得那么惨。正如巴菲特所说,过去的240年,看空美国经济的人都错了。过去的30多年,看空深圳看空中国经济的人也都错了。如今虽然未来的复杂性在加剧,但中国、深圳继续上升的根本趋势并没有中断的迹象,我也没觉得中国真的会走回头路。还记得特朗普刚刚上台人民币狂跌时,大家都是怎样心惊肉跳的吗?觉得要变天了,市场要崩盘了。现在呢?没见谁还记得自己当初说过什么了。基本面不会颠覆,大城市房价的长期安全性还是较高的。

 4、过去10多年是一个普涨的牛市,过去3年是一个结构性牛市,少部分大城市涨,大部分小城市不涨,城市之间的分化在加剧。买房子的方向其实已经不用多说了,大家都形成共识了,留在最好的城市,留不下来就去离它最近的城市。不一定要图赚多少钱,但是抗跌性一定是最好的。