2017年非常明显的出现了楼市成交有所降温的现象,全国各地严格的调控下,楼市成交从2016年前三季度的高温中明显退烧。这一轮从2016年930开始,到现在已经有28个城市发布80次房地产约束性政策的调控潮,达到了初步效果。

  1月,在春节淡季的行情下,重点城市商品住宅成交量环比大幅下降;但与去年春节所在月份相比,增幅显著,值得注意的是。中原监测的40个城市数据显示,1月,商品住宅成交面积环比大幅下降35%,与去年月均值相比,降幅达42%;但与去年春节所在月份相比,上升21%。各线城市有所分化,一线城市下降17%,与此同时,二线、三四线城市分别上升24%和33%。

  但部分城市的土地市场却依然高温中,热门地块抢地现象依然存在。

  看数据:

  一线城市,包括北京、上海。最近成交的几宗地块基本已经接近0溢价率,体现了调控严格城市下,土地市场也出现了部分降温。但部分二线城市虽然楼市降温,但土地市场依然热度很高。

  1、热点城市土地市场依然火爆:从武汉、南京、郑州、合肥、苏州、杭州、上海、温州、北京、深圳、广州。11个城市卖地超过百亿。

全国热点城市土地出让情况全国热点城市土地出让情况

  2、春节后短短的2周时间,超过10亿的地块就有21宗,在各地严格的调控措施下,的确高价、高溢价地块明显减少。但即使在各地调控抑制了表面溢价率的情况下,依然有部分土地达到价格上限需要摇号出让。

春节后超10亿地块列表春节后超10亿地块列表

  3、从企业看,截止2017年2月20日,拿地超过20亿的企业已经多达30家,在楼市调控力度非常大的情况下,房企拿地积极性依然比较高。

房企拿地情况房企拿地情况

  那么为什么这些企业在楼市因为调控政策逐渐平稳的时候依然抢地呢?

  伟哥认为主要有几方面原因:

 1、去年卖的太好

  官方公布2016年全年销售业绩的企业合计有35家,这35家企业合计销售额在2016年达到了32149亿,同比2015年全年的21351亿上涨了51%.

  其中:恒大、万科、碧桂园突破了3000亿,另外绿地、保利、中海、融创、华夏、华润、金地等企业也进入了千亿房企行列。

  从企业的销售同比看,碧桂园、融创、新城、朗诗等企业2016年相比2015年出现了翻倍上涨。

  不仅仅在2016年收获了刷新历史纪录的销售业绩:多个企业对后市也制定了较高的目标:恒大、万科和碧桂园均提出了未来1万亿销售目标,

  2、钱虽然贵了,但额度依然比较宽裕

  2017年1月:当月人民币贷款增加2.03万亿元,外币贷款增加246亿美元;

  分部门看,住户部门贷款增加7521亿元,其中,短期贷款增加1229亿元,中长期贷款增加6293亿元。

贷款数据贷款数据

  单月住户部门贷款数据刷新了历史纪录,最近虽然房款周期延长,但从节奏看,房企依然判断两会后会相对相对平稳。

  3、房企拼抢规模,市场集中二三线城市,对赌政策执行时间,认为调控政策不会持续超过1年。

  整体看,因为春节土地供应减少,所以与其后续房企依然会增加拿地金额,在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大年份后,房企补充土地的积极性明显较高,即使在调控影响下,各地供应出现了的土地依然未出现流标等明显的降温现象。

  标杆房企对热点城市、热点地块拼抢积极。

成交合计成交合计

  对于未来房价预期来说,因为非常明显的拿地成本增加,未来房价上涨预期更加强烈,而一旦房价进入调整周期,很可能房企面临着巨大的销售难题。

  房企抢地积极性大涨,宽松的货币政策是主要原因。在2016年,整体信贷政策宽松,大部分房企发债成本明显降低,替换了过去的高价资金,最低甚至在3%左右。宽松的信贷货币政策,导致房企积极补充库存。