不好意思,春节后北京首次拍地,让准备看热闹的媒体老师失望了。

  房山良乡01-02-03等地块,仅仅经过7轮报价,中海+首开+保利+龙湖联合体以23.25亿元拿下,溢价率仅为10.62%。

  为什么在嗷嗷待哺的北京市场,成交地价居然“这么低”,专家已有很多分析,兹不多述。令攸克君惊讶的,是拿地联合体出现了中海地产的身影。

  2013年以来,一线城市和二线热点城市土地市场的一个明显特点是,房企开始联合拿地。进入2015年后,主要城市尤其是一线城市土地市场,房企联合拿地已是普遍现象。

  在前20房企里,与其他房企组成联合体在一线城市拿地,龙湖是最早试水的企业或之一。这是吴亚军有意为之。近几年,龙湖地北京拿到的地块,几乎都是联合体形式。

  联合拿地的好处,已成业内共识,简单来说,第一,地价越来越贵,一幅地动辄几十亿甚至上百亿,大房企一家吃下不是不可以,但抢到一幅地王之后,后面若有更好的地块就有点吃力了;第二,房价越来越高,调控随时会来,拿到几块地王,遇到调控,就很被动了;第三,联合体一般都是同档次的企业,大家联手,降低了竞争的激烈程度,虽然单个企业的获利会摊薄,但拿到地的概率比较高。

  包括万科、保利、龙湖、华润置地、金茂、首开、首创置业等知名房企在内,已是联合体的常客。比如,今年1月19日,北京新年住宅用地首拍,就是首开、保利、龙湖、首创联合体以17.28亿元、70%自持商品住房面积竞得平谷区金海湖地块。

  然而,中海是知名房企里的独行侠。如果攸克君没有记错,2013年以来甚至更早,至少在北京,2017年2月16日是中海首次加入知名房企拿地联合体。

  中海最近一次在北京抢到热门地块,还是在2014年11月2日,经过42轮举牌,中海击败一直紧咬不放的天恒-永同昌联合体,以59亿元夺得规划建筑面积可达334883平方米的石景山地块。再往前是2013年1月10日,中海曾以20.18亿元拿下石景山老古城另一地块,即中海金石公馆所在地。

  恕攸克君孤陋寡闻,粗略查询公开资料,近5年在一线城市,没有搜到中海加入房企拿地联合体的新闻。再往前,只查到在2011年8月8日,中海与广州金誉实业投资有限公司联合体以底价16.8亿竞得广州开发区20万平方米SDK-D-2住宅地块。但这个联合体甚是蹊跷,因为广州金誉既不是房企也非金融机构,以中海的实力,这种规模地块也无须与人联合竞争,何况还是底价。广州金誉更像是策略联合,或者是地主家的,因此它们迥异于我们现在说的拿地联合体。

  就在两个月前,在另两个热点城市,中海仍是孤军奋战。2016年12月14日,中海以29.64亿元夺得厦门同安地块,隐形楼面价30400元/平方米。2016年12月27日,集中出让20宗地块。中海地产以109606万元竞得武汉江夏区P(2016)132号地块,楼面地价8230.05元/平方米。

  是什么因素促成了中海在一线城市拿地策略的转变?

  攸克君试着从两个方面分析:其一是外部环境。一线城市狼多羊少的局面日益加剧,即使是前10大房企,想要独吞一幅住宅地块,绝不是你有钱就能抢到。还是那句话,加入联合体,至少拿到土地的概率大大增加了。能在联合体里分到25%的份额,总比一无所获要强。

  其二是内部环境。众所周知,去年底中海突然换帅。11月15日,郝建民辞任中海地产董事会主席兼行政总裁,肖肖接任。12月7日晚中海公告,肖肖不再兼任行政总裁,从龙湖回归的颜建国任执行董事兼行政总裁。

  颜建国是不是将龙湖联合拿地的方式借鉴到了中海?须知,龙湖自2013年以来稳健增长、追求利润的模式,与中海十分契合。

  多年来,中海一直是以自己的节奏发展。2014年实现合约销售额1408亿港元(约合人民币1150亿),2015年实现合约销售额1806亿港元(约合人民币1513亿),2016年实现合约销售额2106.48亿港元(约合人民币1861亿)。

  虽然中海长期以其强大的盈利能力傲视同侪,但规模增速确实大大低于同级别房企。去年的楼市那么好,中海的销售额增幅居然只有区区20%,实在是说不过去。这是不是与中海前两年在北京上海等城市拿地太过保守有关?

  值得指出的是,2016年中海及其附属公司在全国新增18宗土地,但前10月仅新增7宗,其中有三个月拿地数量为零。而就在中海换帅后的2016年12月,中海地产在无锡、厦门、南京、苏州、佛山、武汉、重庆和南昌连进9幅土地。

  包括在北京加入联合体拿地在内的多种迹象表明,中海的行事风格正在悄然发生变化,有别于郝建民时代的变化。

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