燕郊的土地问题你懂的,在不动产局没喊出落宗之前,这个链条一直很完整,没问题。但现在让人很受伤。

  2016年12月1日至2017年2月10日的72天,燕郊多个小区的房子在不动产局没法落宗,近千名业主就落宗问题进行维权,引发全国关注。2月10日,三河市政府连夜作出了解决方案。2月11日,三河市政府发出通告指出:凡取得《房屋所有权证》的业主,都可直接办理不动产登记手续。2月13日,根据相关时间安排,业主开始陆续办理不动产登记。

  虽然落宗事件已被解决,但此次事件反映了,“土地落宗”的信息就像推倒了多米诺骨牌的第一张牌,引发了一系列的连锁反应。

  此次事件的源头,在于燕郊开发商不经过正规流程将工业、绿化、文旅用地私自改为住宅用地。

  所谓落宗,通俗而言,是指在执行不动产登记后,房产证和土地证合二为一,房屋和土地必须关联,在国土局备案的土地的属性、用途、年限,必须和地面建筑物的相关信息一致。房屋和土地关联的过程,就是落宗。商品住房的土地性质必须是住宅用地,否则无法关联。

  那么问题来了,工业用地变性为住宅用地需要招拍挂,可以卖的住宅用地都有公开程序,又怎会出现今天的落宗问题?

  这件事的本质,是开发商与地方ZF的“纠缠”。

  而燕郊的一些土地性质和归属存疑,由来已久。不管是不是住宅,都可以成为住宅,然后上市买卖,交易过户,正常贷款,正常拿房本。在不动产局没喊出落宗之前,这个链条一直很完整,没问题。但现在没落宗的房子,让人很受伤。

  2004年-2008年是燕郊房地产发展的初期,为了缓解北京人口压力,北京人口外溢到了燕郊。但地方ZF,没有完整的土地供应计划。加上住宅用地不多,工业用地就成为供应主力。

  在2004年施行土地招拍挂制度以前,土地出让方式是协议出让,那时候如果土地的用途需要改变,基本上开发商只需要跟规划部门打个报告即可。由于国土资源部门和规划部门、建设部门之间信息长时间没有及时对接,2004年之前,土地用途改变的信息很多并没有在国土部门备案。

  地方ZF可以利用其对本地商、住用地一级市场垄断的权力,构建一个住宅用地的“局域性卖方市场”。地方ZF有对土地的垄断性卖地权。

  与住宅业供地过少相反,中国工业用地供给却过多。一般住宅用地比例只有10%至15%。另外包括教育、医院等公共资源的土地使用比例一般是15%至20%。剩下的就是工业、矿业用地、商业服务用地等。但是燕郊这个地方,根本用不了那么多的工业或者商业用地,开发商不要,反而是抢着买住宅用地。地方政府就会存在先上车后补票的情况,把部分土地的非住宅用途变成住宅用途。

  为招商引资,地方ZF的引资政策中几乎毫无例外地设置了用地优惠政策,包括以低价协议出让工业用地,按投资额度返还部分出让金等。于是,经常出现的情况是,基础设施完备的工业用地仅以成本价甚至是所谓的“零地价”出让给投资者50年。

  当年,燕郊工业用地20万元一亩,低于住宅用地的5倍,住宅用地相当于100万元一亩。由此计算,容积率设为正常的2.5,则是一套100平方米的房子单价为1000元左右。

  如此低廉的土地价格自然吸引着开发商的眼球,所以开发商与地方ZF一拍即合。先交土地出让金,盖房子,日后再慢慢变性土地使用权。据说不是秘密的秘密,福成拿下的大批土地是当年的奶牛场,今日的上上城、青年理想新城。

  另外要说的,燕郊是以当地的福成、首尔甜城、悦榕湾、天洋城四大开发商为主,垄断着整个市场。福成的项目几乎占据了燕郊地产的半壁江山,被当地人喻为“半个燕郊都是李福成的”。

  在这方土地上“外来的和尚不好念经”,市场封闭,从来没有外地房企进入过。而“围城”之下,自然是一家独大,开发商可以随意更改拿地规划。地方政府又有对土地的垄断性卖地权。野蛮表象之下隐藏的是土地出让过程中的地方保护主义及暗箱操作。

  不过,中国城市产业发展联盟主席陈宝存表示,燕郊楼市确实存在本地开发商垄断的问题,但这是由于历史原因造成的。2004年土地招拍挂制度实施以前,环京区域“没人看得上,给谁都不要”,因此很多土地都被当地政府以协议出让的方式“摊派”给了本地开发商,这在当时是符合法律规定的。只是近两三年来,北京市场发生了深刻变化,没地了,大家才开始把目光投向燕郊。落宗一事也被受各方瞩目。