「跟投」是房企内部的事情,跟我们购房者有什么关系?恐怕有,甚至会影响我们买到的房子的品质。

  什么是「跟投」?简单说,就是职业经理人也能成为楼盘的股东,跟着投钱,也跟着赚钱。

  万科是最早形成完整「跟投」机制的房企,现在已经有不少房企竞相效仿。前两天(2 月 10 日),万科集团高级副总裁谭华杰在一次分享会上说,「跟投」机制是个好东西。

  他的逻辑大概是这样的——

  对于大牌房企来说,每个城市分公司总经理或团队都希望自己的业务做大。没有「跟投」机制的时候,谁胆子大,谁就能从总部拿到更多的资源(主要是买地的钱)。这实际上是在奖励冒险,会使整个企业的经营风格变得越来越激进,投资风险变得越来越高。

  他认为解决这个问题的最好方法就是「跟投」机制。强制城市分公司总经理自己拿钱出来跟投所有项目,这就会制约胡乱拿地的行为。所以,「跟投」机制实际上是把项目决策权的第一步交到了对项目最熟悉的人的手里,这样可以大大地减少投资失误和风险。

  谭华杰在万科内部素有「谭大师」的美称,他说的当然是正确的。但这种正确,是对房企而言的;对于我们购房者来说,「跟投」机制存在这么一种风险——有可能会导致房子的品质越来越差。

  没有「跟投」机制的时候,城市分公司总经理是彻头彻尾的职业经理人,只拿工资和奖金;现在有了「跟投」机制,他就多了一个身份——项目股东,变成了一个「小老板」,但他又不是真正的老板,这个企业不是他的,他的职位也是过几年就要换一次——这样一来,他就有可能能省则省,反正省下来都是自己项目分红的一部分,可以进自己口袋。

  要注意,他不是真正的老板,他没有十分的必要去考虑企业品牌的长远发展,所以做几个烂项目出来,不至于毁他的前程——此刻,赚钱更重要。

  这只是一种理论上的「堕落」?现实中,就已经出现这样的情况。我见过「跟投」机制下的城市分公司总经理,为了省钱,把很好的项目给糟蹋了,比如不做更彻底的人车分流,不做底层架空,用更便宜的材料,反正他们的营销很强大,可以把皮吹成牛。

  省下来的钱,都是利润,「跟投」机制可以让他合法地、名正言顺地塞进自己的口袋。

 对于企业而言,「跟投」机制当然是个好东西;但是,如果要对购房者负责,就必须同时补上对产品品质的强力管控机制。

  万科本来就是没有「老板」的企业,除非同时补上对品质的强力管控机制,不然它的「跟投」机制很可能会让品质标准失控——准确说,质量水准应该不会下降,因为那是底线,但品质标准(或者说基于同等价格的档次)就不一定了。

  万科曾经引以为傲的,是他们的职业经理人制度,是他们的职业经理人精神。希望他们的职业经理人精神,不会消失。

  (原标题为:他们不停说「跟投」 对购房者真的是好事吗?︱德科早上好No.37)