今天一路跑到了湖北黄石,坐下来想想,还是应该把东莞前几天的地王和各位聊一聊,信号意义还是蛮大的。尤其对于深圳正在选择的住房政策,我个人为认为有启示。

  1月20日,东莞2017年度首块商住用地——凤岗官井头地块出让,也是首宗采用“限地价+竞配保障房”方式出让的地块。万科、保利、碧桂园、融创、中海、益田、龙光等10来家房企参与,经过了154轮竞拍。中海地产最终拿下,最终成交价:292284万,配建面积:36450平米,可售楼面价:28307元/平米。而这块地周边的房价都没有干到28000。

土地土地

土地土地

  东莞这块地,是在史上最严厉的调控中创下了历史新高,也是在深圳开始进行史上最严厉的限价政策中创下了历史新高。

  这件事儿给我带来了一个思考:为什么在这样严厉的调控下,还会有企业不要命的愿意花贵过面包的代价去买地?企业对未来到底是怎么判断的?东莞的地王是不是只是一个个案?还是具有启示意义?

  我认为有不小的启示意义,这个启示意义就是:对中国的房企而言,都市圈时代已经出现了资产荒。

  1、房企不惜代价拿地,反映的是什么?资产荒。

  首先来补充一些细节:

  中海拿这块地,你可以说他是在补库存,但是,也可以说他对东莞的未来继续看好。

  但是,这些房子将来会卖给谁呢?显然不是东莞人,毫无疑问是深圳人。所以,中海的逻辑可以改成:对深圳的未来继续看好。

  继续,在这之前,同样靠近深圳的东莞黄江,土地也已经卖到了25000块,这次比那次更高,而且还加上了配建。

  我想,如果换到东莞另外任何一个靠近深圳的地方,土地价格同样也会很高。如果是松山湖,可能更高。

  最终,这些汇总下来,说明了一个问题:房企对东莞的判断已经发生了完全的变化。

  他们的判断是:中国的人口未来一定会加速流向大都市圈,都市圈的未来一定会出现同城化,也就是统一市场。因为单一一个核心城市容纳不下那么庞大的人口,比如深圳现在已经2000万人口,还在继续增加,人口必须分流。

  基于这两个判断,中国的房企如果要确保企业未来的可持续增长,就必须要在都市圈内占有足够多的土地储备。并且,在都市圈内,比如深莞惠,在深圳拿地和在东莞拿地,本质上都是一样的,都是在大深圳都市圈拿地。

  这两年来发生的故事都是一样的逻辑,比如,融创这家房企,入珠三角1年时间,进了8个城市,拿下了17个项目,这8个城市都在哪里?主要集中在两个都市圈里:深莞惠、广佛肇。真正的位于深圳的项目,只有龙岗和龙华两个项目。

融创进珠三角1年,8城17个项目融创进珠三角1年,8城17个项目

  再比如恒大,这几年的时间里,在深圳囤地的规模,迅速超过了1200万平米。

  这些例子,不胜枚举。房企进军都市圈的速度和规模,比起之前,更快更迅猛。

  这个意味着什么?意味着在极短的时间里,房企对于比如深莞惠、京津冀这样的都市圈内的土地需求,在大幅增加。而对于城市来说,并没有做好这样的准备,各地的地方长官还是按照原来的对本地需求规模的测算而进行土地供应。

  这样就会带来一个大问题:都市圈内的土地供应远远跟不上房企们快速增长的土地需求,所以,地王就会不断的出现。这个市场逻辑,主导了2016年以来在东莞、昆山、廊坊不断出现的地王现象。

  换句话说,这1年多来,中国的都市圈内全部出现了资产荒。东莞这块地,折射的就是这个。所谓的资产荒,相对应的是企业需求的大幅增长,呈现出来的相对的土地供应不足。

  我们很多人在看待东莞凤岗和之前黄江出现的地王的时候,都认为这对于东莞的房价不可思议。但是实质上,在房企眼里,都市圈的市场,是一个城市边界逐渐消融的市场,是一个统一市场。所谓的统一市场,就是深莞惠甚至中山,四个城市会逐渐的成为一个巨大的城市,那么未来的核心区就在从福田到深圳湾的这条线上,以此逐步外推,副中心区、郊区、远郊等等。

  这个结果直接导致了:房企去东莞的临深区域拿地,他们是按照深圳的房地产价格来估值的,而不是按照东莞的中心区。

  那么,如果说这样的地王不是一个个案现象,接下来继续出让的土地供应会怎样表现?毫无疑问,如果没有强力的压制,只会是一个接一个的地王出来。在黄江、松山湖、凤岗、常平等等,甚至在惠州大亚湾,也都会一样。政府来主导的土地供应,根本无法跟得上企业的需求,也打不过资本的蜂聚。

  2、东莞地王对于深圳要选择住房政策的启示

  如此,继续往下说,这样的地王,对于深圳、东莞、惠州这些城市的土地政策以及住房政策,有什么样的启示?

  很显然,市场在提醒深莞惠三地政府,建立一个三位一体的土地出让系统,将将深莞惠都市圈视同一个房地产市场,在三地范围内进行统一的土地供应安排。

  原因很清晰,东莞、惠州的土地供应,满足的不再是东莞人的需求,而是深圳人的需求。因此,东莞、惠州如果仅是根据自身城市的需求规模来进行土地供应的测算,只会造成一个又一个的地王出现,东莞、惠州在进行土地供应的时候,需要把深圳的需求规模考虑进来。而深圳,则需要真正的考虑如何使得深圳人能够真正的在东莞惠州的临深区,住下来,并且在那里消费。现在临深区域的问题在于,东莞惠州的临深区域不好住,交通不方便,公共服务不一样。这些,只能政府去协调打通。

  简单说,东莞这一系列地王的根本启示是:深莞惠需要从更高的高度和更广泛的市场去调控房地产,东莞惠州地多,可以多卖地,相应的深圳需要倾斜通向东莞惠州的轨道交通,承担更多的公共责任,把人口尽可能多的导过去。这才是真正的增加土地供应。

  三地的政府现在也在做,尤其是深圳,和东莞惠州一体化推进的更加积极,但是,看不到长远的、系统化的策略。在土地供应上,深圳似乎更是还没有这样的打算。

  我们看这个,在东莞地王的同一天,深圳市委书记许勤在广东省两会上接受采访时详细解释了深圳的严厉调控政策。

  许书记这份问答传递出的信息量非常之大,篇幅有限,我们只谈重点。深圳的态度是:市场有失灵,所以政府要调控。而政府的动作显示出,依然将重心依然放在人才公寓的建设上,每年建设多少人才公寓,供应多少,都有数字。

  但关于市场化土地供应的增加上,没有数字。

  人才公寓当然也是供应,但却是代表着深圳住房市场思路的大变化。如果按照这个说法,我们来推演一下,深圳未来的房地产结构是什么样子:

  一手通过严厉的行政管制手段,限购限贷限价,把房价稳定在一个基本静止的水平上,不会再大涨也不会再大跌。

  一手通过快速的人才公寓建设,最终实现香港(一半人住公屋)甚至新加坡(85%以上的人住组屋)式的房地产市场结构。

  两手抓,两手都要eng,以时间换空间。

  以时间换空间的大方向当然是没错的,以目前的情况,仅仅是通过增加供应,也的确没有办法跟得上增加得更快的住房需求,通过管制把房价压制住,同时增加供应,最终形成市场的稳定。

  但是“空间”从哪里来,是从人才住房里来,还是从东莞惠州来?却是事关长远的根本大法。

  我必须说,我们到现在还没有找到任何一个方法能够比市场更有效率的解决大部分人居住问题,我们也还没有见过一个2000万甚至3000万人的经济体采用过保障的手段来解决高房价的问题。香港、新加坡的经验是不是适合深圳,并没有严密的论证过,深圳现在的人口规模已经超过了香港和新加坡之和,并且未来可能是这两个城市总和的翻倍。采用政府保障的方法,我个人判断是走不远的,如果政府可建设人才公寓可以缓解高房价,那么对比远超香港、新加坡的人口规模,深圳将要建设提供的人才公寓必须要是天量,那要花掉多少财政,用多长时间,财政能否长久的支撑?显然那是不可能的。它既不能根治高房价的问题,也很难能让大部分人住得更好。

  让我做出这样的判断还有一个理由:相比于市场,政府主导的资源配置无疑将是低效的。这个观点不需要再去妄费唇舌的论证了,如果你仔细回想一下,长租公寓的出现,和之前政府主导的公共租赁住房,对于白领问题的解决,就明白了。

  我认为市场已经给出了解决方案,黄江的25000块的地王,凤岗28000块的地王,都在给出同样的启示:市场已经自发的将东莞惠州的临深区域的土地供应归拢到了深圳都市圈内。将那里的土地供应更快的盘活,恰恰是深圳未来要解决高房价问题的努力方向。

  也许,即便如此,我们也不能非常成功的控制住高房价的问题,但是,这样的方法——把大都市圈内的所有土地都统一起来进行供应,通过市场化的方式来疏散需求,是比任何一种办法都更有效率的办法。