为什么房价好像在跌,而地产商还那么奋不顾身地拍地?

  本来,元旦到春节之间的这段时间,原本是写各种总结的「垃圾时间」,但是今年却一反常态,各个热点城市及其周边城市,都在这个时间段拍地:一方面是趁现在行情还不错继续卖地,另一方面或许希望这个时间段少点人关注地价。

  我几乎每天都在整理各个城市的土地竞拍信息。差不多只看到两种结果,一种是低溢价率或底价成交,调控成果显著啊;另一种是高溢价率成交,不少城市的地价还在屡创新高。两种结果,极其悬殊。

  在不同城市,底价成交的原因也不同——

  有的城市把起拍价弄得很高很高,溢价率自然就看起来就很低很低;

  有的城市是地还没拍之前就让地产商出钱帮政府进行旧城改造、建回迁房,然后政府默许他们底价拿地;

  更多的城市,是直接设定一个正常的溢价率,然后竞拍配建保障房的面积,让你算不清楚楼面地价,你大概只能算出一个看起来并不高的名义楼面地价。

  竞拍配建保障房面积,说到底不过是一个数字游戏。几年前,上一个房价上行高峰,杭州就已经实行竞拍配建保障房面积的土拍规定。现在,那些宅地,地段都不错,有的甚至非常好,绝对的市中心。有的已经建成了,但问题也来了,地段那么好,房子到底该分给谁呢?

  地段这么好的保障房或人才房,毕竟数量有限,分给谁,都不公平,甚至过程中还可能会滋生分配腐败。

  于是,政府把那些保障房面积,又卖回给了地产商。卖的价格,比当时拍出的地价高,比如今的房价低。总之,政府又多收了三五斗米,地产商也赚了七八分饱。对于购房者来说,也不错,在很好的地段,也能买到这么小面积的新房子——当时,地产商确实是按保障房或人才房的面积标准来建,每套房子大概五六七十平方米。

  现在,杭州早就已经取消了竞拍配建保障房面积,而是改成了竞拍配建养老设施面积。毕竟,现在国家在大力发展养老事业……这么政治正确啊。

  扯远了。我其实说的是:实际上,现在拍出来的宅地,真实的楼面地价都不低,地产商还这么奋不顾身地拍地,原因是——要么是因为他们不怕死,要么是因为他们真的很看好后市。

  他们在赌:哪怕亏,也是暂时的,只要开发的规模总盘在,总有一天,整个行业都开始亏的那一天,又是会「救市」的。

  我真的不是在吹捧房地产,只是在正视现实而已,冒着得罪很多人的风险。

  现在房价真的在跌吗?国家统计局的数据当然是真的。但是,跌有两种:一种是「政府指导价」形成的下跌,另一种是市场自发形成的下跌。

  我更喜欢那种市场自发形成的下跌。但现在还不是。