胡润排行榜近日发布了一份《中国投资移民白皮书》,白皮书中显示,在全球资产配置中,中国高净值人群在海外置业上的平均花费已达到580万元人民币。安全稳定的政治体系、公正公开的投资市场、舒适的环境、精英的教育以及完善的福利等等一系列的优势,使得越来越多的中国投资者将目光聚焦于海外置业。

  认真读了一下这份白皮书,它是对240位平均财富2700万元人民币的已移民、正申请移民及考虑移民的中国高净值人群进行的调研。与学区相比,市中心在置业区域意向上排名第二,为26%,华人区排名第三,为17%,而较为安静的郊区仅吸引了7%的人。

  在置业区域意向上,学区以52%的高占比成为最受青睐的区域,较去年提高6%,海外学区房或成中国投资者的下一个“香饽饽”。

  何谓“高净资产人群”?通俗的解释,国际上个人除房产、个人艺术品收藏以外,现金、债券、股票、基金以及信托等金融投资价值总额超过100万美元的人士,可以归结在“高净资产人群”。国内各主要商业银行对此界定不一,但是基本上维持在1000万左右。另外中国还有一个特殊行情,北上广深个人自住房以外的房产也可列入净资产,因为房价实在是太高了。

  心理丨为何选择海外?

  聊国内环境前,我们先看看国外。

  国际惯例来说,中国人海外资产配置比例是偏低的。从数据来看,发达国家家庭海外资产配置的比例大概是在15%左右。

  其实如果你只看土豪阶级,那么全世界范围都一样,没有人把资产只放在自己身份所在国。印尼的土豪,马来西亚的土豪,也有相当大比例的资产是在新加坡,即便是发达国家,美国,英国,日本的富豪人群,也都是全世界范围投资的,对于资本来讲,是没有也不应该有国界的,哪儿的回报率高,就流向哪里。

  投资的方式有很多,可能是房地产,也有可能是股票基金有价证券等等。这是一个健康而正常的状态,没什么可非议的,只是我们打开国门不久,不适应这个情况而已,本质来讲,这个现象和爱国,责任感什么的扯不上丝毫关系,纯粹是资本的逐利行为。

  这样一解释,其实就不足为奇了,中国反而是刚刚起步,还在萌芽期。

  分析丨为何选择物业?

  与此对应的是,在国内这批高净值人群中,未来三年最愿意投资的物业类型仍然是住宅。胡润的报告中已经指出,商铺、写字楼和酒店等由于涉及运营管理和回报率等问题,在高净值人群中的热度远不如住宅。白皮书预计,未来三年,或将有逾6成中国高净值人群在海外配置投资性住宅。

  白皮书显示,中国人海外置业43%用于自住。中国高净值人群在海外置业用途上首先考虑要满足工作及生活需求,其次才是资产配置需求。而在置业考虑因素中,高性价比、投资价值及移民身份获取是主要因素。

  除了海外置业,中国高净值人群对子女教育的关注还体现在金融资产配置方面。白皮书显示,高净值人群海外置业的三大主要原因便是分散风险、子女教育和移民。这也就是,地产为什么是最受青睐的海外投资类型,36%的受访人表示已经在海外购房,并且未来三年内打算投资海外房地产市场的人数比例进一步上升至42%。

  趋势丨海外置业还得火一阵

  当下的情况,绝大多数甚至超过99%的中国家庭是没有海外资产。所以中国经济如果继续发展,国民财富继续累积,高净资家庭和人群数量继续扩大,那么毋庸置疑,这一比例是会持续攀升的。

  其实中国的净资产人群关注海外市场已久,我们可以发现中国人的财富分配和投资模式是在不断进化的。就拿房地产投资来讲,中国人投资房地产从最早期的只关注自身所居住的城市,到现在开始全国范围内投资,也是一种进步过程。

  早期的时候,比如我是北京人,我要买房,可能只会考虑上海的房产,到现在,各省市的土豪都汇集北上广深,海南三亚大量的房产被全国人买了,这是随着市场逐步开放和信息传播,技术提升,壁垒降低,形成的必然趋势。这个趋势再发展下去,也自然会从全国买房,进步到全球买房。其实,这不是将来时,而是现在进行时。

  结语:近三年内,包括万科、万达、中建、中铁、绿地在内的10余家房产企业,已在海外拥有房产项目或确定投资计划,因为海外项目收益好于国内项目,且周转速度快,净资产回报率也更高。另一方面,近几年连同移民等政策在内,其他国家的房源也开始向中国购房者放开。由此,一场海外置业的高潮必将掀起。