经历完跌宕剧烈的2016年,一直有个话题没有讨论。在这一年的最后一天,和各位聊一下临深市场。

  这个市场的启动其实早在2006年就开始了,这10年来,一直处在一个巨大的悖论之中:一方面,是粤B车前赴后继的奔向临深,大把大把的扫楼。而另一方面,是专业人士苦口婆心的劝导不要前往投资,临深是个大坑。

  事实证明,10年来,单从投资角度讲,临深区域的房地产投资回报的确远逊于深圳,我相信在未来大概率也是这样。

  但,2016年发生的事实,已经预示着:临深城市的未来正在发生巨大变化。

  前几天参加“优房超”举办的一个都市圈论坛,这个项目在海上世界地铁站,大约是2000平米的一个展场,初期主要来做东莞、惠州、中山的房屋展览和交易。就是我们普通所理解的“房展会”,不同的是,这个房展会是长期的。也不同于临深开发商单独在深圳开设的楼盘展销厅,而是汇集了临深三地在售的新盘和成交活跃的二手房源。

  这个项目的投资者是东莞最大的房产代理商瑞峰投资的董事长陈强,他的设想是:海上世界店只是个开始,未来在深圳还会继续开设新店。而且,也注入了互联网概念,未来会基于大数据开发出更多的线上线下产品,比如短途游、融资等等。

  这是在临深房地产火了1年多之后,第一次真正有人专心做深圳大都市圈的生意,也第一次有人把临深三地的房地产都搬到深圳来,为深圳客节省大量的信息成本和时间成本。

  我问陈强为什么这么做,他告诉我:他判断整个珠三角的人口会继续增长,到2亿人,深圳一定会有越来越多的购房需求外溢到临深三地去。但以往却都是临深开发商单兵作战,没有人在深圳提供一站式的购房服务。在2010年,世行已经发布报告显示:珠三角已经在2010年超越东京都市圈,成为世界上人口最多和面积最大的都市圈。

  这和我今年以来的判断是一致的:房地产面临的是技术革新和大都市圈的双时代,这个影响会非常深远。这意味着我们要首先更新自己过去的知识系统和思维方式,很多先行者,已经在这样做了。 

  2016年,是大都市圈时代的元年

  京津冀、深莞惠都在今年提出了大都市圈的概念。大都市圈的背后,实质上是城市间的剧烈分化。

  如果我们回顾今年的房价上涨,就会发现:虽然一二线城市的房价涨得令人绝望,但在全国范围内,大部分城市却依然处在艰难的去库存过程中。真正猛烈涨价的城市,仍然集中在少数城市。

  如果我们再看那些房价涨幅靠前的城市,又会发现:真正涨幅最猛并不是二线城市,而是北上广深这几个超大城市周边的城市。比如距离北京30公里的廊坊燕郊,房价到了25000以上。已经开通地铁连接上海的昆山花桥镇,房价从年初的11000涨到23000。以及临近深圳的东莞,黄江的住宅地价卖到25000。

  房价的上涨不再是普涨,城市之间的分化非常剧烈,这是发达国家城市化后期出现的明显现象。比如我们经常谈及的东京都市圈,我一个朋友12月恰好到了日本实地考察,从江户川到六本木,35分钟电车,开车50分钟,六本木的房价18万人民币/平米,江户川不到3万人民币(这个也显示了大都市的虹吸效应)。

  房价上涨的背后,是人口加速流向大城市

  房价上涨的城市背后,体现的是人口流动的走向:加速流向大城市和超大城市。这个趋势不是结束,而是刚刚开始。

  我一直强调,不要把房价上涨完全单一化的归因为货币宽松,那样会导致我们产生错误的认知,以及错误的政策。如果我们去观察这些房价上涨的特大城市、超大城市,我们能发现,他们的人口都在快速增长。这其中不要拿上海的人口负增长来做文章,因为上海施行了户籍管制。

  这是城市化后期的特征:城市从原来的普遍性人口增加,变成单一城市发展为主,实际上是城市之间的“贫富分化”越来越悬殊,有的城市会变得越来越好,但有的城市则会人口流出。比如看美国,1950年的前十大城市,到了2000年,10个城市中人口在增长的只有3个,纽约、波士顿和洛杉矶,相反人口出现超过50%大幅下降的有4个城市,匹兹堡、圣路易斯、克利夫兰和底特律。

  我今年也走了一些地方,国内的武汉、大理、福州等等,国外的首尔、曼谷、新加坡等等。整体的感受是:经济的发展靠的是大都市,大都市的人口密度都会在1万人/平方公里以上。而且,聚集了最多最好的人口的大都市,房价长期看表现都很不错。比如首尔,聚集了韩国近半的人口。比如福州,是整个福建北部的核心,好的学位房至少5万以上。

  这个趋势是才开始,因为在全世界范围内看,最好的就业资源和公共资源主要都是集中在条件好的大城市,这是市场的作用。因此,人口向大城市流动,是不可抗拒的市场运动。说的现实一点就是:你愿意在大城市忍受高房价,还是愿意在小城市找不着工作。

  临深区域会从以往的投资地变成刚需地

  特大城市的成本长期看会越来越高,普通人在大城市就业而到周边卫星城居住会是多数选择,临深区域会从以往的投资炒房地变成刚需居住地。

  基于第二部分的看法,特大城市(500-1000万人口)和超大城市(1000万以上)的高成本会是一个长期现象。如果政府人为压低要素价格——比如深圳推行了很多年的“定向出让”,本质上就是在压低土地要素的价格,会造成更多问题。

  我们要承认,深圳也好,中国也好,都已经过了低成本发展的阶段。到国外看一看,北上广深四个超级城市,都已经是发达经济体了。这几年来,全世界最有购买力的人群都是在中国,而不是美国。

  这对普通人来说,是一种压力,意味着人们在特大城市里拥有一套房子越来越困难。我不赞成社会老是对年轻人过多释放错误的信息,认为政府能够控制住房价,让人们误以为可以很快买到一套房。

  国外都市圈的发展历史,尤其是东京、首尔都市圈的历史,给我们的启示是:通过和周边城市形成统一市场,快速建设大量的轨道交通,把人口疏散出去。这样,虽然人们住得远一些,但是,因为有快速轨道,所以,整体的生活品质还是要比呆在核心区租房要好。

  大城市高成本,光靠压是压不下来的,只能疏导。摆在很多深圳大部分普通人眼前的事实是:越来越多的人在深圳将越来越买不起房,希望有一套房的深圳人会慢慢住到临深去,而不仅仅把那里继续视作一个投资炒房地。

  如果说过去到临深去,更多都是为了投资炒房,而从今年开始,临深会真正的开始成为一个慢慢承接深圳刚需人口居住的地方。这是临深市场和过去最大的不同,也是判断临深市场价值标准的显著变化。

  正如深圳学界今年一直在谈的:要把东莞惠州视为深圳的郊区。现在的问题是,并不是人们不愿意住得远一些,而交通太不方便,没法住下来,以及更加需要公共服务的均等化。这首先需要地铁的建设,其次需要深圳与东惠中协调公共产品的建设安排。

  从2016年开始,深圳和临深之间的紧密联系程度,没有哪一个时期比现在更好。

  关于和临深地铁的规划建设——和东莞的数条地铁相连,和惠州的14号线,以及深中通道最近的开工,没有哪一个时期比现在更加密集。至于未来能否住得好,需要公共服务的一体化推进。

  而对于临深的开发商来说,更需要考虑的是刚需的需求点,而不是炒房者的需求点。比如少做点别墅,多做一些密度高的、紧凑型的单位,提供更多的自配套,让刚需者真正能够住下来。那样的产品未来会更好卖。

  临深市场好坏,取决于深圳经济基本面

  判断临深有没有购买价值,最大的标准不在临深市场如何,而在于深圳如何。临深的市场,尤其是靠近深圳的临深区域,实际上是深圳市场,那里的房价受深圳的影响要大过受当地的影响。房价能否持续上升,取决于提供的公共服务水平能否和深圳看齐。当然,如果本地经济实力强,那是锦上添花。

  所以,我们判断临深市场未来的居住价值,投资价值,最大的标准是深圳未来会怎样。如果未来深圳的城市基本面继续得到很好的发展,那么临深城市会有支撑(但也许不是全部都很好),但是如果深圳未来衰落,那么临深就不会太好。

  以深圳目前的状态,我并不认为深圳会在可见的时期内出现衰落。制造业会继续外迁,但也会有更多的企业进来。人口会流出,但也会有更多的人口进来。产业、人口会向临深区域流动,这样会更快的和临深城市形成一个统一市场。将来有一天,就像东京、首尔都市圈一样,深莞惠的城市边界也慢慢消融,不会再有你是深圳人我是东莞人的区别了,而是会有:“我在深圳工作,住在东莞”这样的表述。就像在东京工作,住在千叶一样。

  将来有一天,“来了,就是深圳人”,这样的口号,也许就会变成:“来了,都是深圳人”。那个时候,我们会意识到,“来了深圳,就是惠州人”,这没什么。显然,这将是一个很长期的过程。

  那么,在东莞、惠州、中山的三地市场里,哪个最好。我的建议是:优选东莞,虽然价钱高一些,但安全性更好,但是东莞本身和深圳的面积差不多,830万人口,自身也处于工业化后期,本身的城镇面貌要比深圳的关外还好,与深圳的地铁规划线路也更多更紧密。整体上看,东莞拥有更好的叠加优势。其它的城市,还需要观察。

  我相信很多人未来会这样选择:在深圳买一套小房子,在临深买一套大房子。或者是,在交通还不便利的时代,在深圳租房住,在临深买一套房,作为防身之选,等到交通便利之后,再住过去。

  我也相信未来很多人如果有了实力,会继续选择回到核心区。但是,在那之前,很多人会慢慢接受住到距离核心区1个小时大约30公里左右的地方。相比于我们在超大城市获得的发展机会来说,1小时的交通圈内就业居住,仍然是一个不坏的结果。