因为研究城市,常常被误认为是房产专家,也常常有读者问我买房应该怎么买。应对这样的咨询,我一般给不了特别技术化的建议,而是给出两句简单的话,这两句话并不高深,但有利于购房者把握到城市的本质。

  第一句话是,你得知道城市的框架在哪里。

  城市看上去色彩斑斓、包罗万象,但它首先是一个机器,这个机器要正常运转,要解决很多的问题,其中最基础、最底层的一个问题就是交通。世界上有很多城市在起源的时候都是沿河而建,除了取水方便,还因为水运交通的便利。那个时候,河流流向哪里,城市就顺藤长到哪里,河流就是城市的框架。

  进入汽车时代后,城市的扩张可以克服河流的局限,实现更大尺度的扩张,公路修到哪里,城市就蔓延到哪里,公路取代河流成为城市的框架。

  汽车没有统治城市多久,城市已经进入轨道交通的时代。地铁是一种比汽车更稳定、更高效的交通工具,城市的空间秩序再次被重组:地铁盖到哪里,城市就铺设到哪里,地铁取代公路成为城市的框架。

  买房之所以要买在框架上,是因为框架最为稳定,就好比你爬树,你得知道哪里是树干、哪里是树枝、哪里是树叶,只要站在树干上,任狂风乱拽,你都可以稳如泰山。但假如你站在树枝或者树叶上,稍有风吹草动都是可能摔交的。所以,我一直认为,地铁房要比河景房、公路房甚至是学位房,都更具长远的价值。

  当然,你可能会说有的地铁房很偏远,超出了城市正常的空间尺度。但其实,城市的空间尺度是一个动态的东西,随着交通工具的升级,这个尺度也会不断地被拉伸。城市的产业与人口容纳量也会随着空间尺度的拉升不断地创出新高。

  马车时代,城市的半径一般不超过10公里,再大一点,城市就很难正常运转了。到汽车时代,城市的半径完全可以拉伸到30公里,像番禺和龙岗这样的近郊区域就具备了城市化的条件。再到快速轨道交通时代,这个半径即便延长到50公里也不影响城市正常的运转,这为南沙、增城等远郊地区的跨越式发展创造了可能。

  所以,千万不能按照马车时代和汽车时代的标准,来衡量今天城市的空间尺度。我认为,快速轨道交通工具给城市空间格局带来的变化,还远远没有呈现出来。

  第二句话是,买房你得随大流。

  买什么都可以追求个性,只有买房不可以。城市的本质是什么?是一种聚集的现象,哪里的聚集度越高,哪里的城市属性就越强,哪里才能充分享用到城市的各种好处。

  人多的地方,商业、教育、医疗、文化、公交等配套设施不会太差,也更容易发展成熟,对自住者来说,生活品质可以更好。人多的地方,对房屋的需求也更大,对投资者来说,可以更快地转手变现。人多的地方,往往也是最安全的地方,那里的警力配备往往是最多的,对环境有干扰的污染型设施也不敢靠近。

  人类本质上还是一种群居的生物,买房买的不是钢筋水泥和花园绿地,买的是一种居住方式,一种环境选择,你不能与群居这个社会属性相悖。

  所以,简单粗暴地来说,哪里人多,你就买到哪里去。

  (原标题为:买房第一原则是,你得知道城市的框架在哪里)