每年年底的中央经济工作会议,都是我们观察第二年度中国宏观经济政策和行业政策的最重要的窗口。

  12月14-16日,2017年的中央经济工作会议举行,释放了关于明年宏观经济重要信号。

  中央工作会议对外发文一共10段话,房地产占了3段。

  10段话一共836个字,房地产占了267个字,占比重32%。

  你说,明年的经济工作,房地产有多重要。

  货币中性,2017无大水

  原文:

  “要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策要更加积极有效,预算安排要适应推进供给侧结构性改革、降低企业税费负担、保障民生兜底的需要。货币政策要保持稳健中性,适应货币供应方式新变化,调节好货币闸门,努力畅通货币政策传导渠道和机制,维护流动性基本稳定。”

  解读:

  和2016年相比,财政政策继续积极没有改变,说明2017年还是会强调财政政策的刺激作用,比如更多的给企业减税,激活企业的创新活力,尤其是激活民间投资。变化大的是货币政策,对比2016年的货币政策表述:“稳健的货币政策要灵活适度,为结构性改革营造适宜的货币金融环境,降低融资成本,保持流动性合理充裕和社会融资总量适度增长……”。

  为了去库存,2016年全国上下继续采取了货币强刺激,全社会都在加杠杆,造成了房价疯涨、地王频出。但显然,货币的过分宽松产生了巨大的副作用。5月份,人民日报的权威人士出面批评了高杠杆。

  2017年货币会中性,意思是,不会松了,但会维持保证经济增长所需的基本量。一般来说,货币稳健中性,房价会受控,具体可以参考2013-2014年中国大城市的房价走势是缓慢上涨。而且,很可能这个中性会维持较长时间,因为货币刺激已经很多年了,边际效益递减很明显,2块钱的货币投放可能才产生1块钱的收益。因此,指望再像2016年的货币大水漫灌,不现实了。

  房子是用来住的,限贷将会长期化

  原文:

  “要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。”

  解读:

  这段话信息量很大。坚持“房子是用来住的,不是用来炒”的定位,意思是让房地产回复到它本来的面目,回到居住属性上去。说的很明显了:过去的房地产发展脱离了居住属性,政府把房地产作为拉动经济增长、实现土地财政的最重要手段,民间把房地产作为发家致富成为人生赢家的最重要梦想。整个国家经济都过于依赖房地产,民间财富的70-80%也都沉淀在房地产里,风险不爆发还好,一旦爆发就是第二个日本,这个状态要改变。

  这和5月份人民日报权威人士说的是一致的:“房子是给人住的,这个定位不能偏离”。

  这个是比较大的理念上的改变,因为始自1998年的房改,直接目的是通过房地产的市场开放拉动经济增长。但未来,这个大逻辑会变成:逐步降低房地产在经济体中的比重,逐步降低民间对买房发家致富的预期,这预示着房地产的顶层设计思路会有大幅转变。下面我们看到的一系列政策也都将围绕着这一点来展开,并会和以往有很大区别。

  下面谈到了“基础性制度和长效机制”,通过金融、土地、财税等综合手段来实现,这个问题谈了好几年,看来我们要期待出台一部新的综合性的房地产法案了。在金融层面,我的理解是:房地产的首付政策和贷款成数都将会长期化。在土地政策上,我最关心的是政府能否自我革命,改变一个口子卖地的垄断行为,放开土地市场进行自由买卖,以及快速解放大城市里集体用地的入市流转。财税层面指的是房产税。

  宏观上管住货币微观信贷政又要支持自住购房,这个整体上说是需求管理,以对应下面一段的供应管理,要义就是抑制购房需求。涉及到两个层面,一个是总量管理,宏观上管住货币,说明中央认同这一轮以及历来每次房价的过分上涨,货币放水都占了很大的因素,要刹住。一个是结构管理,会更加严格清晰的区分首套自住和二套改善,并抑制投资购房,打击投机,最终把资金提供给真正需要房子的刚需手里。这个表述让我产生一个判断:限贷政策将会长期化。

  但基础制度和长效机制的建立,将是一个非常长的故事,历史不是一天形成的,也不会是一天改变的。所以,也才会既抑制泡沫又防止大起大落的表述。过分的暴涨和过分的暴跌,现在都是中国经济所不能接受的。

  提高大城市住宅用地比例,发展都市圈

  原文:

  “要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。”

  解读:

  这是我认为最重要的一段话,因为有点新意思。这段话说的就是上面提到的供应管理,货币政策、信贷政策、限贷限购政策,针对的都是需求,背后展示的信号就是今年以来主流观点宣扬的货币主义论调:房价涨都是货币惹的祸。但如果是这样,只需要管住货币就可以了,不需要讨论供应。

  但是,这段话的要义就是四个字:增加供应,尤其是“房价上涨压力大的城市”(一二线城市)。说明了什么?说明了决策层的判断是:房价上涨不仅仅是货币漫灌造成的,一二线城市长期存在着住宅供应不足的问题。

  给出的解决方案和信贷管理是一样的,也是涉及两个层面,一个是总量管理,要求一二线城市增加土地供应总量,意在稳定居民关于房屋供不应求的恐慌预期。但这个对北上深大城市来说,客观难度的确比较大。重要的是第二个,“提高住宅用地比例”,这是结构管理,以前很少提。说明了决策层的判断是:一二线城市的住宅用地比例还很不足,而不是过多,说明了过去虽然大量建设住宅,但相对大城市旺盛的需求而言,依然是不够的,并不是建得太多了。这说明中央是认同现下一二线城市房地产问题的矛盾,依然是房屋供应不足的矛盾,而不仅仅是炒作过剩的矛盾。

  这一点,尤其是在今年人口快速的流向大都市圈的趋势下,表现得更加明显。比如像刘世锦、郁亮都谈到了这样的问题。之前我也发过这张图,这是万科2012年的一份研究报告,显示中国最好的四大城市,住宅用地比例和国外的发达都市相比,都非常低。预计接下来,大城市的容积率会提高,会有更多的工业用地转性为住宅。

  从下面这两张图可以看出—中国一线城市的土地利用率远远低于其他国际化大都市。2010年,北京、上海、广州、深圳的城乡建设用地总规模仅占城市土地面积的15%-39%,远低于新加坡(90%,2000)等一些国际都市。甚至未达到东京(51%,1972)、巴黎(50%,1970)、首尔(52%,1972)等城市1970年代的水平。(从2010年之后这个一情形只在加重,并未改善)

  (注:研究报告指出:上海当时没有公布相关数据,但情况与北深广类似。)

  特大城市疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。我的理解是发展都市圈。特大城市是指人口在500万以上1000万以下的城市,特大城市这么做了,1000万人口以上的超大城市更会这么做。

  这个背后折射的是工业化后期的大城市病——空气污染(比如北京的雾霾)、交通拥堵、人口过多、成本过高(房价过高以及上涨过快)、产业空心化(企业外迁)。要把占用土地面积过大、能耗过大、劳动密集型的产业陆续转移出去,跟随着产业,人口会外溢到周边的中小城市。这样一方面,大城市可以腾出更大面积的土地用来发展高附加值、能耗低的高科技和服务业,建更多的房子。另一方面,也可以和周边的卫星城实现统一市场——产业、人口、公共配套、交通、市场的统一规划和相互协作。形成像东京、纽约那样的都市圈。

  这些,真正做起来会非常困难,因为会触及到大量的既得利益者。多久能够实现,能不能实现,我们都不清楚,但现在这个方向至少是对的。只能说,任重道远,始于足下。