作为一个完全意义上的商品房旧改小区,木头龙签约率达到98%之后,为深圳乃至全国旧改市场带来了重要意义:它的样本价值要远远超过广州猎德村、深圳大冲村等城中村改造项目。如果可以尽快立法,它有可能会成为全国第一个基于市场主导成功推进的旧住宅区改造项目。

  深圳8个旧住宅区改造7年的尴尬

  全深圳户数最多的旧改项目——木头龙小区,这两天一下子有30户业主同意签字了,这让项目的同意签约率达到了接近98%,距离100%只差临门一脚。

  这个小区一共有1340户,也就是说,未签约户还有接近30户。

  2010年,深圳公布了第一批88个城市更新项目,其中有8个旧住宅区,木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区。它们被列为深圳旧住宅区城市更新的试点,和城中村改造不同,这些旧住宅区全部都是业权分散的商品房。所以,从一开始也吸引了更多的关注。

  木头龙不是规模最大但是户数最多的一个。占地约7.7万平米,拆迁总建面约11.9万平米,1340户,绝大多数是商品房。

  2011年,开发商益田集团开始为木头龙支付第一笔租金补偿,到2016年连续支付了5年,累计投资接近10个亿。在之前媒体的公开报道中,木头龙小区已经被列为深圳市开发商支付租金补偿最高的城市更新项目。

  如果时间从2007年开发商第一次进驻木头龙小区征集改造意愿算起,到现在,已经过去了10年,这还是在木头龙拆赔比高出行业平均水平的基础上。

  10年过去,木头龙的签约率到了98%,让我们看到三个事情:

  1、没有烂尾,说明开发商的实力很不错,尤其是资金实力。这个预示了,旧改市场,都将会是实力开发商的天下,市场竞争最终会让有实力、有信誉的开发商胜出。反而是那些小公司,要非常警惕介入旧改。

  2、金融力量在城市更新过程中的作用越来越大。木头龙得到了中信银行47亿的专项资金支持,对于接下来的资金压力是一个巨大的缓解。

  3、旧住宅区改造和城中村改造完全是两回事。10年过去,大部分城中村改造都顺利启动了,蔡屋围—京基100、大冲村—华润城、岗厦河园—深圳中心等。虽然也很慢,但是和旧住宅区相比快多了。这是两种基于完全不同的土地制度的城市更新。城中村的产权是集体所有,好歹还有一个村委会可以组织动员,但是在旧住宅区改造中,业委会是真空般的存在。

  也因此,在这8个项目出现困难之后,深圳全面叫停了旧住宅区的更新。

  木头龙签约率接近98%,倒逼社会及早立法

  现在木头龙的签约率到了98%。

  无疑,这个签约率,让原本就面临挑战的城市更新法制面临更大的挑战:签约都搞到98%了,下一步还咋弄?是继续由开发商和原业主按照现有规则平等的、基于私有财产不可侵犯的原则进行谈判?还是由政府来推动立法仿照台港引入“多数决”,避免旧改太慢导致更多的问题出现?

  这是木头龙签约率达到98%之后,带深圳乃至全国旧改市场的样本意义,对于旧改市场刚刚处于起步阶段的中国而言,木头龙具有一定的观察和研究价值,它的样本价值要远远超过广州猎德村、深圳大冲村等等城中村的改造项目。

  香港在2000年成立重建局来担任城市更新的“主持人”,重建局若拥有一个旧改项目的90%业权,它可以向法院申请强制拍卖,也即我们所谓的“强制拆迁”。如果楼龄超过50年,则只需80%业权同意。

  而台湾比较复杂,大体上是“需要土地权利人、合法建筑物所有权人3/5以上的人均同意,土地跟楼地面面积要超过2/3的人同意,才可以实施更新”(台湾都市更新研究发展基金会执行长丁致成,2015)。

  去年8月,深圳曾爆出制定《城市更新条例(草案)》,引入台湾和香港的“多数决”——签约率达到双95%,可以强制征收和售卖。以及限制价格——拆赔比不低于1:1,不高于1:1.3。

  客观上,深圳“双95%”的标准超过了台港地区,显示深圳采取了更加倾向于保障原业主权利的意愿。但这个草案没办法出台,因为和上位法冲突。

  所以,在今年中木头龙的签约率第一次达到了“双95%”之后,无法享受新规的好处,依然要继续谈判,直到现在的98%。如果继续按照现有规制,那意味着开发商要继续与原业主谈判直到100%签约,实质上就是要开发商完全的收购掉一个旧改项目。

  从产权和自由市场的角度讲,没有人反对尊重私产的理念。所以,我并不认同那种看法:极少数原住民的漫天要价,绑架了大多数人的利益。大部分时间,我们都采取了这样的做法:为了大部分人的利益而牺牲了少部分人的自由。这个过程中,私产至上和自由交换的市场准则被伤害了。少部分不愿意签约的原住民,被媒体描画成了道德可耻的一群人。

  深圳旧改学台湾的市场化路子,但政府退出了,规则并未建立

  同时要正视真实的市场:就是旧改要达到100%的签约率,往往无法实现。我的意思是,实现100%的业主同意,通常需要很长很长时间,比如30年,也可能永远都谈不拢。对企业来说,这是不可承受的。对原住民来说,这样的坚持也许并非利益最大化的选择。

  但如果贸然开口子,引入“多数决”推行强制征收,又可能会导致社会不稳定的担忧。尤其在一个政府权力过大的市场中,缺乏足够的监督和制衡力量,“多数决”可能会加剧矛盾。

  最终,我们看到台湾和香港的做法:通过立法确立了多数决,让旧改纠纷有一个法律上的解决出口。但是在现实中极少使用(这主要是因为社会有足够的监督和权力制衡),主要依然遵循谈判原则,防止过激过度引发社会矛盾。有兴趣的读者可以查查香港近几十年的旧改,以及台湾的文林苑事件——该事件导致了台湾“都更”史上最大幅度的修法,但最终“多数决”还是被维持了。

  这样的尴尬也许说明了:我们要承认旧改是一个特殊的市场,一方面要出于社会综合成本考虑提供一个解决纠纷的法律通道。而另一方面,又必须要坚持人身安全和财产安全是社会不可触碰的基石,防止引发社会冲突。

  解决这样的尴尬,需要很高的政治智慧,很大胆的改革魄力。天下没有完美的解决方案,我们只能选择一个看起来“最不坏”的解决方案。

  深圳城市更新的先进性在于:学的是台湾,政府退出,市场主导。这个大方向无疑是更科学的,正是政府公权力的退出,让位于市场主导,深圳才成为国内比较少有的没有出现大型恶性逼迁的城市。

  但是问题在于:台湾的公权力是退出了,但他们通过推动法制为城市更新确立了规则。而深圳是政府退出了,却并没有推动建立统一规则的建立。导致市场没有一致的谈判基础,耗费了大量的无用功。

  这是市场摸索必须要支付的代价,现在,当一个项目到了签约率98%的时候,真正呼唤的是来自立法的回应。

  如果这个回应得不到,那么木头龙到100%还是很有难度,即便是到了100%,对其它的旧改项目也无法产生借鉴意义,而只能被视为个案,无法推广。

  而如果深圳能够通过更多轮的公开听证,尽快的为城市更新进行立法讨论。那么,木头龙改造很可能会成为全国第一个基于市场主导和法律规范而成功推进的旧住宅区改造项目,为全国其它城市的同类改造提供更多借鉴。