12月14日,是深圳历史上最大规模的“双限双竞”地块出让,也是10月4日深圳史上最严的调控新政出台后第一次住宅用地出让。

  40多家房企参与竞拍,21家房企参与竞拍。万科、中海、招商蛇口、润投(华润)、金地、碧桂园、葛洲坝、中骏(保利)、平安、天地源、首创、旭辉等等全国知名的房企都来了,央企更是在今天的厮杀中一如既往的积极。

  结果是这张图。

  除了龙华地块中止出让之外,大鹏撇除人才住房之后的楼面价是17300元,2年后售价上限是28500元。坪山拼抢了1个多小时,撇除人才住房之后的楼面价是21043元,2年后售价上限是32300元。

  如果市场不发生大跌,卖掉的这两个项目,算起来都不会亏。

  怎么看待今天的土地拍卖?

  我今天也在新浪乐居的直播间表达了一些观点,现在总结一下和小伙伴们探讨。

  开发商在一线城市依然积极布局,龙头房企逆周期抢地明显

  四十多家开发商到场,20多家参与竞拍,坪山项目拼抢人才住房面积抢了1个多小时,这些说明了:虽然在调控之后,开发商参与市场的积极性依然很高昂。

  再看看今天天津的情况,9家房企拼抢北辰区顺义道一幅地皮,第一次触发了50%土地溢价率红线,“熔断”了。

  再看北京,12月2日,万科、中铁分食三宗“双限双竞”的地块,100%自持70年,只租不卖。

  调控到了政治高压的背景下,开发商依然在一线城市如此这般的抢地。说明了什么?

  说明了房企对一线城市的后市依然没有想象中那么悲观,他们认为专家学者们说的不靠谱,调控,史上最严的调控,并没有打消他们对一线城市楼市未来的信心。

  在房企眼中,即便是面临最严厉的调控和最严厉的土地竞买限制,也总好过在一线城市没有了“入场券”。

  很多专家都是带着短期炒房赚钱的观点来看市场波动,而大的开发商是希望能够“基业长青”的。你短期涨也好跌也好,反正我缺地了,我总不能不拿地。

  万科的举动更是说明了:龙头房企在趁调控之际逆周期操作,更加积极的拿地。万科前9个月每月拿地金额是60多月,但10月达到165亿,11月达到146亿。截至目前,万科手里的现金储备是700多亿,中海是1500多亿港币。对他们来说,这个时候买地,要比市场火热的时候买地更为划算,因为不容易出地王。我在万科10月份拿地金额大幅增长的时候就谈了这个观点,现在看来越来越清晰。这显示出房企对中长期的后市依然不悲观。

  双限双竞本质上是一种价格管制,是在用短期的手段,解决长期的问题

  从政府的角度,这个时候推出“双限双竞”,展现了什么意图?

  增加土地供给,同时又避免产生地王。因为房价高涨,信贷宽松和供应不足是最重要的原因,现在信贷宽松已经收紧,但是供应不足没有解决,居民关于房价上涨的预期不能打消,所以必须要增加土地供给。而增加土地供给有风险,风险在于可能不可控,会再度产生地王,反而适得其反。因此需要从技术上“优化”土地出让政策,原来的招拍挂加上一些限制性条件——比如像天津的溢价率限制,或者深圳这样直接明确价格限制。这样一方面既能向公众传达政府在积极增加有效供应,同时又避免了出现地王造成更大的舆论压力。

  但我们判断一项政策好不好,不能看政策的意图,而要看政策的结果。双限双竞,这本质上是一种价格管制,小范围的价格管制,或者是小范围的计划经济。就是说,政府在为土地、房屋定价格,这是违反市场规律的。政府定价的前提是,政府比市场更清楚一件商品应该卖多少钱,那显然是不可能的,计划经济的错误已经验证了那将注定是失败的——我非常想知道,这几个限价竟然可以都具体到个位数的地价和房价,是怎么计算出来的。过去多年的惨痛历史已经证明了:大范围的价格管制,会造成商品严重短缺(因为企业都不投资生产),一旦放开就会带来巨大的上涨压力。而小范围的价格管制,会造成黑市和权力寻租。比如经济适用房就是典型的反例。

  比如深圳的双限双竞,只能说一种尝试,显然不可能大范围推广。如果使用默认“它是合理的”逻辑来推导,认为可以普遍化的采用这种手段来控制房价,那么就意味着,未来所有的新房都要政府定价,那么二手房呢?政府要不要也定价?不然市场完全两套价格,会乱套。而如果都要那样,那就全面推倒了过去几十年的房改,回到了过去。

  显然,这是不可能的。所以它是一种扬汤止沸的、短期的、尝试性的政策,这样的政策更多是人为实现价格的短期稳定,地价的稳定和房价的稳定,但绝不可认为这可以是长期的、普遍的选择。

  这样的双限双竞房,未来会面临这样的尴尬:如果房价持续上涨,那么即便是对它施行5年的限售期,它能流入到真正需要房子的刚需手里吗?不能,除非政府对买家进行资格审查并且确保无误,经济适用房就是这么做的。而如果房价未来下跌,跌破限价,开发商就会减少投入甚至偷工减料,会造成品质质量的下滑。

  这样的房子,深圳历史上并不是没有过。2008年前,深圳推出了历史上第一个双限双竞房——长城里程家园,限定发售价格是9800元,并且对买家进行严格的资格限定。但这个项目一直迟至2012年才卖,完全没有实现快速供应房屋的意图。

  房价问题必须要靠制度性的、长期的增加供应缓解

  我之前一再强调,一线城市房地产的问题,根本上还是供应不足,而供应不足是制度造成的。需求旺盛,供应不足,是一个持续了很多年的长期问题,所以,我们应该使用长期的手段去解决长期的问题。过去、现在、未来,深圳楼市唯一的问题都是:供应不足。

  这两天郁亮在接受人民日报专访时也谈到了这样的看法,企业家对市场的敏锐性我们必须要给予更大的尊重,他们比学者官员更加知道市场哪里出了问题。郁亮很精明,他谈到房价上涨时说是货币宽松造成的(这是短期因素),没有说土地供应的问题。但他在给出解决方案的建议时却丝毫未过多的强调控制货币供应,而是集中火力讲了要增加土地供应,尤其是能否改变土地供应政府垄断的现象。实际上,他是在谈包括集体土地在内的土地市场的开放,能否允许土地交易在企业之间买卖,能否探索集体土地入市流转。

  像深圳、北京这样的房地产市场,长期面临的问题都是:供应不足。即便是在现在关于房地产是否到了历史大顶即将大跌的讨论热火朝天,我也坚持认为,一线城市还是要千方百计的增加土地供应。

  但不是现在这样的暂时性的、计划性的增加土地供应,而是制度性的、市场化的增加。双限双竞这样的土地供应增加,并不能从根本上缓解居民对于房地产未来也许会继续疯狂的不安全感,因为他们无法形成稳定的预期。人们并不天生害怕房价涨,但是害怕房价一直这样超过收入数倍的速度暴涨。预期的恐惧才会导致人们的不理性,这并不是市场失灵了,而恰恰是政策需要反思。而只有告诉公众,并且以实际行动兑现:土地供应将会非常充足、长期的增加,才可以稳定他们的预期。

  深圳以及一线城市的市场,需要的是价格在3万左右的平价住宅——而不是龙华这次中止出让的双限双竞地块,限价是58000块,我并不认为这样的房子是深圳刚需所需要的,有多少刚需能够买得起58000块的打着照顾刚需旗号的限价房呢?

  增加这样的住宅供应,主要可以来自下面几个方面,一方面是通过建立都市圈的统一市场,把东莞惠州视为深圳的郊区,快速的建设配套尤其是轨道交通,把刚需人群疏散出去。另一方面,是把部分的小产权房通过补地价的方式合法化,不伤害市场公平的前提下允许流转,快速增加平价住宅。以及,同时增加核心区的住宅用地比重,适当进一步提高容积率,并增加更多的公共配套。这些事情做起来都很难,但如果不做,就只能通过将“限购限贷限价”这样的短期政策长期化,并通过不断的加码政策来狠压房价。

  但是,通过包括价格管制在内的这些短期手段来解决长期的问题,注定是反复的和不成功的,它的不成功并不主要在于调控效果越来越边际递减,而是可怕在:会让我们错失建立一个健康法治的房地产市场的良机。好钢要用在刀刃上,好时机要用在对的事情上,我们把精力全部放在怎么通过行政手段把房价打下来了,会造成没有时间精力去寻找正确的、根本的手段和方法,来建立一个好的市场。

  深圳最应该做的,是刚刚结束的政治局会议所要求的:探索建立房地产稳定健康发展的长效机制。