统计局公布1-11月房地产数据:

  2016年1-11月份,全国房地产开发投资93387亿元,同比名义增长6.5%,增速比1-10月份回落0.1个百分点。其中,住宅投资62588亿元,增长6.0%,增速提高0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。

  1-11月份,房地产开发企业房屋施工面积745122万平方米,同比增长2.9%,增速比1-10月份回落0.4个百分点。其中,住宅施工面积511416万平方米,增长1.6%。房屋新开工面积151303万平方米,增长7.6%,增速回落0.5个百分点。其中,住宅新开工面积104776万平方米,增长7.9%。房屋竣工面积77037万平方米,增长6.4%,增速回落0.2个百分点。其中,住宅竣工面积56379万平方米,增长5.3%。

  1-11月份,商品房销售面积135829万平方米,同比增长24.3%,增速比1-10月份回落2.5个百分点。其中,住宅销售面积增长24.5%,办公楼销售面积增长31.4%,商业营业用房销售面积增长17.5%。商品房销售额102503亿元,增长37.5%,增速回落3.7个百分点。其中,住宅销售额增长39.3%,办公楼销售额增长46.5%,商业营业用房销售额增长20.1%。

  房地产销售额历史首次突破10万亿。

  2016年:1-11月份,商品房销售面积135829万平方米,商品房销售额102503亿元;

  2015年全年:商品房销售面积128495万平方米,销售额87281亿元;

  2014年全年:商品房销售面积120649万平方米,销售额76292亿元;

  2013年全年:商品房销售面积130551万平方米,销售额81428亿元。

  从数据看,2016年1-11月商品房成交金额达到了102503亿,历史首次突破10万亿大关。销售面积13.58亿平米,也刷新了2013年全年的13亿平米历史纪录。在前三季度的楼市火爆影响下,从销售数据看,2016年提前一个月,房地产所有数据被全面刷新历史纪录。

  但从10月开始,市场出现了调控下的退烧现象。

 1、首先看实际单月数据11月数据降温,1-11月刷新历史记录

  统计局公布数据为累积数据,可以拆分计算单月数据变化。

  从数据看,11月单月商品房销售面积是1.549亿平米,其中住宅是1.32亿平米。

  从最近2个月的数据同比看,2016年11月单月新建商品房成交面积同比上涨7.9%。金额上涨13.2%,而10月单月新建商品房成交面积同比涨幅则高达26.4%,金额上涨40.1%。

  1-11月虽然数据绝对值全面刷新历史纪录,但从11月单月看,数据涨幅开始明显放缓,市场冲高回落趋势非常明显。

  整体看,本轮房地产市场的火爆在9月份达到了历史顶点。10-11月份市场涨幅开始收窄。

 从市场趋势看,11月来,已经超过13个城市在10月基础上出台了楼市调控看着,从全国看,从930开始的这一轮楼市调控各地已经有超过25个城市出台了50多次楼市调控措施。

  过去的房地产调控更多是短期政策,所以经常因为经济走势不同而出现波动,长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急调控政策,关键是需要完善长期制度建设、房地产税等长期政策有望加快落地。建立房地产平稳健康发展的长效机制,关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从此次会议看,下一步应加快住房、土地供应、房地产税收等制度。以长效机制引导市场稳预期。

  本轮调控的主要特征是从上而下的目标式管理,成交量趋稳,价格涨势放缓,一二线楼市降温,三线城市稳定增长,城市分化显著,调控政策取得一定预期成效。北京、成都、天津、深圳、郑州、厦门、上海,7个城市在10月下半月出现了价格下调。

  11月市场降温趋势有望蔓延。

  2、去库存出现明显放缓、分化

  11月末,商品房待售面积69095万平方米,比10月末减少427万平方米。其中,住宅待售面积减少582万平方米,办公楼待售面积增加57万平方米,商业营业用房待售面积增加32万平方米;

  10月末,商品房待售面积69522万平方米,比9月末减少90万平方米。其中,住宅待售面积减少328万平方米;

  9月末,商品房待售面积69612万平方米,比8月末减少1258万平方米。其中,住宅待售面积减少1177万平方米。

  整体看,从全国看,库存结构去化依然非常不均衡,反而是之前库存较少的一二线城市成为了去库存的主力军。而库存较多的三四线城市,库存依然维持或者去化时代缓慢。

  去化的大部分是一二线城市的住宅,商业地产与其他城市的住宅依然库存明显。

  3、资金来源中,个人按揭上涨最迅速

  1-11月份,房地产开发企业到位资金129484亿元,同比增长15.0%,个人按揭贷款21970亿元,增长49.3%。

  1-10月份,房地产开发企业到位资金117261亿元,同比增长15.5%,个人按揭贷款19783亿元,增长51.5%。

  11月份信贷资金开始下滑:

  2016年房地产贷款增长加快主要是受到个人购房贷款增长的影响。这也再次印证了正是由于信贷的强劲支持,加之去库存政策的大力刺激,引发了今年前三季度的房地产销售市场的火爆行情。而过度的加杠杆事实上的确带来了越来越大的房地产风险!

  整体看,最近从银监会到地方,都开始明显收紧房地产信贷,信贷收紧,未来市场将快速告别价格过快上涨。

  过去十几年的房地产波动历史,与货币政策完全吻合,一旦信贷政策收紧,房地产市场将快速降温。

 4、市场未来走势

 11月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.04,比10月份回落0.06点。

  10月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.10,比9月份提高0.05点。

  自 “十一”期间政策风向全面收紧之来,11月多数城市市场成交呈现集体回落之势。从数据相对完整的36个中原所监测的城市来看,11月新建住宅成交面积环比下降20%,其中29个城市新房成交量下降,仅7个城市成交量上升。在7个成交量上升的城市中,三亚属于季节性市场回暖;济南的成交数据上升存在滞后性影响,市场实际表现平稳;而武汉是唯一调控收紧而成交明显上升的城市(环比增幅24%),其背后一方面是因为武汉新房供应依然充足(部分前期捂盘项目已入市),另一方面对于当前监管下的市场价格,购房者普遍认为是入市的绝好时机。在29个成交回落的城市中,深圳、东莞、佛山、广州等调控城市降幅超过两成,而惠州、杭州、苏州、南昌等调控城市的降幅则超过四成。

  11月不仅各地成交量集体回落,房价涨幅也持续收窄。中原领先指数显示,八大城市的中原二手住宅价格指数整体呈现环比涨幅回落行情。其中,南京加入房价下跌行列,深圳则连续两个月房价明显回调。南京房价为近19个月以来的首次下跌,其前期累计涨幅达到61.2%。之所以本次房价下跌率先始于深圳、南京两地,与两地较高的投资需求比例有关。预计后市各地房价涨幅将进一步收窄,更多城市或加入价格下跌行列。

  在前期限购、限贷政策出台后,全国各地10-11月开展了前所未有的一次房地产调控全面落地执行,这也使得本轮房地产调控与历史上各次调控相比,政策执行力度最强。

  预计四季度过去房价涨幅较快的10几个核心区域城市,房价将从10月份的停涨到11-12月的微跌。

  从2015年3月30日开始的,本轮因为资金潮导致的楼市持续火爆上涨,在2016年930开始的22个城市严格调控下降温,持续18个月的爆发在10月份出现看短期拐点,政策变化是本次楼市调整的主要因素,所以后续市场走势依然看资金价格与政策变化。

  整体看,预计本次调控周期起码持续6-9个月,甚至有可能周期拉长到2018年。20个城市城市房价将出现10%以上的价格下调空间。

  (原标题为:房地产历史时刻,统计局11月数据:13亿平米记录刷新,历史首破10万亿!)