伟哥的建议是:所有人尽量存钱,买套房。为了避免被房东动不动涨价,在市场波动期买房。

  这两天关于链家租赁的文章(也有可能是软文)满天飞,昨天晚上伟哥看到准备今天写个。

  这次绝对是公益性质的,因为在房价飞涨的时候,任何鼓吹消费者长期租房,鼓吹开发商弄群租房都是不道德的(实在卖不出去的商用物业出租除外)。

  其实很简单,问问你自己,扪心自问,虽然房价高,你买房的钱,甚至可以让你租房一辈子,但你愿意租房5年以上吗?链家有几个高管现在是租房的?

  链家在发布大数据的时候是不是应该公布一下,自己公司选择了自己自如友家业务的人数?对比一下门店经理级别以上自己买房人数,验证一下这是不是蓝海。

  如果你自己都不愿意租房,你用什么信心支撑这租赁市场会出现所谓的爆发式发展?

  另外建议客厅住人的公寓运营者给市住建委执法大队打个电话,问问自己是不是违规。如果客厅不住人,现在有几个所谓的长租公寓可以赚钱?

  当然,中介包括中原这种投诉非常多,不代表什么。但在租赁市场看,居间的三方基本不会有投诉,而目前所有投诉都来自所谓的高级或者低级的二房东模式。

  这个逻辑很简单,问题也很简单。伟哥罗列几个问题:

  1、为什么中国人不爱租房?

  答案很简单,因为房价长周期内一直在涨,很多人计算过租售比,这数据从任何方面看都是邪乎的高。

  对于一个普通年轻人来说,租赁需求受到房价持续上涨会有两个影响:不敢长期租、不敢奢侈租。因为要存钱买房。租赁的原因肯定是为了未来赚钱买房。

  因为要买房,所以租赁客户中高端租赁非常小众,99%的租客住房的投入不会超过收入的30%,而买房的客户甚至愿意用超过60%的收入支付月供(感性数据未核实)。

  这导致所谓的高端租赁只能是高端群租房。没有高端住房客户,就不可能带来租赁市场的稳定发展。

 2、在中国目前租赁企业靠什么赚钱?

  以北京为例,一套正常租赁的600万总价的五环到六环的100平米小三居,租金价格在8000左右,剔除其中的取暖物业等管理成本,收益租金一年在10万以内,也就是需要60年才能回本。按照正常民宅装修100平米20-30万计算,装修回本就需要2-3年.如果按照装修使用周期10年计算,对于普通住宅来说,出租甚至连装修回本都很困难。

  这种情况下,做租赁的企业靠什么回本?

  很简单:

  产权属性改变,用厂房、商业等土地成本低的产权属性换取住宅的租金回报。

  客厅住人,从目前的明确法律中,并无客厅住人可以的规定,这变相的其实是改变了房屋的设计与结构。

  所以到目前为止,能够赚钱的企业租赁行为全部是违规或者钻法律空子的行为。

  包括自如友家,任何一套自如友家加客厅的,举报都会要求恢复原状。比如这一套,很明显的就是客厅增加了隔断。

  这种情况下,其实变相的会挤压正常租赁市场的租金,当然这种行为在香港等城市也很普遍。

  3、未来这个市场有前途吗?

  伟哥认为,在房价上涨超过GDP上涨的情况下,租赁行为肯定是不会成为规模产业,到目前为止也没有一起房价上涨快国家,住宅租赁能够发行REITs。

  逻辑很简单,问问你自己,虽然房价高,你买房的钱,肯定可以让你租房一辈子,但你愿意租房5年以上吗?

  4、租赁未来这个盘子到底会有多大?

  这个图其实暴露了租赁当下盈利的主要来源,其实都来源产权价格差。也就是能赚钱的租赁都必然是非住宅产权的,那么问题来了,这也就是为什么这个行业会出现那么多小房东,而国企、上市企业、央企根本不敢触摸,很简单,如果一旦规模做大,其中一个房价出现一起安全事故,这就可以让所有尝试归零。

 5、最后看看链家发布的奇怪数据

  对比美国、日本的租赁份额,预期中国未来的市场份额。预计到2025年,中国租赁市场规模将由现在的1.1万亿增长到2.9万亿,到2030年将会超过4.6万亿。

  这个数据什么来源?

  伟哥觉得这数据低估了,要是按照有些教授说的北京房价80万一平米,租金到2030年起码这个市场有10万亿。

  这个数据的来源奇怪,当然,这个企业数据本来也不官方,也就是未来15年会上涨3倍以上。

  推导其实有2个逻辑:

  一、按照中国房价目前涨幅,未来如果15年,每年房价复合上涨率10%以上,房价上涨就已经超过4倍。(数学不好:1*(1.1的15次方)

  那么这个所谓的租赁蓝海,没那么大撒。

  二、未来房价不涨了,那么问题又来了,如果房价不涨了,过去囤积的房源是不是会大量抛售,或者说,如果房价不涨,是不是代表了需求的萎缩,租赁客户还有那么多吗?

  另外,其实链家的报告的确提及了一点:目前在日本,租客租赁年限一到五年的占比在47%,五到十年占比在16%,而反观国内,租赁周期却仅在8~10月左右。

  呼应并验证了伟哥的观点,在任何房价上涨快的国家,千万别玩租赁。因为你不违规根本不赚钱。