2016年的房企销售额排行榜大概率会录得过去15年来的第一次改写,恒大非常有机会超越万科——前11个月,许教授已经做到了这一点。

  但万科显然在做另外的思考。

  股权之战中,万科展现出了厉以宁所说的很好的“同甘共苦的文化凝聚力”,这一点尤令公众为之侧目。在11月19日的大理媒体见面会上,王石也特地提到了这一点,万科的团队依然在专心于战略思考和业务发展。

  临近年底,虽然股战掩盖了很多东西。但是如果我们细心观察,还是能发现,万科的高管团队在思考并对外公开了很多重要的战略信息。

 1、万科最近释放的四个信息

  第一个,在11月19日王石出席大理媒体见面会的时候,我在场,他谈了很多股权之争的事情(报道的很多了)。但他还谈到了一件事:万科已经成功成长为一家技术公司,现在已经有7000名工程师了。

  第二个,12月3日,王石在第七届财新峰会上继续强调了这个信息。万科未来十年的发展前景是:负责高质量住宅产业化的总承包商,向外输出住宅产业化产品。王石说:中国房地产的制造业才刚刚开始,过去甚至现在房地产还停留在手工及低质阶段,未来还有很大的提升空间。

  第三个,12月6日,万科在参加“WISE独角兽大会”上说,万科不用10年,只用6年,就可以提前实现“万亿大万科”(营业额),也即是说到2020年万科36岁的时候。

  第四个,万科周刊微信公众号12月5日发布了一篇文章《谭华杰:组织奖溶解于社会,人将溶解于组织》,这是谭华杰11月25日在中国人力资源管理年会上的演讲。

  谭华杰谈到一个观点:未来在知识经济和互联网大潮下,规模也许不会成为企业追求的目标,小企业联盟将会取代超大规模企业,成为经济结构中最重要的主体。与之相应,万科正在做一系列大规模的公司治理和组织方式的变革,比如把区域一线公司、职能部门的全部撤销,也提了一句正在推行的“沃土计划”。

  这些信息综合起来怎么理解。

 2、万科未来要做住宅承包服务商

  首先,第一和第二个事是同一件事,都指向万科未来要成为一家什么样的公司。

  我是这样理解的:1、中国房地产的建筑质量长期很低,二三十年就要推倒旧改,作业手法还是非常原始,生产速度很慢,科技含量很低,所以,房地产制造业依然有很大的提升空间,王石渴望万科能够引领改变。2、这种制造业的改变是走高科技路线的,增加住宅建造的科技含量,比如低碳、绿色等等,重在标准化。万科已经完成了向住宅高科技的转型。3、王石希望将来万科能够成为全球范围内最大的住宅承包服务商。

  那么这里面有两个问题要拎出来搞清楚:

  第一个问题是,王石所说的“住宅承包服务商”具体指什么。

  在谈这个的时候,王石的原话是,未来房地产商的发展趋势有三种演化:做土地开发的土地银行、依赖融资能力的物业持有(实指房地产基金)、房地产承包商。万科做第三种。

  这个房地产承包商是代建,但不是国内一般理解的只做建筑工程施工的建筑公司,而是美国的承包商的意思。在美国,大部分建筑是土地私有的独立屋,个人或者企业拿到这样的土地之后,会委托给房屋承包商来设计建造,这样的承包商,需要做设计、建造、装修等等,除了不提供土地和融资之外,其它事情都做。这是很不一样的地方。

  也就是说,未来的万科,不再会过多的拥有土地,也不再会过多的去介入融资,而更多是通过技术研发、输出标准,做一家拥有高科技含量的建筑制造公司。这一点,和现在几乎全部的中国开发商的模式,都完全不一样了。

  第二个问题是,王石说的这个定位和“城市配套服务商”,有没有矛盾?

  在这之前的好几年,外界得到的信号一直是万科要转型做“城市配套服务商”,单现在又说要做一家技术公司,这两个要怎么理解?

  我在大理问过王石,他的回答是:技术是支撑,城市配套服务商是模式。对这个回答,我并不能释惑。在我看来,万科的城市配套服务商,涵义从一开始到现在有很多变化。一开始,只是区别于王石说的万科不做商业,而万科慢慢要持有一些优质商业。而现在,这个定位慢慢变成了:万科要沿着围绕着城市的需求,把房地产上下游的细分产业都渗透进去。比如养老、物流、学校等等。

  但是这两者之间,的确还是存在着口径上以及内涵上的不一致,所以,我更愿意理解为:万科的未来会呈现出多面性(这一点,在下面谭华杰的文章里也会谈到)。

 3、万科的互联网化探索

  谭华杰的那篇演讲是关于万科近几年来企业治理变革的一个综合深度的解释,在这之前,万科比较多的在单独谈“事业合伙人”这样单项的变革。

  他在其中谈到了制度经济学派鼻祖科斯的学说:企业的边界取决于企业内部交易费用和社会交易费用之间的平衡点。

  完整的解释是这样的:当市场交易成本高于企业内部的管理协调成本时,企业便产生了,企业的存在正是为了节约市场交易费用,即用费用较低的企业内交易代替费用较高的市场交易;而当市场交易的边际成本等于企业内部的管理协调的边际成本时,就是企业规模扩张的界限。

  显然,随着企业的做大,万科内部的交易成本在快速上升,企业的规模不经济正在加剧,大企业病越来越明显。如果假定全社会的交易费用不变,那么万科也许不需要那么快的变革。但是,恰恰是在这几年,新的技术革新时代来临,移动互联网迅猛发展,快速降低了社会交易费用。这会导致大企业规模不经济的提前发生以及加剧,从这个角度,我们能够更加容易理解为什么在2014年前后,郁亮带队密集拜访互联网企业,并对媒体不断强调万科要拥抱互联网时代的变革。

  这个演讲展示的一个结论是:万科的未来不会再过分的追求规模,或者不会按照原有的路径去追求规模,因为这样会加剧规模不经济。如果万科要到2020年实现万亿规模,那么,这个万亿大万科将一定会通过新的互联网的手法来实现,而不是传统的方法。

  这个互联网的手法,一是体现在企业的组织方式上:更加的扁平化、去中心化。比如万科现在在做的组织机构变革:把所有的区域一线公司、职能部门的机构全部打散、全部撤销,实现最简单的三层架构——集团总部、能力集群、利润单元。

  二是体现在企业的外部扩张方式上:更加的平台化、社会化。围绕着房地产的细分产业,搭建更多的面向外部社会的分散化的垂直平台。比如演讲中提到的“户外营地”、“沃土计划”这样的项目,以及一直在推进的“养老地产”这样的项目,玩法都更像互联网公司,而不像传统的房地产公司。

  和上文谈到的城市配套服务商的定位联系起来,那么,万科做城市配套服务商的手法,将是互联网的手法,而不是传统的房地产公司的手法。

  关于这一点的探索,实际上海尔这家公司走得更远,海尔企业内部“溶解”得比万科更早更快。

  整体上说,万科的未来,会呈现出来两个特征:技术化、互联网化。这个背后,也许可以说,未来的万科,是王石的高科技制造业思维+郁亮的互联网思维的合体。但总之,未来的万科,都不会再是一家我们传统印象中的万科了。

  在这个意义上,万科不但是和恒大失去了比较的意义,可能和几乎所有的开发商,都会慢慢失去比较的意义。

  万科的探索,本质上折射了两点:一是中国房地产进入了下半场之后,房企本身存在着“再出发”的要求。二是,全世界进入了移动互联网的技术革新浪潮,企业过往建立起的治理方式都面临着巨大的挑战。这两者叠加,显得中国房企转型的要求更加迫切。从这个意义上,万科今年以及过去几年的思考和尝试,对中国的房地产界,有着很重要的借鉴意义。同时,也反衬出,中国的房企整体上太迟钝了,因为现在进行更深度的转型探索的样本,还是非常少。

  当然,没有人会说,这样的探索就一定是对的,或者说,企业家的创新大部分并不总是成功的。但是,如果中国的大企业还愿意去试错,去尝试,这本身就是一件非常难得的事情。尤其是在房地产已经处于历史的大拐点周期之中,什么样的企业能够成功的穿越商业周期,实现再生呢?也许那些努力创新的企业不一定能够成功,但相比于其它不怎么去创新的企业,它们无疑会更接近成功。

  (原标题为:当恒大在忙着做大,万科却在思考做小)