人都是灰色的,没有纯粹的黑,也没有纯粹的白。

  媒体的笔下,郝建民几乎全黑。在中海持续的人事震荡中,媒体的很多报道,都把他描绘成了一个权力欲旺盛、中央集权、排斥异己、导致大量功臣出走的暴君。

  这是很可疑的。

  从感情上我也不欣赏郝建民这样的导致大批量高管出走的作风,但我认为媒体对几乎一边倒的评价过于刻薄了。有些时候,你不能一碰到高管震荡,就下意识的发表同情,认为这个企业有问题——这种想法,在万科的高管频繁离职的时候,也是同样的表现。因为,我们得到的信息,往往是单方面的。比如中海的人事动荡,我们从未得到过来自郝建民一方的解释。

  诚然,郝建民掌控中海3年,造成了内部剧烈的人事动荡——这也是他被外界指责最严厉的地方。

  但我们讨论的逻辑不应该过多的针对个人,而是要站在中海地产的企业角度,更不去贸贸然行诛心之论。

  因为郝建民的突然辞职,我们对中海地产正在展开的内部改革和企业再造的观察,中断了。也因此,我们也不得不提前去讨论这样一个人物。

  《财经》杂志昨天的报道,足够详细的梳理了中海地产和母公司中建股份之间的恩怨纠葛,为我们提供了足够多的背景材料,有兴趣的小伙伴可以找来看看。

  而我更想讨论的是:郝建民在中海三年的行事该如何评价?他又留下了一个什么样的中海?

  从2013年8月到2016年11月,郝建民出任中海地产董事局主席的3年里,大致做了三件事:

  第一件:主导推动中海和中建地产业务的整合。

  第二件:打破公司原有的治理结构,纵向大部制,加强集团中央管控。

  第三件:主导中海和中信地产业务的整合。

  总体感觉:郝建民在给中海动手术,这个手术可能不太成功,但未必又如外界描述得那么不好。

  第一件事,造成了陈谊的悲情出走,被视为郝建民不能容人的一大证据,也导致了中海地产公众形象的下滑。

  也许有更超高的管理智慧来平衡这种关系,但事实上,这样的人事震荡并不鲜见,在公司合并的过程中这是往往要承担的代价(虽说并非必然)。要说动荡,万科也不低,招商蛇口因为整合重组发生的人事动荡更大。这些事情,背后的内幕,外界不得而知,往往只是沦为捕风捉影。

  而我们真正要讨论的是:中建与中海的合并,是否是大势所趋,是否更有利于减少中建系的内耗,做大地产板块。客观来看,中建系在2013年之前就展开了地产业务的合并,相比2015-2016年21家地产央企陆续展开了大范围整合,中海显然是占了先机的。整合的过程中的确发生了内耗,但未必适宜过分夸大。

  第二件事,是针对郝建民评价严重偏负面的焦点,造成了曲咏海等一批元老功臣先后出走,叠加导致了中海地产公众形象的下滑。

  从目前披露的信息看,郝建民似乎是因为前任“留下了一个山头林立的中海”而采取了集权的做法。但这样的做法的确有些逆潮流——伴随着移动互联网时代的到来,大型房企的公司治理整体走向更为宽松、更为分权、更注重利益分享。

  但我们得不到更多的信息,很难简单化的把人脸谱化。这一点的判断基础是:企业的效益有否因此受到损伤。从中海今年的业绩看,并没有明显冲击,但长期影响不明朗。

  第三件事,则被忽视了,就是中海并购中信地产业务这单生意,划不划算。

  我认为很划算,按照公开报道:中海是以300多亿的代价并购了中信价值千亿的地产资产,而且,这些项目超过8成都集中在三大都市圈。

  (中信地产项目分布,据中海公告)

  客观讲,中信地产的项目不差,但也未必有说得那么好。了解中信地产就知道,这家公司的地产板块是太复杂了,高峰期有好多块牌子,中信地产、中信华南、中信华东、中信深圳、中信国安等等,后来统一整合为中信地产。它的土地储备主要是来自于中信华南和中信深圳两家公司早年获得的,尤其是中信深圳超过了1000万平米,这些项目多是一些大型的甚至包含土地一级开发的巨无霸项目,不少项目都是旅游地产,集中在长沙、井冈山、惠州、苏州、重庆以及成都等地,旅游地产并不是中海的长项。

  但即便如此,这笔生意还是很划算。应当说,在这笔交易中,郝建民很好的维护了中海的利益。中海本来的土地储备只有4000多万平米,在前10大房企中已经掉队了。尤其是在深圳这样的大城市,由于坚持不做旧改,中海基本失去了在深圳做大的机会。但加上中信的土地储备,土地总量一下子超过了7000万平米,排名挤入前五,超过了万科,在深圳也又可以有比较乐观的前景。并且,这些项目相当部分集中在一二线城市,基本符合中海的发展战略。

  这笔交易,极大缓解了中海的储备不足,尤其是在深圳这样的大城市土地断炊的问题。而如果没有这笔交易,中海地产在中国房企中的表现无疑将会加速下滑,在深圳还混不混得下去都成问题。

  真正值得批评的,我认为不是郝建民做了的事,而是郝建民没做的事:他带领下的中海没有展现出创新进取的气象,更没有适应新时代的变化向外界“重塑中海”。

  郝建民主导中海地产的3年,恰恰是中国房地产风云变幻的3年。主要表现在:适应城市化下半场和技术革新时代的大背景下,房企公司治理模式在转型,行业发展方向在进行多元化探索,以及聚焦大城市开发的都市圈时代来临等等。

  虽然有一些还没有定论,但是单一化住宅开发在大城市已很难继续,未来房地产开发将聚焦在一二线城市,房地产企业会变得多元化,这些都已然成了共识。这些都需要企业领导者去做出开拓,比如郁亮在2013年前后对万科进行的改造,带领万科转型为城市配套服务商,并且通过密集拜会互联网公司,对万科进行公司治理的大幅改革。

  但是没有证据显示郝建民做了这些,我并不是说他一定要带领中海转型才能满足外界的期待,不转型就给他扣上守旧的帽子。而是说,在这样一个风云变幻的时代,郝建民一直没有对外界描绘和展望中海最终打算做成一家什么样的企业。历年的业绩发布会上,媒体得到的信息都是八字真言:“不熟不做、净利为王”。这一点,造成了媒体极端不了解中海。

  这3年的中海地产,给外界的印象是:公司上下似乎都陷入内部斗争和惯性运作之中,而不是锐意进取和创新探索。这影响到了外界对中海发展潜力的判断,数据上看,2013年郝建民上任时的中海销售额是1385亿港币,彼时万科是1709亿元。到2015年,中海是1806亿港币,万科变成了2615亿。规模差距明显拉大,而在前十大开发商的排名中,也从一开始与万科的不相上下,到现在排名跌出前三。在土地储备和企业聚焦战略上,中海也没能显示出更强的优势来。

  (据克而瑞,数据稍有误差)

  当然,中海一直维持了“净利之王”的称号,但差距的拉大也并非不值得警惕。在我看来,中海这几年的增长,带有惯性增长的因素。

  这也是为什么,同样是很多高管出走,但外界针对郁亮的质疑远远没有像针对郝建民的质疑激烈的根本原因。因为,外界从郁亮那里看到的是:重塑万科,而从郝建民那里看到的是:加强权力。他没有能够重塑中海,没有解决好中海创新的问题,也没有解决好中海长远的问题。也许这只是外界得不到更多信息而形成的一种误解,但公众的感知上是这样。

  那么,时至今日,郝建民离去,他留下了一个什么样的中海?

  留下了一个土地储备超过7000万平米,70%集中在一二线城市的中海。中海拥有足够充实的资本,即便从现在起,中海着力消化既有的土地储备,也足够三五年内得到很好的利润回报。

  留下了一个现金持有高达1500亿港元,负债率低到16%的中海。坐拥多过万科一倍的现金储备,未来,即便是黑天鹅出现,行业出现剧烈调整,中海也有比同行更强的抗风险能力,并更有机会施展大鱼吃小鱼。

  留下了一个销售额3年从1000亿跨入2000亿,净利率增长连续14年保持20%以上的中海地产。前10个月,中海销售额约1959.93亿港币,已达到8月份上调全年销售目标2100亿港币的93.3%,全年超过2000亿不成问题。净利之王,这是中海的既有核心竞争力,郝建民的3年,延续而没有衰落这一核心优势。

  留下了一个派系争夺也许大为缓解的中海地产。郝建民对中海的手术也许不够成功,但是经过他这一番可以说是两败俱伤的整顿之后,中海厉害的人物走了很多。对于继任者放开手脚大刀阔斧的改革,反而少了很多掣肘。

  总之,郝建民的3年,维持了中海的盘子,没有做得很差。他离开之后,留下了一个拥有庞大优良资产和山头削平的公司,有利于继任者。但是,关于如何应对行业面临的深刻变化的探索,也同时一并留给了继任者。人来人去,中海面临时代带来的的挑战并没有减小,转型或者不转型,都需要冒险。

  对继任者来说,恰好给我们提供了一个持续的观察标本:到底导致中海目前的问题,是郝建民个人造成的,还是更多是中海发展到今天的历史积弊。中海过去几年的变化或者没有变化,到底是郝建民一个人这么想,还是中海高管团队的集体选择,很快就能看出来了。