特朗普上台之后,人民币兑美元加速贬值,8年来首度跌破6.9。中国的中产阶层比以往任何时候都更加积极的考虑配置美元资产,这个时候,也更有必要了解多一点美国房地产的情况。

  田姑娘是我的一个朋友,早前是一枚记者,现在在一家世界500强央企工作。她在特朗普刚刚当选之后,就去美国看了房子,并带回了实地的一手信息。这是第一站西雅图,接下来她将陆续游走洛杉矶、纽约,并将陆续发布这些城市最新的市场变化。对于很多担忧中产阶层来说,这些一手的实地信息要比来自数据层面的介绍更加宝贵。

  读完我的感受是,田姑娘去看的西雅图的房子还是比较好的房子,但即便如此,100万美金(即是700万人民币)还是可以在当地买到很不错的房子。但700万人民币,只能在深圳的二三流区域选房,或者买很老的二手房。粗略对比的话,深圳一套房子大致可以相当于西雅图的两套。

  去美国买房早就不是新兴概念,它已经成为不少中国中产阶级进行资产配置时常常被考虑的选择。

  位于美国西北部的西雅图(Seattle)是我考察的第一座城市,它是美国太平洋西北区最大的城市,西雅图建立于1850年代,得名于西雅图酋长,被华盛顿湖贯穿的西雅图曾被《货币》杂志评为"全美最佳居住地",被《财富》杂志评为"最佳生活工作城市",后来又被全美公认为生活质量最高的城市。提到西雅图,人们总能将其与高科技、常青藤企业紧密地联系在一起。西雅图是美国就业机会最多、平均人员素质最高的地区之一,有2200家计算机公司,以及从事生物技术工程的115家公司为该地区提供了12400个就业机会、每年20亿美元的产值。包括波音、微软、亚马逊、星巴克及COSTCO的总部均设在西雅图。

  尽管从2013年开始,西雅图房价也开始攀升,但对比起纽约曼哈顿、长岛、加州洛杉矶和旧金山湾区,这里,100万美金依旧是个有竞争力的房屋出价!

  美国西海岸时间2016年11月12日,我和妈妈与她的朋友一起落地西雅图,在当地房屋中介Janis 蔡的带领下,我想亲身验证网络上流传的关于美国房产的三种说法是否属实!

  美国房子售价真的是传说中的白菜价?低到不可想象?

  美国房子虽然售价低,但房产税,维护费用等高的吓人?

  在美国买房,外国人不能贷款?

  说法一:美国房子售价真的是传说中的白菜价?

  我所了解:西雅图房价不白菜,但北上深买家应该压力比较小。

  此次看房考察,主要集中看了位于西雅图东北部的Kirkland(柯克兰)地区的房屋,该区域的卖点除了有大量湖景房,甚至还有不少漂亮的森林景观房屋,距离西雅图机场的车程在40分钟左右,离西雅图市中心即Pick 市场,世界上第一家星巴克等区域的车程,也不过30分钟。从学区角度说,这里没什么顶级学校,但学区内学校分数都在9-10分(满分为10分),也算中上学区。

  目前很多来美国置业的中国人,不少是为了陪伴孩子上学,学区好坏与否是他们考量一个区域房产是否有价值的重要标准。但如果选择上私立学校,其实学区倒不是重要问题。

  同行的Z阿姨坚定地选择kirkland进行置业的原因是,她的朋友今年暑假刚购置了一套该区域的湖景房。“想和朋友住差不多的区域,有个照应,而且这个区域紧靠着中国买家最青睐的bellevue(贝尔维尤),但房屋价格明显低廉不少,更有升值潜力。”

  而根据当地房屋售卖价格数据显示,从2015年11月至2016年10月间的区域平均售卖价格,bellevue西区为200万美金左右,kirkland是100万美金。

  同时也从2013年至2016年的房价走势可以看出,西雅图的房价尽管是呈攀升趋势,但涨势幅度并不夸张,且中间还有波动。

  特别是bellevue地区,在2015年1月其房价达到高点,但随即大跌,现在尽管慢慢回升,但价格都没达到2015年1月水准。

  中介Janis蔡也坦言,从投资回报率来说,美国西雅图的房产基本是4%-6%,较为平稳。

  而朋友H阿姨说自己2009年在北京海淀区百望山花56万购置的房产,如今价值1200多万,这样的20倍收益在美国是不可能的。

  不过在美国看房是个心旷神怡的事情,这次一起看房的阿姨预算控制在100万美金左右,我们看的房子价格区间也在这个左右,但已经每间房都让人有强烈的居住欲望 !在看房过程里,一个想法就是我TM还怎么接受国内逼仄的房子啊!

  看的第一套是颇有设计感的森林house,四个房间,超级有设计感,采光也是无敌,报价95万美元。

  第二套是能看见湖景的house,坐在客厅里就能看见无敌湖景,而且有很大的烧烤天台~,报价116万美元。

  第三套是靠着湖边的船屋,赠送一个私人码头,是当天看的最贵的房子,报价220万美金,卖点就是无遮挡湖景!无遮挡的华盛顿湖景!

  第四套是位于kirkland市中心的湖景房,非常标准的美式房屋,方方正正的4个卧室,同时从书房望出去能看见树丛中的湖景,报价110万元。

  在看了Kirkland的house后,我们也在西雅图最火热的bellevue市中心看了下新公寓,110平的公寓有非常棒的采光。

  在缴纳了每月600-800美金不等的管理费后可免费使用公寓提供的健身房,公共平台(带烧烤炉,可举行烧烤趴),而其售价根据户型不同从60万-80万美金不等(精装,送电视机/烤箱/冰箱/洗衣机/灶)。可以步行去微软市场部办公楼,也能步行去大型商场,带我们看房的白人中介说自己就住这里,“太方便了!”而且他还强调如果买了公寓,如果对地板衣橱有什么不满意的地方,开放商会进行免费整修,无语哽咽啊。。。。。。。联想到在国内的霸权开放商,对于这种体贴型,当时我的反应就是懵逼,问了无数次:”really ?really?”

  总之,在西雅图的感受是,这里的房价虽然已经走高了,但还算“丰俭由人”,如果是单身人士可以选择购买公寓,贝尔维尤地方的公寓大部分是60万美金一套。如果是大家庭,当然首选house,预算不太足的人可以考虑学区不那么好的区域买房,反正只要租好学区的房也能上学,何况还有联排房屋供暂时资金不那么宽裕的人选择,这种联排房屋价格大多在30万-40万美金左右。

  北上深买家面对西雅图房屋的价格,应该都毫无压力啊!80%的房子比国内性价比高!

  说法二:美国买房之后是否有一大笔后续费用?

  我所了解:房产税,垃圾费,物管费,后续费用真心不少,但租售比可观。

  美国房屋虽然是永久产权,但房产税不可忽略啊!其计算方法大概是房屋评估价的1%-2%左右,在西雅图,房产税的费用是房屋评估价的千分之八。以95万美金的房子为例,它的房产税在2016年就是8900美金,而房子的评估价每年有变化,也意味房产税每年不同,且基本上是有小幅度的提升!

  和房屋永久产权一样,房产税也是伴随终身的呀!所以在进行美国房产购买时,一定要计算好房产税是否能承受。不过需要说明的是,房产税基本会用于支持当地教育建设,房产税越高的地方学区相对也越好,而且无论几个孩子,上这个学区的学校,从小学到高中都是不需要任何学费的!

  同时在美国,诸如联排别墅和公寓,还会有一部分物管费产生(注:大部分独立房屋没有物管费)从100多美金到千元美金不等,这笔费用也得问清楚!

  垃圾费根据地区不同也有所区别,基本每月几十美金能够搞定,而草坪修剪费也根据草坪面积有所不同。所以美国的房产并不是买了就一劳永逸的,它需要精心养护,确实会产生不菲的费用,毕竟这里人工贵嘛,想省钱就只能自己变身动手达人!

  我也问过同行的Z阿姨为什么这么快就决定出手西雅图房产,对,她来了不到一周就订下了那套95万美金的森林房。“现在600多万人民币在西雅图可以买300平米house,在北京只能买回龙观两房。而且租售比高,可以用美国房产进行资产保值。”(如果放到深圳,600多万也只能是一个两房)。

  她解释她购买的那套房产过往租金能到达4000-4200美金一个月,也就意味着2个多月的租金就能覆盖房产税的费用,而类似垃圾费和草坪修剪费基本上也能用一个月的租金覆盖,所以至少每年有6个月足有的租金是纯收入,“这样滚动下来,房产的价值总会回来。”

  不过Z阿姨强调主要还是人民币不断贬值,让她想让资产配置丰富点,而且北京的房价她看不懂,“太奇葩了,600多万在北京现在真的买不到像样房子。”

  那个曾经创造了20倍收益的北京H阿姨也在看房过程里不停和家人商量,“要不我们来个两三套吧?随便卖套北京就行……。”

  说法三:在美国买房,外国人不能贷款?

  我所了解:美国人贷款30天,外国人需要6-8周

  中介Janis 蔡强调尽管中国买家的优势是现金买家,所以容易获得卖家青睐,“但其实对于现金不那么宽裕的人来说,即便是外国人也可以进行贷款买房。”

  她介绍,根据现有政策,外国人最高可贷款6成,但不少银行的要求是贷款人需把40%的首付款先存在美国任意银行户头2个月以上,同时还得准备2年的储备金(每月需还的贷款额乘以24)存放在银行账户上,拥有这两个条件,才能去申请房屋贷款。

  Janis表示并非所有的银行都能贷款给外国人,“也有部分银行不需要客人将首付款存银行2个月以上,如华美银行只需要客户存入首付款和两年储备金。”但她也说银行政策会变动,“但外国人购买美国房产是可以贷款的,只是美国人的贷款申请日期是30天,外国人的贷款批下来的时长可能为6-8周。面对一些抢手房源,这样的情况可能成为劣势。”

  西雅图作为我的美国看房第一站,给我最深印象是美国房市平静而规范,买方卖方大部分时候分别有中介,各自代表一方利益,不会出现类似于中国中介互相蒙骗,恶意抬高房价的情况。

  中介都拥有自己的证明身份的电子锁,该电子锁可以开启其代理区域的所有房源,但每开一个房源,卖方中介会即刻在手机上得到提升,超级大数据,超级方便,超级高科技!也让人感觉安全!

  在这里,会觉得家是可以够得着的美好。也可能基于这个原因,所以中国买家越来越多吧,让房屋中介也成为不错的职业选择。带我们看房的janis蔡就是个特别的博士中介,曾经是注册会计师,2014年转行中介后,花了2年就做到西雅图地区的销售第11名。还没过完的2016年,她的房屋销售额就达到了4300多万美金,几乎全靠中国客人完成,而且都是朋友介绍朋友。

  我们真的是被中国不可思议的房价折磨够了。