你考虑过买监狱或是通信塔吗?

  想象一下:一个在通州买不起房子的人,却能在国贸买写字楼!无论如何,你都不想和监狱有什么瓜葛,但如果有可能成为它的业主呢?

  不只是写字楼和监狱,还有公寓、酒店、商场、养老院、停车场、医院、政府办公大楼、仓库甚至通信塔,凡是能收到租金的物业,只要它们被放进一只名叫REITs(Real Estate Investment Trust)房地产投资信托基金)的魔盒里,一切皆有可能。

 在中国,REITs仍属资深业者的谈资;但在美国,却是“行行出状元”的大众投资产品,是数千亿美元的大生意。

  纵观美国REITs的发展,不难发现,在经过以房地产为导火索的全球金融风暴之后,美国REITs不仅“尚能饭”,而且在经营规模和效益方面,颇多可圈可点之处。

  美国REITs整体性的成功的原因何在?

 首先,几乎所有的REITs都是主题基金,它们依托于不同类型的物业,甚至不同的产业。这些物业和产业,对应着来自社会上的内需,也是刚需。如基本的衣食住行、医疗、教育、政务、甚至监狱等。有些需求增长很快,如全球化和电子商务带来的物流需求。有些需求有抗周期性,甚至逆市上升,如租房需求。

 其二、政府鼓励,投资者理性成熟。政府以REITs鼓励大众购买证券化产品,即委托专业机构代为投资房地产,并通过强制分红和避免双重征税让利于民。取消基金管理和资产管理的隔离,增强REITs整体运营和盈利能力。

  美国房地产是存量市场,房产税和流转税又抑制了房产的短期买卖获利,房地产收益主要来自于商业性物业的租金收入。这种收益较为稳定,不会形成暴利又与行业的发展情况和企业的经营水平紧密挂钩。这符合相当一大批稳健型投资者的偏好。

 第三、也是至为关键的,主题REITs有着清晰而成熟的商业模式,具备高度的专业能力,并形成了核心竞争力和品牌。这些模式与能力的体现多彩纷呈。

  服务客户。当普洛斯把自己定位为轻重资产并举时,它明白,对客户需求的满足,就是对投资回报率的追求。公寓REITs因为有了规模,可以为租房者提供各种增值服务,这是一般租房中介无法提供的。万豪认为,对酒店设施的更新投入会有更大的产出,保证了酒店高品质服务和在市场中的竞争地位。

  精确的战略。波士顿地产的发达区域聚焦战略,就写字楼这种商务性极强的物业来说,无疑是审慎和精明的。

  妙手回春的运营能力。Kimco作为商业地产REITs,最擅长的就是将经营不善的店面拿下,把收益率提高到平均水平来获取增值收益,这要求非一般的招商和后期运营。