“不要逼朕出手”。

  广州年内最大规模的土拍,以央企和民企互相厮杀的混战拉开序幕。

  同时开拍的10宗土地,其中8宗宅地,2宗商业地,覆盖广钢新城、白云新城、海珠江燕路、番禺长隆、南沙黄阁、黄埔开源大道等广州各区最抢手区域的土地,未开拍已硝烟弥漫。

  据了解,保利、万科、碧桂园三家“巨头”,以势在必得的决心将8宗宅地全部报名了;招商、恒大、越秀各报7宗宅地,深耕广州南部、几乎从未在公开市场上露脸的香江也急了,放言要拿下南沙和番禺地块;“不差钱”的央企华润中海中铁建五矿、“猛于虎”的闽系房企旭辉世茂金辉阳光城厦门建发的到来,也令这一场激战提前笼罩了剑拔弩张的紧张气氛。

  从22日上午10点开始,竞拍一刻不停地持续着,一直到下午19点。

  虽是网拍,不见现场硝烟,但从出手早晚和地块选择的蛛丝马迹中仍可窥见各家“心思”。

  1、“金主”个个快、准、狠

  万科的目标十分明确:拿下南沙。

  本次南沙出让的宅地有两块,万科不仅都报名了,而且在竞价后期均“紧咬”不放,尤其是对万科南方公元旁边的黄阁地块,使用了万科一向的策略:先观战探底牌,等各方皆露疲态之际迅速出手。即使面对中铁建和越秀这样的“金主”仍然毫不手软,一举拿下,以剔除配建面积后13743元/平方米的楼面地价刷新南沙单价地王纪录。

  万科频拿地王已是业内有目共睹的事实。万科方面曾在11月4日高价拿下增城宅地后回复见地君时表示:“在拿地时公司对于项目的投资回报率有严格要求,会回避那些基于房价大幅上涨预期才能盈利的项目。”

 此语意味深长,见地君一度以为是官方辞令,后来一名接近万科的知情人士进一步向见地君解释,广州万科对南沙、增城地区房价上涨势头看好,“顶多迟一两年开发,这些地就能解套。”

  职业经理人的目光总是看得更长远。一名房企区域老总聊天时与见地君笑谈:“高价拿地是晚死,还有机会翻身,不拿地是必死无疑。”

  “当然,职业经理人的钱是股民的,定长远目标时腰杆也直些;私企老板的钱是自己口袋里掏出来的,自然不敢乱花。”一名房地产资深人士私下向见地君表示。

  撇开这些不谈,万科的“眼光”确实是得到行业认可的。“万科始终关注具备发展潜力的城市及城市的发展方向上的投资机会。”

  前两周万科拿下的增城宅地和本次的南沙黄阁宅地,有“异曲同工之妙”:前者位于增城区西部与黄浦区接壤处,而且属于广州地铁21号线贯穿范围,而后者有南沙自贸区规划利好辐射,重点是道路交通较好,可快速到达番禺和中心城区,并且紧邻自家地块,可联合开发。二者均处在广州的城市发展轴线上,交通便利,能够在未来聚集较为充足的客户群体。

  这也是万科基于城市“效率”所做出的投资抉择。在11月19日《城市未来十年》论坛上,万科高级副总裁张纪文就谈到,交通的便利能提升城市的效率,从而推动城市更快地持续发展,而房价往往与城市创造的效率挂钩。

  万科拼命拿地还有一个秘而不宣的原因:防止断顿。尤其像万科这样城市公司拥有拿地权的房企,不拿地意味着后续开发面积减少,销售额也会随之萎缩,城市公司难免要为此担责。

万科三季报显示,1-9月广深区域的销售面积及同比增长率均位列全国四大区域之末万科三季报显示,1-9月广深区域的销售面积及同比增长率均位列全国四大区域之末

  而龙湖,在广州扩大战果的决心也很大。据见地君了解,本次土拍,龙湖至少报名了三块以上的宅地,最终捕获两块。

  其与首开联合体曾在首次进入广州之时拿下天河牛奶厂宅地,产品推出市场后持续占据天河区排行榜首位,成功地在广州市场站稳脚跟。对比之下,同期拿地开发的金地和华润表现却差强人意。

  白云新城过去屡被诟病为“发展潜力动力不足”,但此次宅地出让,华润、金地也曾“现身”竞拍,但终不敌龙湖。龙湖付出了45469元/平方米的楼面地价成本,若加上配建成本,分分钟秒杀周围房价最高的保利云禧(48000元/平方米)。

 在历经5小时、300多回的竞价后,龙湖与首开联合体再次夺下近年来在“东进”规划下大热的开发区宅地,剔除配建面积折合楼面地价23012元/平方米,远超黄埔网签均价。

  即使如此,仍有不少业内人士对龙湖充满信心,“龙湖的产品创新能力和溢价能力都很强,未来带动片区房价上涨可期。”

  央企与央企之间的竞争也十分激烈。比如海珠万宝冰箱厂地块,中冶置业与保利经历了上百回胶着,只要保利报价,中冶置业立刻跟上压价,最终拿下地块时,剔除配建面积的楼面地价已达42573元/平方米,仅次于龙湖白云新城宅地。

  而南沙坦头宅地,虽位于越秀“地头”——金洲核心区边缘,不过对于想“虎口夺食”的中铁建来说,其与南沙区政府签订了协议,要共同打造中国高铁“走出去”基地,自然也不想放过这块肥肉,但最终不敌越秀。

  讲真,之前所有说广州不够格做一线城市的今天都应该道歉,看看这地价!

  2、“花”落谁家早有定数?

  值得一提的是,本次土拍虽然和往常一样,品牌房企云集,偶见一两家不知名的小企业,不过,竞价到最后的,皆为资金雄厚的央企,和现金流充沛、产品溢价能力强的民企,甚至连一向在土地市场上表现“凶猛”的闽系房企在几轮竞价后,都悄然离场。

  没有“黑马”,为什么?

  房地产是资金密集型行业,当土地价格越来越高,资金成本越来越便宜,在核心城市尽可能拿地成为房企的共识。根据克而瑞数据显示,今年以来以溢价率超过100%成交的地块有447块,其中摘牌者不乏善用杠杆的闽系房企。今年8月,融信以溢价139%、110.1亿元的总价拍下上海静安区一宗3.1万平方米的地块,而据其中期业绩报告,融信今年上半年的合同销售额仅为132亿元。

  然而,10月以来的第二轮楼市调控,则以“釜底抽薪”的方式,对房企拿地资金来源进行了极为严苛的限制。

  比如在11月4日广州出让两块增城宅地之时,政府在出让条件中写明:竞买保证金不能是银行贷款、股东借款、转贷和募集资金。而在11月18日,条件“加码”,不止是竞买保证金,连定金和后续土地出价款,都不能来自于银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险理财资金等。

  几乎斩断所有中小房企的后路。

 有业内人士向见地君指出,将资管计划、信托嵌套到地产基金里,或许可以借此绕道融资。不过另一位资本投资公司的业内人士随即表示,即便没有对基金作限制,由房企递交的资料也一样可以穿透核查其资金来源。

 土拍的前一天(11月21日),广州发布补充公告,要求房企在竞得土地后5天内提交相关竞买资金来源核查资料。这六份需要提交的资料包括:

  1、距竞得(中标)日30日以内的人民银行征信报告;

  2、企业的实际控制人及详细的控制结构披露报告;

  3、加盖公章并经法定代表人签署的《承诺书》;

  4、本次竞买资金的来源说明及相应的证明材料;

  5、经会计师事务所审计的距竞得(中标)日一年以内的财务报告;

  6、经会计师事务所审计的专项审计报告,具体需详细披露银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金从上述财务报告日至竞得(中标)日这一期间内的期初余额、增加、减少、期末余额,并逐项详细说明期末余额所对应的资产,充分证明上述资金未用于本次竞买。

 “1、4、6都能穿透核查资金来源。”前述资本投资人士告诉见地君,此公告一出,房企只能靠销售利润来拿地,“往后两年中小企业会比较难过。”

  不过,一位房企投资本负责人则认为,这些看似严苛的规定,不过是“大家找台阶下”。

  “开发商的承诺函你见得还少吗?政府这是要开发商自己背书,撇清责任罢了。”前述知情人士表示,法规和具体执行层面始终存在差异。

  “但,主动权永远在政府手里。”

  见地君想到一句著名的话:“房地产是‘看天吃饭’的行业。”原万科执行副总裁、后担任协信CEO、现创立中城新产业控股有限公司的刘爱明则认为:“找到一块肥沃的土地,什么都能种出来。”

  在11月18日易居沃顿深圳段高峰论坛上,钜派投资集团联席董事长兼CEO倪建达则对上述两种表述做了一个更为精准的描述。他说,做地产跟当农民没什么区别。

  这“天”是要变了,但是否下雨,是下暴雨还是毛毛雨,恐怕还得再等等看。

  (原标题为:所有说广州不够格做一线城市的今天都应该道歉!)