活着

  你上当了,这世界上原本就没有路,甚至比没有路还严重。因为昨天那条路上,你可以走得飞快,但今天它会把你引入大坑,如果你没有警醒和自省。

  销售的狂欢和资本的盛宴历历在目,它就发生在2016年前10个月。

  你遇到了史上房价上涨最快的窗口期:全国新房销售面积同比增加26.8%,销售金额增加41.2%。70大中城市新盘房价同比普涨,一线30%,二线16%,三线4%。

  你还遇到了史上最宽松的行业融资风口:房企信用债发行额同比增加129%,融资成本史上最低,一年期贷款基准利率4.35%。国资背景和信用等级较高的企业,融资成本只有3%多一点,不错的民营企业也就4%出头,甚至还有突破你想像力的2%左右,比国债利息还低!

  这是多年来,中国房地产最舒服的一段时光,但转瞬即逝。

  对房企而言,即便不考虑调控因素,高潮其外、凶险其中的意味也是呼之欲出。

  一、名与实难符。

  销售上升但利润下滑。

  市场红火,销售额大涨,但地产商的净利还是在下滑,整个行业的利润额还不如一家建设银行。利润到哪儿去了?高地价和高税收。

  以前一元钱的利润,可以PK一元钱的税收或利息。现在,利润加上利息,难以PK税收和隐性税收(高地价)。

 二、竞争白热化。

  狭路相逢刺刀见红。为什么?

  判断趋同——百强争霸——大象跳舞。一个区域,去的都去,不去的就都不去,一二线城市变成百强的大菜。企业层面,越有实力的发展越快。有了兼并重组,会更快。都是百强,但后30强与前30强不可同日而语。大象比猴子跳舞跳得还好。

  最终,竞争演绎的过程是这样的:武术表演——街头拳赛——死亡游戏。

  怎么办?

一、找到规律,敬畏规律。特别是与房价正相关、强相关的三要素。

  GDP和城市化率。长期来看,房价与之必相符。中国今年GDP6.7%,放在全球角度,不低。56%的城市化率,不高。

  美国在GDP尚在4%、城市化率未到67%时,房价一直在涨。在GDP2.7%、城镇化率73%之前,房价处于高位平台期。日本GDP降到1%、城市化率在77%以前,房价也在上涨。而中国GDP降到4%,要2020年之后了。到现在,美国每年每人还有一平米的新房增量。

  城市的金融资产。房价与一个城市的单位金融资产密度和人均金融资产量正相关。 

  城市基础设施投入。包括交通、教育、医疗等等。这些变成了地价,最终变成了房价。特别是溢价。

  二、跟着群主走。

  与政府换位思考。政府考虑问题的顺序可能是这样的:执政稳定——民生经济——兑现承诺。比如,GDP没有6.5,翻一番不可能。

  所以,政策高压低撑,市场波浪前进,企业高抛低吸。

  三、不要再纠结于黄金十年和白银时代,在“青铜黑铁”的常态中进行定位和起舞。

  短期:高筑墙,广积粮,缓称王;中期:坚定看多,高位盘整,螺旋上升;长期:缓慢回落,江山已定,比如存量市场取代增量市场成为主流。

  此轮限贷会减少一万亿的融资额,2017年,量价双杀亦是大概率事件。

  此时,对企业最重要的不是赚钱,不是品牌,是活下去。现金流才是生命线。暂时没有利润,企业不会死,但只要一笔贷款还不出来,引起连锁反应,相当于血管断流,要出人命。

  每次冰川世纪来临,占统治地位的物种,都要经历一轮生存轮回,只要你活得比别人长,熬过环境突变的小冰河时期,天下就可能是你的。