昨晚起,调控突然又加码,西安、南京、深圳、武汉四城继续紧缩,深圳今天上调住房公积金首付比例:首套首付提高到3成,二套首付提高到7成。

  短期市场氛围进一步悲观。

  那么,作为买房人,这个时候最应该做的是什么?

  我见过很多人,一看到政府调控就喜出望外或者是惊慌失措,以为可有便宜拣了,或者可要惨了。在市场下跌的时候,人们总是习惯性的更加悲观,而在市场转头上升的时候,又懊悔当初悲观过了头。

  为什么我们的买房人,很多总是这样的茫无头绪?

  观察市场很多年之后,还是觉得巴菲特说的是大道理。特朗普上台之后,巴菲特说:无论是希拉里上台还是特朗普上台,美国股市都会上涨二三十年。他看的是美国的基本趋势,市场乐观的时候是这样,悲观的时候也是这样。中国有很多人总是学习巴菲特的投资逻辑,但非常少有人做得到。在房地产市场,也是一样。

 1、长期的基本面:私人企业的活力与财富创造

  那么,我们观察一座城市的房地产市场,该怎么看?

  人们常用的姿势是:我买不买得起,买不起就是泡沫。

  现在的房价我也买不起,我不能说深圳的房价没有泡沫。但从较长期看,泡沫被夸大了。夸大的意思是,调整的基础存在,但大跌的基础不存在。

  无论你看多还是看空,到最后你会发现,所有的问题都归结于要做这样的判断:这样的房子值不值这个价钱?如果不值,它应该值多少钱?如果我认为它值这个价钱,那么我依然会买,只是会选择一个相对安全的时间点进入。如果我认为它已经完全不值这个价钱,那么无论它涨了多少,我都会立刻卖掉。这是价值判断的逻辑,也是我们在任何时候尤其是现在最应该使用的逻辑。

  那么,深圳的房价值不值这个钱?

  一件商品的价格是由什么决定的?

  稀缺性。

  深圳房地产还有多大的稀缺性?

  便于理解,我集中从两个角度判断。一个是基本面的,长期的,主要是关乎城市的价值的。一个是供求关系的,短期的,主要是关乎调控政策的。

  如果判断长期向好,那么,房价长期看是会总体上涨的。即便是短期跌了,也能涨回来,不至于你“站在高岗上远处望,那一片绿波海茫茫”。而短期的影响主要来自政策面,因为政策会改变预期,预期会改变人的行为。

 长期看,房价涨跌只取决于一个问题:一座城市创造财富的能力是会增加还是降低。如果是增加,那么会意味着人们的消费能力在增长,购买房屋的需求会更多。如果降低,房价也会下滑。

  但要注意,创造财富的能力并不是创造就业的能力。有的城市提供的就业多,但财富增加慢,比如低端产业聚集。有的城市人口可能在流出,但房价依然会上涨,比如首尔。

  我认为深圳的财富创造能力会继续增强,原因是这个城市有很好的稀缺性。

  如果我们把中国600多座城市视作一个庞大的城市市场,那么深圳的稀缺性是怎么样的?

  我说稀缺性比较高相信不会太多人反对。

  深圳在中国城市的竞争中,有明显的比较优势。关于深圳的优势我之前的文章里谈过苹果来了,华为还会走吗?深圳为什么会成为全球经济最大的IP?这里拣重要的总结一下。

 判断一个城市好还是不好,标准不复杂,看私人企业的活力和企业家的创新精神怎么样,它们决定着城市的价值。私有企业如果活力满满,可以提供更高薪酬的就业以及促进人才更加公平的竞争。企业家的创新精神可以带动企业勇敢走向无人区,实现创造与颠覆,获得超额市场利润。

  深圳在这一点上是无出其右的——上半年民间投资激增78%,前三季度虽有回落,但也高达56%。

  这会带来人口的快速涌入,意味着新增需求会源源不断的补充。也许他们暂时会住到东莞惠州去,但只要收入持续在增加,核心区有人离开,就会有人补进来。

  还有一点,深圳有好的创业环境和更好的天气,这会吸引高质量的人才进入,人才结构会改变,房地产的定价机制会改变。

  比如天气,北京经常pm2.5指数是300多,深圳是30多,10倍的差距。从贾樟柯因为雾霾离开,就已经发出了严重的信号,我这一年接触到了至少3例因为雾霾来到深圳的企业家。这些人是带着家庭、资金、企业一起来的,赤手空拳来到深圳的年轻人,怎么和他们竞争?

  这会导致深圳一下子比以往任何时候都更加的全国化,房地产的定价机制也会跟着改变——从原来的根据本地人的支付能力来定价,逐步变成根据全国有钱人的支付能力来定价。这个定价机制的变化,会让房价迅速窜上一个段位。2015年以来的房价上涨,有这样的原因。

  我们无法据此认为深圳合理的房价是多少,但至少可以确认一点:深圳的房子在中国会比较值钱,这是一个大的长期的判断。如果上涨,会涨得比较多,如果下跌,会比较有能力更快的复苏。

  这个趋势会一直持续到城市财富增长出现掉头向下之前,才会终止。这是我们要坚持的基本判断,涨也好跌也好,要看到背后的价值所在。

 2、短期的价格:房子的综合质量配不上价格

  长期住房市场有承接力,当然不意味着房价长期永远单边上涨,短期涨得太高也会掉下来,而且掉得很厉害,都有可能。

  那么,短期,这个房地产的泡沫有多高。也是看一点,5-6万的价钱在这个时点上,是不是过高了。

  从市场均价看,无法判断了。因为,现在的新房市场基本被“熔断”了,不是供过于求也不是供不应求,价格管制、限购限贷之下,没有供应业没有需求了。被熔断的市场,是没有任何参考价值的,因为价格信号失真了。所以,年底之前的新房市场,均价跌多少,哪怕媒体报道它跌了20%、30%,我都认为没有任何指导意义——不因为这个去抄底,也不因为这个去抛售。

  这个时候,建议买房人,多去中介地铺去实地感受一下,关注二手房市场的变化,了解一些真实的市场。

  二手房的市场,处在一个观望期。一是观望政策的压力有多大,二是观望人民币的贬值压力有多大。三是观望明年的两会会有哪些信号。这些信号会传导,整体上负面因素越来越多了,尤其是特朗普上台之后,现在的预期处在不确定之中,因为大家对特朗普的了解太少了,不知道他会干什么。但整体上,他上不上台人民币都会继续贬值。

  通过均价是看不出市场合理不合理的,关键要回到具体的房子价格上来,就看两点:地段资源和社区质量。从这两点来观察,深圳豪宅市场的泡沫不大,相反是很多普通住宅的价格偏高了,需要下来。

  在豪宅,尤其是这两年出现的10万+的豪宅,规划、设计、质量都比之前有很大的升级。基于城市价值的判断,泡沫并不明显。不过,一些二手豪宅,尤其是那些当年卖1-2万块现在也蹿到9-10万的豪宅,很多是伪豪宅。

  而普通住宅,我经常看到,有些房子楼龄10几年,规划设计建筑质量小区管理一塌糊涂,很多连人车都不分流,也能卖到7-8万。全赖土地升值,来自房子本身的价值为零。以及有些郊区的房子也卖到了6-7万,但那些区域是支撑不了这样的价格的。

  尽管市场长期没有大问题,但也必须要承认,经过去年的狂涨,深圳很多房子的质量配不上它现在的价格,这也是基于价值判断显现出的这一点。这么多年,深圳还是建了不少“昂贵的垃圾”的。比如像后海的某些楼盘,前海的某些二手房,以及关外的一些楼盘,尤其是最近出现的金地国际公寓。这些房子,建筑质量都差得不行,只是依靠着好的地段,获得了不符合自身形象的高价格。

  市场会通过调整,来重新实现价格和价值的匹配。从这个角度,这次调整,会是一次很好的洗牌,好的房子会脱颖而出,差的房子会掉下来,未来两极分化是很快出现。如果要买房子,可以细心一点去观察。

 也有另外一种办法,开发商更加认真的提升产品质量,以及更好的管理已经交付给业主的社区,让房子配得上更高的价格。

  明年两会之前,不确定的预期都没法稳定下来,人们在市场萧条时会有持有现金的偏好,所以之前获利很大的人选择低价套现,也都很正常。不要冒险去抄底就是了。

  很认真的最后强调一点,买房子是成年人的事情,所谓成年人,就是要学会自己为自己的决定负责任,抄到底赚钱了,可以犒赏自己眼光好,赶了顶被套了,得认栽。市场的要义就是个体基于自愿的原则展开交换,总会有人亏钱有人赚钱,这很正常,不能怨天尤人。某种意义上说,参与市场,是来经历市场竞争和接受市场教育的,谁都要以最谦逊的姿态敬畏市场,在市场竞争中不断的积累经验,砥砺前行。而不是,买了房子赚钱的时候就夸自己眼光好,赶了顶亏钱的时候就砸人家售楼处。