昨天我发了一篇文章,谈深圳房地产供应总量到底够不够的问题《过去、现在、未来,深圳楼市唯一的问题都是:供应不足》。然后,罗湖水贝亿万富翁盆菜宴的故事,狠狠的印证了我一把,让我可以继续聊下去。

  昨天说了,深圳新爆出来的信息是:家庭户均房屋1.6-1.7套(同时深圳家庭住房自有率34%),这个信息没有引起媒体的关注,但它是个很恐怖的信息。它彻底解释了为什么深圳的房子供应一直不够,也彻底解释了深圳的房价为什么一直上涨。

  这个原因就在于:大部分房屋是不流动的小产权房,是死的,这部分房屋大约是630万套,占深圳家庭拥有的商品房总量的66%。

  所以,表面上看不是总量的问题,而是分配严重失衡的结构性问题。但又实在是总量的问题,因为小产权房是一个基于土地二元制被割裂的市场系统,不流通,无法参与交易。

  一夜之间火遍全中国的水贝村创富神话的故事,是又一个印证。

  

 让我们来思考两个问题:

  1、炸掉城中村,我们得到了什么,谁是受益者,谁人受损?谁来买单?

  2、政府炸掉大量城中村,这种制度选择的机会成本是什么?大不大?

  炸掉城中村,谁受益谁受损?

  受益者很明显:政府、拆迁户、开发商。

  基于深圳的城市更新制度设计是市场化主导,所以,相比于那些政府主导的拆迁模式,深圳很好的遏制了遍及全国的暴力拆迁事件,拆迁户的利益相对得到了保证,今年要求的“双百签约”更是到了极致。这样的结果是:拆迁户可以获得至少是市场价格标准的拆迁赔偿。这是非常重要的保护,要知道,拆迁的城中村很多都是20年以上的楼龄了。因此,城中村拆迁,结果都是以房换房、以旧换新、以次换优,这是多年土地的增值带来的。

  水贝的案例,拆赔比是套内建筑面积1:1,是适中水平。开发商一共要还给村民的面积是16万平米,外加接近900元/平米的现金补偿。全村500多人,加上海外共1000多人参与了拆迁赔偿,最大的一户获得赔偿面积2000多平米,人头200-300平米,低于深圳原住民人均面积。按市值计算,最大户市值超过1亿,人均市值2000万。在吃瓜群众眼里,这当然是天降横财,不然,放在那里100年不拆,永远变不了现。

  

水贝城市更新单元规划(草案)公示

  开发商的受益,来自于容积率的大幅提升。依然拿水贝项目来说,参看上图,改造之后容积率高达9.8,和按照容积率为3的赔偿标准相比,开发商增加了6.8的容积率,这还不算3万平米的商业。如果说要算市值,京基这个项目的市值大概在300个亿左右,这些就是开发商未来的获益来源。

  政府的收益,主要来自于土地贡献的提取和政绩的展现。在制度设计里,政府设计了15%的土地提取率,用来做公共用途。水贝这个案例里,政府提取的也差不多是这个比例(16%),大约8000多平方米。

  那么城市的收益呢?也有。拆掉了这些小产权房,我们的城市面貌更加国际化了,5a级甲级写字楼更多的高耸入云了,金碧辉煌的购物中心更加纸醉金迷了,还有越来越多的单价10万加的高尚住宅区。公共配套也更完善了,每个城中村拆迁还都会配置一定比例的保障房,提供给中低收入者。这些总归是用来提升城市的整体竞争力的,但这一点显然有很多争议。

  谁受损了呢?

  周边的居民一般不是受损者而是受益者,如果你旁边的小区拆迁,你也一样乐得合不拢嘴,因为这片区域的公共投资增加了,你的房子也会升值。

 受损者是原来的那些租户,和未来这座城市要租房、买房的人。因为拆迁,原来租住在水贝、岗厦、大冲的人必须要另外找到一个地方居住。但是同样的租金承受水平,他们要被迫住到更远的地方,这样他们往来核心区域上下班的时间成本会升增加。或者是,他们离开。

  新来的年轻人也要来承担这些成本,因为核心区域的房子被拆掉了,替换成了新的房子,产品升级了,租金上升了,他们只能住到更远的地方。

  准备买房的人也要承担这些成本。在这一点上,当初深圳开始推动城市更新的时候,官方曾承诺:城市更新将有利于降低房价。但是事实证明,这是一句空话,城市更新反而加剧了房价的上涨。深圳中心、中海天钻、深业东岭、华润城,这些项目,都呈现出了明显的高端化特征,动辄都是10w+。我当然不是说(旧改)成本高昂决定了高房价,但是成本刚性的确会推动房屋建造的高端化。只要市场不出现问题,一定会加剧房价上涨。即便是市场出现了问题,城市更新也不会带动房价下降,因为开发商更可能会选择烂尾退出而不是继续投资将来卖一个亏损价。

  总之,这样导致的结果是:核心区居住的高端化,和城市多样性的丧失。

  一个城市肯定不是只有低端或者高端人口才好,而是人口结构的完善性好不好,全深圳都给你金融化、西装革履,又有毛用?总是要有蓝领人群、低端人口的一席之地。

  但是,在这场城市更新的造富神话运动中,原来的租户、新来的年轻租客、买房人,都没有机会发表他们作为受损者的言论,也许很多人甚至都不太清楚自己到底是受损了还是没有受损。总之,他们都无一例外的失语了。

  我不怀疑深圳城市更新市场化导向的方向性,但公平性需要更加慎重的考虑。

  炸掉城中村,机会成本有多大?

  我认为很大。这个制度设计的机会成本太高了。就是说:我们丧失了通过把部分小产权房逐步合法化来缓解高房价问题的机会。

  虽然深圳一直在说,城市更新,是综合整治为主拆除重建为辅,但是市场上看到的,永远都是在拆,每次的城市更新单元公示计划,也都是在拆。

  有没有另一种可能?给一部分小产权房逐步合法化。

  大家都知道,深圳36年来存在两个房地产市场,一个是全流通的商品房市场,一个是不流通的小产权房市场。后者的市场土地属性初开始全是集体用地,不可入市交易,不可贷款,它们是最早的执行限购限贷的房地产。

  在深圳城市化转地之后,小产权房统一被定性为:违法建筑。2016年初的数据显示:深圳的违法建筑数量一共有37万多栋,面积大约是4.3亿平米,占深圳建筑总量的接近一半(43%)。居住在其中的人口得到730万,占深圳总人口也是接近一半。

  我们的媒体持续多年不断的在配合政府,黑化小产权房。最极致的时候是在今年初,大幅的刺眼的标题打出来:730万人住在违法建筑里。

  反过来想一想:一座城市,有一半的建筑是违法建筑,有一半的人口住在违法建筑里,那这些建筑还能叫违法建筑吗?这是城市管理者的问题还是违法建筑的问题呢?

  这是多么的荒唐,一个城市发展了35年,突然发现一半的建筑都是违法建筑,一半的人口都住在违法建筑里。那这35年,这些建筑都是怎么建起来的?过去的那些市长们,国土局的局长们,村委书记村长们,要不要一个一个都牵着手去喝咖啡?

  客观说,很多小产权房并没有想象的那么差,至少没有因大量使用海砂导致危楼的鹿丹村差吧。一些小产权房,也有社区,也有大型商场,甚至也靠地铁。之所以这些房子差,主要是差在前期规划的缺位,以及公共管理的缺位上,导致握手楼横生,消防车进不去,城中村污水横流,治安不好,但这些不是不能通过后期整治得到缓解的。

  当然不需要给全部的小产权房合法化,只需要一部分,这些房屋通过综合整治之后,可以即时投放到市场上,形成市场的有效供应,这样的市场供应要比通过城市更新释放出来的供应,更能够满足刚需的需求。

  经过城市更新之后,现在深圳的房地产市场已经出现了这样的格局:开发商建的房子刚需已经根本买不起了,包括二手房。十二五期间,深圳新房的年度平均面积从不足90平米增加到100平米以上,已经说明了高端化、豪宅化的倾向越来越严重。而城市更新释放的住房供应,不仅数量少,而且存在严重的时滞。十二五期间,深圳一共通过城市更新释放的住房供应是大概1200多万平米,还不及1年的住房成交总量。一个城中村的改造都要持续很多年,拆掉原来的房屋,重新建造新的房屋,带来了大量的资源浪费不说,中间这么多年的时间差,对房价的平稳是远水不解近渴。更严重的是,大量的还给原住民的房屋依然被固化出租,根本不会投放到二手房市场上,二手房的流转速度根本不能得到有效提升,徒然带来房价的上涨。这造成了当初推动城市更新期待平抑房价的愿望,落空了。

  而一部分小产权房是可以即时形成市场供应的,假设政府对外公布:将用20年的时间逐步完成1亿平米的小产权房合法化,或者用10年的时间逐步完成5000万平米的小产权房逐步合法化。这些房子由于和商品房之间的差距,价格都不会太高,对于刚需来说,可以多出更多的选择。

  如果每年都可以向市场有效投放500万平米的住房,你觉得房价会不会稳定?居民的预期会不会稳定?

  但政府最终没有选择这种方式。也许是对突破土地制度没有信心,也许是政府认为在小产权房合法化的过程中得到的收益太少。

  总之,政府选择了拆除重建这样一条路:通过拆除重建,一方面可以获得收益实现城市利益的最大化。另一方面还可以绕开现行的土地二元制壁垒,曲线达到深圳土地真正掌握在政府手中的目的,顺带实现小产权房的合法化。

  现在依然不迟,只是需要更大的突破。