摘要:

  1、深圳过去10年的房地产市场,有一个清晰的“三年小周期”。楼市一个完整的低点到下一个低点,持续时间大概是3年。分别是2006年初-2009年2月、2009年3月-2012年2月,2012年3月-2015年2月。房价的高点分别是:2007年8月、2011年5月、2014年4月、2016年9月。低点分别是:2008年底2009年初、2011年底2012年初、2014年底2015年初。

  2、历史上这三个“三年小周期”的高点和低点,都已经被验证了是逃顶和抄底的最佳时机。在上述3个房价高点之前卖出房子,和在上述3个房价低点之前买入房子,都可以获得最大的利润回报,或者规避损失。

  3、房价涨幅最大的是第一个小周期,从7000涨到15000,累积涨幅119%,之后跌了26%。第二个小周期从11000涨到2万,累积涨幅89%,之后跌了12%。第三个小周期从18000涨到接近3万块,累积涨幅62%,之后没跌,平稳过渡。

  4、小周期内,楼市从高到低或从低到高,均与货币政策和地产信贷政策的转向直接相关。货币和地产信贷政策紧缩,市场下滑。货币和地产信贷政策扩张,市场上升。

  5、深圳现在处在第四个小周期的前半段,房价从3万一路涨到接近6万,累积涨幅90%,顶部已经确认。未来如果没有“黑天鹅”,市场的调整将会持续15个月左右,在2017年底2018年初企稳。房价会下跌但不太会大跌,高点到低点跌幅在20%左右。

  6、这依然是一次调整,不是崩盘。

  马上我们就会看到这些报道:成交量腰斩了,市场冰冻了,有开发商大降价了,有投资客抛售了……

  站在房价的十字路口,你是充满了恐惧,还是充满了斗志?

  显然房价又到了一个非常关键的时刻,国庆之后的这些日子,是市场最为恐慌的时间,媒体现在传达的氛围已经像2008年、2011年下跌前夕了。

  未来会如何?房价会跌多少?跌多久?这次会真的不一样吗?你听到了竹子破裂的第一声脆响吗?

  昨天看到一段话,说是为什么经济理论家在分析中国房价时会被屡屡打脸,是因为他们不懂政治。我更想说:为什么那些动辄自以为是的“政策专家”,最喜欢高喊的都是出政策出政策,是因为他们不懂经济规律。也许政策总是可以获得暂时的胜利,但是,市场最后印证的都是颠扑不破的经济规律。

  包括今天我们要谈的“三年小周期”现象。

  一、10年大周期背后隐藏的“三年小周期”

  之前多次学习讨论房地产大周期的时候,我发现:你采用什么样的分析工具,会对结论产生重大影响。

  我们一般分析房价,都喜欢用“年”来说话,如果以“年”为单位,过去10年,深圳以及全国的房价几乎都在上涨,没有下跌过。

图1:深圳2007-2015二手房均价年度走势

  这张图显示,深圳2007年以来的二手房价基本是一个持续上涨的大周期,但在这个大周期里,有两个略微明显的房价低点:一个出现在2008年,一个出现在2012年。不过,相比于前一年度,这两个年度的房价又还是非常平稳的,均价都只是几百块的下跌。

  但是如果我们用更小的单位“季度”或者“月度”来分析房价,就能够发现:10年来,深圳房价不但有上涨,还都有下跌。而且,这个上涨和下跌也是有规律可循的。

  这个规律就是:过去10年,深圳房地产市场基本是每隔三年一个小周期,我们一共经历了3个完整的“三年小周期”。

  说它是周期,是基于它满足了商业周期律的四个特征:复苏—繁荣—衰退—萧条,周而复始。说它是小周期,是因为它短。为了好理解,我把这四个特征套用到房地产市场的语境里改写成:上涨——赶顶——下跌——触底。

  我请中原地产和链家地产提供了2007年1月以来100多个月的房屋成交基础数据,仔细梳理完的结论是:

  过去十年,深圳房价或者房屋销售量从上一个低点到下一个低点,或者是从上一个高点到下一个高点,持续时间都是比较清晰的三年左右(尤其是低点)。低点分别是:2008年底2009年初、2011年底2012年初、2014年底2015年初。高点分别是:2007年8月、2011年5月、2014年4月,以及最近的2016年9月。

  总之一句话:历史上这三个“三年小周期”,是楼市过去10年历程中发生的最重要的周期。小周期内的房价高点和房价低点,都已经被验证了是逃顶和抄底的最佳时机。在上述3个房价低点之前买入房子,和上述4个房价高点之前卖出房子,都可以获得巨大的利润回报。未来如何,暂不清楚。

  图2:深圳2007-2016二手房量价走势图

  图3:2008-2016深圳二手房成交量价走势图

  图2、图3这两张图分别来自中原地产和链家地产,前者横跨2007年1月-2016年7月的二手房量价图,后者横跨2008年1月-2016年3月的二手房量价图。结合这两张图来看,深圳二手房销售量和房价的“三年小周期”是比较清晰的,尤其是房屋销售量的那三个低点,之间的间隔都是清晰的3年周期。

  那三个“低点”,每一个大概都持续了4个月时间,都是历史上房价大涨之前的最佳买点。在那个时候买房的人,也是获利最大的一群。我自己接触的有不少,各位也可以根据自己的感受回忆一下是不是这样。

  根据这些基础信息,我整理了深圳10年房价的波动变化,就是下面这张表:

  这张表格显示深圳房地产有完整的“三年小周期”运行规律,从上涨开始到下跌触底结束,每一行都是一个完整的3年周期,接下来是再一次上涨。

  准确的说,深圳房地产市场2006年以来,经历了三个半“三年小周期”:

  2006年初-2009年2月,是第一个小周期,从上涨到跌到底,持续了38个月。

  2009年3月-2012年2月,是第二个小周期,持续了35个月。

  2012年3月-2015年2月,是第三个小周期,持续了35个月。

  第四个小周期现在看来刚刚进行到一半,从2015年3月开始上涨到上个月,小周期顶部确立了。

  二、每个小周期都蕴藏逃顶和抄底的最佳时机

  第一个小周期:2006年初上涨赶顶-2009年2月下跌触底,共38个月。

  其中,上涨20个月,调整18个月,房价高点在2007年8月,14910元,低点在2009年2月,11061元。累积涨幅120%,随后最大跌幅-26%。

  从2005年底开始,深圳房价开始快速上涨。1年多时间,从2006年1月的大约6800块,一路突破整整7个房价整数关口,最高涨到了2007年8月的接近15000块,累积涨幅高达119%。2007年春节后,房价暴涨赶顶(繁荣),半年暴涨50%。然后是9·27房贷新政出台,房价从9月开始下跌,中间叠加全球金融危机,房价一路跌到2009年2月的最低点,下跌和触底的时长是18个月,从最高点到最低点创下的累积跌幅是-26%。龙华的一些楼盘像金地梅陇镇价格腰斩。这是历史上我们唯一能够称之为“大跌”或者“崩盘”的一次调整,经历过2008年的都应该印象很深刻。

  图4:2007-2008年深圳新房量价

  注:结合着2009年房价的房价狂涨,2008年底的新房价格,显示抄底信号。

  第一个小周期,是三个小周期里上涨最猛烈的一次,也让大部分人第一次看到了房价的疯狂,那时买不到房的人其实要比现在更加“切腹之痛”。

  第二个小周期:2009年3月上涨赶顶-2012年2月下跌触底,共35个月。

  其中,上涨也是20个月,调整累计15个月。房价高点在2011年5月,突破2万(20884元),低点在2012年2月,18432元。累积涨幅89%(和上一个低点相比),随后最大跌幅-12%。

  4万亿之后,深圳二手房价在2009年2月触底,3月转头上涨,基本上一路涨到了2011年5月,第一次突破2万,最大涨幅89%。

  这一次,中间经历过一个房价的短期波动。2010年4月房贷政策紧缩。房价涨到这时的高点18335元之后开始了为期6个月的小调整,基本在18000块上下震荡。2010年11月之后又开始重新上涨,并最终冲到了第二轮的制高点。

  2011年6月,房价开始下跌,陆续跌破2万、19000元的整数关口,到2012年2月刹住了车,18432元,创下第二轮周期的低点。

  这次调整持续了9个月,把2010年4月-2011年5月这段时间的涨幅全部跌了回去,第二轮小周期累积跌幅是-12%。

  必须说,第二个小周期是最复杂的,政策多、经常转向、房价波动也多。但在年度数据上,这个表现不明显,2011年-2012年的房价是非常平滑的。但看月度变化,依然是遵循了小周期的波动规律。

  第三个小周期:2012年3月上涨繁荣到2015年2月大涨前夕,35个月。

  其中,上涨累计多达30个月,调整只有5个月。房价高点在2014年4月,接近3万(29946元),再次上涨前夕的低点在2015年2月,略过3万(31245元)。累积涨幅62%,随后跌幅为0,没有跌,平稳过渡。

  2011年底,货币政策宽松,2012年2月之后,深圳房价又开始上涨,一路没歇着,一直冲到了2014年4月的高点,之后调整了7个月,但到当年的12月终于冲破了3万块。

  但整体来说,2014的房地产市场是非常平稳的,房价基本都在29000块上下波动,一直在慢涨。但2015年3月之后,房价再次出现暴涨。因此,这轮小周期的房价高点应该是2014年4月,而不是2014年底的3万。这样计算,这轮小周期,房价的高点到2015年2月房价大涨前夕的低点,没有跌,反而还微涨了4%。而以此计算,相比2012年2月的低点,这轮房价累积涨幅62%。

  整体看,第三轮小周期上涨时间是最长的。但涨幅和随后的调整幅度也都是三轮小周期里最少的,房价没有出现前面两轮中比较剧烈的波动。

图5:2015-2016年1-9月新房量价

  注:结合着2015年房价翻倍的历史,3·30之前的房价,显示抄底时机。

  回看这三轮小周期,我们可以总结出哪些东西?

  1、底部出现都能持续4个月左右的时间。2008年11月-2009年2月、2011年11月-2012年2月、2014年11月-2015年2月。这是市场在筑底企稳的时间点,也是买家进场抄底的最佳时机。

  2、顶部出现之前都有一个大概半年的加速赶顶期。这个时间也往往伴随着猛烈的市场调控和市场的缩量调整。2007年上半年、2010年上半年,以及2016年上半年。这个时间点是卖家离场套现的最佳时机,不赚最后一个铜板。

  3、大涨小跌,长涨短跌。三轮小周期,每轮上涨时长都在20个月以上,最长30个月。调整时长最短5个月,最长1年半。每轮小周期的涨幅都很大,最少6成以上,最多120%,随后的跌幅最大跌幅是26%,最小没跌。

  4、涨得多跌得多,涨得少跌得少,涨跌幅都在渐次减少。第一轮涨幅是120%,跌幅是26%。第二轮涨幅是89%,跌幅是12%。第三轮涨幅是62%,没跌。但第四轮小周期涨幅已经超过第二轮,10年历史上的第二涨幅。

  5、每一轮周期破一个以上整数关口。第一轮小周期房价破了1万,第二轮破了2万,第三轮破了3万。最近这一轮第四轮连续破了2个关口,新房破了3个关口,从3万涨到6万。

  三、“三年小周期”与货币信贷政策显著相关

  那么,问题来了。这样的非常清晰的“三年小周期”,是一种巧合和偶然,还是有其内在的规律?是什么触发了“小周期”的出现?这是市场的自然波动,还是政策周期?

  从表面上看,比较像是政策周期。梳理这三个小周期内发生的变量,可以得到这样一个判断:每一次大跌或者下一次大涨的触发器,都是地产信贷政策乃至整个宏观货币政策的大转向。即是说,房价和货币信贷政策的关系是直接相关的。这看起来是印证了之前的货币主义学说。

  第一轮,2007年9月的大跌。当时有9·27新政,二套房提高至4成。

  然后的大涨,2008年底2009年初,2008年9月启动了地产信贷的超宽松,11月4万亿大救市。当时首套可以2成,利率打7折。

  第二轮,2011年6月之后的下跌。2010年1月-2011年7月,5次加息。房贷利率最终高达7.05%,二套房7.76%,历史新高。

  然后的大涨,2011年底2012年初。这个时候发生了什么?2012年6月开始8次降息,至2015年10月,五年以上贷款利率4.9%,又变成历史最低。

  第三轮,2014年5月之后,有调整没下跌。在那个时间段,政策基是平稳的,货币也是中性的。

  然后的大涨,2014年底2015年初。这是因为2014年的9·30又把货币政策转向了宽松,然后地产限贷也松动,深圳首套房结清二套首付可以降到4成。2014年11月,更是启动了货币政策的“双降”。

  可以继续看链家地产的那张图,它清晰的显示了:房价调整和货币政策、信贷政策之间的时间关系。

  那么,到底是不是这样子?房地产市场波动的主导者主要是货币政策,而不是供求关系?

  这个问题,我们下一次再分析。

  四、我们现在处在第四轮小周期的顶部

  最后,我们来聊聊现在的形势。

  历史上发生过的,未来一定会发生吗?显然未必。

  谁都不能说,过去深圳经历了3个三年小周期,现在我们直接套用这个就可以了。到2017年底大家集体去买房子,这么干是要坑死人不偿命。

  但历史会给我们启示。

  这一轮小周期是2007年以来深圳房地产的第四个小周期,它遵循了过去三轮小周期的特征和规律。从2015年3月上涨到2016年9月,低点出现在2015年2月,高点很可能是2016年9月的59276元。如此,累积上涨时长基本也是20个月左右。累积涨幅也堪巨大,从3万一路破4、破5、再破6万,达到90%,超过第二轮小周期,但不比第一轮。

  我们现在处在第四轮小周期的前半段,准确说是从见顶走向调整的阶段。以国庆节以来的政策高压态势,接下来房价下跌是必然的了。现在需要讨论的是:会跌多少,会跌多久。

  如果没有意外的“黑天鹅”出现,我认为这次的调整会有15个月左右的时间,在明年底之前,房价不会有好的表现。

  至于跌多少,现在好的方面是房地产市场面临的外部形势还是要比2008年好,不好的方面是:政策更严厉一些,房价更高。如果仅考虑楼市本身的运行,二手房价的跌幅可能会介于第一轮小周期(-26%)和第二轮小周期(-12%)之间,20%左右。如果外部环境有不好的消息,比如美国加息,跌幅也许会大一些。但请注意,这是房价高点到下一个低点时的最大跌幅,而不是平均房价的同比跌幅,表现在年度均价上,期望大跌不太现实。

  也可以对比看下这张图:

图6:上海深圳历史上涨跌幅统计

  其实,对于深圳现在均价6万的房价来说,跌幅15%均价还是5万块,跌幅20%均价还是48000,有这个跌幅很正常。

  那么,接下来,是不是说会按照之前的周期律,到2018年初之后,深圳房价又会复苏,转头上涨?

  我不知道。未来要取决于国际因素,以及我们的房地产大周期是否会提前结束,我维持原来的判断:大周期结束还没有那么快,基于深圳的城市基本面,更长的时间里,我依然比较看好深圳的房价表现。因此,如果你认同这些判断,那么,也许2017年底-2018年初是一个新的买点。

  总归,我认为,这依然是一次调整,而不是崩盘。

  附注:

  1、本来我是想考察全国的数据,但找不到长达10年的房价信息,所以只能分析最熟悉的深圳。但全国和其它几个大城市也都出现了类似的“三年小周期”。外地的小伙伴可以对照。

  2、我全部采用了二手房的数据作为分析依据(并对比了新房数据):一是因为深圳二手房成交量比新房大得多;二是因为二手房价格受月度成交结构的干扰比较小;三是因为二手房受到非市场因素的干扰比较小(比如限价)。新房和二手房价格有所不同,但基本上趋势是一致的。

  3、基础数据我主要采用中原的数据(也重点参考了链家的数据),一是因为这两家公司二手房市场份额较大,样本量大。二是中原还拥有跨度长的新房数据。两家的二手房数据有所不同,但基本上趋势也是一致的。