从渴望政府调控实现市场健康运行到害怕市场调控,这中间需要经历什么?

  只需要经历一个故事。

  2010年4月,我们出台了史上最严厉的房地产调控,到2011年,这个调控执行到了非常严格的地步,不但有限购,有90·70,还有二套房上浮到7成。

  2011年底,蛇口一个央企开发的楼盘开盘了,在之前对外释放消息是:这个楼盘是按照豪宅标准打造的,打算精装修卖,价格定到45000块左右。但在它卖的时候,政府发了大招,蛇口区域的新盘售价不得超过22000块,因为这样才可以实现政府规定的房价必须“环比零增长”的目标。最后,开发商经过和政府努力争取,变成了:取消精装修,定价35000,卖了。

  那个时候,深圳的新房均价大约是22000块左右。

  今天的故事,和5年前的,如出一辙,我们马上会看到。今天圈内也开始有了传闻:深圳发售的新盘价格不得超过6万,超过6万不给备案网签。

  我还不清楚是全市均价不得超过6万,还是只要是发售的新盘都不可以超过6万。但是有一点可以确认,如果要实现房价环比零增长,我相信深圳必须要出台各个区域的片区指导价,就像2011年那样。我还相信,开发商也会被告知:同一个楼盘,后一批单位的价格,不可以超过前一批单位的价格。

  为什么要定在6万,因为6月份以来的全市新盘均价是在6万左右,如果定在6万,那么就可以实现“环比零增长”,完成任务。

  只有深圳这样?

  不是,网上流传有一张图,长三角的一个名城,核心是这些:

  我们的宗旨是:房地产市场持续平稳健康发展。

  1、同一张预售证,不允许提高备案价销售。

  2、房价不是不让涨,是需要调整后有序的涨。

  3、严格贯彻一个目标,两个责任。首先确保一个目标,10月房价不增长,11-12月房价逐步回落。

  都是套路,我相信已经出台调控的22个城市,基本都是一样的动作。这些动作,如果你不是那么健忘的话,你把2010-2011年的调控措施翻出来,恍如回到5年前。

  那么,这样的措施会造成一个什么结果?

  毫无疑问,表现在数据上的新房价格一定会下跌。而且,按照这个逻辑,你想让房价跌多少,就能跌多少。

  这就是我害怕的地方。三限令里面,限价,是我认为最可怕的调控措施。

  它会造成价格信号的失真,认为扭曲市场价格,并会造成非常严重的后遗症。

  这样的政策会立竿见影的实现房价不涨,从民意上看,效果非常好。但市场的参与者会出现连锁反应:

  1、资金链充裕的开发商,会选择撑过去,从楼花撑到现楼,直接进转为现楼发售。现楼价格不计入预售新房的房价系统中,所以,不会受到政策限制。

  2、有背景的开发商,会和政府谈判,并且有可能会拿到通行证。显然,这伤害了市场公平。

  3、那些资金链不充裕的开发商,会选择一步到位式的降价。这会造成开发商的利益白白受损,而这种损失不是因为他的能力不行、产品不行,而恰恰是越能卖高价的好产品,受创越深,这会挫伤企业产品创新的热情。

  4、人为干预造成的价格下降,会扰乱市场所有参与者的决策判断,并且未必真的能够惠及刚需。

  今天下午,深圳有个楼盘开盘了,蛇口赤湾的山语海,起价45000,大量的房子定价在6万以下。而且现场还出现了喝茶费,有10万的,最高25万。我不知道这是不是被限价了,有很多同行说这是国企,相当于内部的福利分房。

  (价格表)

  这样的场景你熟悉不熟悉,不熟悉再看下2012年的这个故事。

  关于蛇口刚刚发售的新盘,我想说,如果是福利分房,那么这是个案,它不应该被视为调控造成的房价下跌。如果是因为调控降价,那么,喝茶费的再一次产生说明了:人为干预价格会带来更多的场外成本,拥有背景和通道的人能够最先受惠,而这部分人往往不是政策想惠及的刚需。

  5、过于政治化的调控,会招致市场未来更猛烈的反弹。

  我们的市场很奇怪的地方在于,控制房价都是在控制新房,而不是二手房,所以,二手房是市场真实的价格温度计。新房价格有没有被人为压低,它在进入二手房流通环节的时候会立即反应出来。人为压低的越厉害,未来的反弹也会越厉害。

  对于媒体来说,他按照惯性的思维或者是上面的要求,很快要一板一眼的报道房价下跌的消息了。而对于吃瓜的刚需来说,当他从媒体上得到房价下跌的消息时,他会怎么想,如果他根本不知道价格变化背后发生的这些故事——“呃,房价跌了,也许我们可以再等等吧”。

  我双手双脚的赞同调控,但即便你是那么的渴望房价下跌,即便你是那么的认为房价泡沫严重,我都想很严肃很公道的补充一句:必须要更加谦卑的理解和敬畏市场,这是大道理,做起来很困难。

  我们应该从市场里学到什么?

  看某些官员尤其是官方研究机构的表态,我有两个感受:1、他们总是对房地产市场里的投资投机充满了警惕和敌意,认为这造成了房价暴涨,有时候还会把气撒到中介、开发商、媒体的头上。2、他们仿佛永远认为市场是个小孩子,需要政府这个做家长的时不时的纠正一下,他们将这描述为“呵护市场健康”。

  当你真正的张开怀抱去和市场交流,而不是一直的固守成见抗拒市场,那么你会对上面的这些感受说一句:我勒个去!市场已经长大啦,自己可以照顾自己了!

  我也很不喜欢短炒,更不喜欢不劳而获趴在家里收房租。但即便是你不认同只有劳动才能创造价值,我也会认同人民日报所说的:如果失去了奋斗,房产再多我们也无家可归。道理就是道理,再乖谬的现实映衬下,它还是道理。

  但我不认为是炒作造成了暴涨,根源性的探讨,比如货币主义论,都已经谈了很多了,就不再饶舌了。

  而第二个问题才是最可怕的,我们的限购、限价,正是基于这样的对市场的理解才会出台的。

  长期以来,人们不相信市场可以自我修复,自我均衡的,他们认为市场存在内生性的不稳定,市场是会失灵的,暴涨就是失灵的表现。那么,谁才能纠正市场失灵呢?当然是政府。Ok,这就解释了为什么每一次暴涨暴跌,我们都要把房价稳定的期望寄托在政府身上了。

  中国的房地产市场的确是比较特殊,特殊在政府权力够大,特殊在政策可以扭转市场,为什么可以扭转市场呢?因为如果市场不听话,政策会一直出,直到市场趴窝为止。

  所以,当你和我讨论房价会不会跌的时候,很可能是鸡同鸭讲。我在讲市场,你在讲政策。最终,肯定是你对。因为如果不幸我对了的话,你就会一直出政策最终证明还是你的对。

  但再特殊的房地产市场,也是市场。政策可以短期控制市场,但改变不了市场运行的方向。

  在我上一篇文章的后台,有人说:讲真,这次真的不一样。

  偷偷跟你说句私心话,我真的也希望这次不一样,那样的话,人们可以从备受房地产的折磨中抽离出来,资金全部流向了实体。

  但完全不变的政策思路,不能够说服我。