按照930有关楼市的中央精神,一线城市防泡沫,二线城市要稳,三四线城市要活,国庆期间,19个城市集中出台楼市新政,大多数城市重启限购限贷。那么,对于上海楼市来讲,楼市政策走向会向哪方面走?是否会有新政进一步影响上海楼市的走势?

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,中央精神提出一线城市防泡沫,对于上海来讲,就是要防止“地价泡沫”,防止房价“泡沫”,防止“地价泡沫”进一步推升“房价泡沫”。那么,从“防泡沫”的角度出发,其实也就是非常清楚了,当前上海楼市“防泡沫”发展过程中就要做好三大方面的工作:一是“控地王”,二是想方设法“增供应”和控房价,三是管好“类住宅”。至此,我们也就非常清楚,无论上海楼市是否出台楼市新政,未来一年左右的政策面及市场走势方向大体上就如此了,这也可能是未来一年左右上海楼市的三大变局。

  【变局一】“控地王”:防止“地王”频现背后的系统性市场风险。

  从土地市场现状来看,同策咨询研究部数据显示,截止9月30日,2016年1-9月上海住宅类用地成交规划建筑面积459.40万平方米,同比下降40%,成交楼板价23966元/平方米,同比上涨128%,这说明,在“地王”频出的上海土地市场,地价已经呈现出快速上涨态势。

  从上海楼市走势来看,由于“沪九条”的严格执行、市场需求在前期大量透支,4-5月上海商品住宅的走势会逐渐趋于理性,二季度已经呈现“量跌价稳”供求继续博弈的特征。但是,由于5月份以来“地王”频出,因为“地王”的频现三季度上海楼市再现量价齐升,“地王”成为干扰上海楼市回归理性的一项非常重要因素。因此,对于当前上海楼市来讲,“控地王”成为“控房价”的一个非常重要因素。

  此外,从当前上海土地市场特征来看,今年以来上海“地王”现象已与往年不同,往年一般是一个城市出一个“地王”或少数几个“地王”,一旦市场遇到调整,那么这几个“地王”或许会存在操盘的风险,最糟的结果就是项目降价销售或股权转让,整个市场风险被控制在局部范围内,还不至于是整个市场的。而现在上海土地市场,一旦有住宅类用地出让便是“地王”,即使像青浦、奉贤、崇明等郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出,那么,这也就意味着市场风险不是单个项目的,而是整个市场的,一旦有风险就是系统性的风险。

  再加上房企越来越多通过金融机构场外配资 “加杠杆”方式进行拿地,甚至不惜成本制造“地王”,从预期影响来看,随着政策面的收紧与市场调整期的到来,房企在上海制造“地王”投资拿地的风险会增加,一旦这样的风险到来,风险就不仅仅会波及房企自身,还会波及金融机构,甚至金融机构背后的个人投资者。因此,对于上海土地市场来讲,一旦楼市进入调整的阶段时,整个市场有可能会出现跌声一片,批量的“地王”项目有可能因此而陷入困局,系统性的金融风险极有可能会爆发。

  因此,四季度上海有可能会有一些有针对性的调控措施“控地王”,一方面为土地市场降温,另外也防止“地王”对房价的影响和传导。具体来讲:

  1、上海前三季度土地出让的量确实不多,加上1-4月和9月的基本断供,上海需要通过加大土地供应调节楼市供求关系,预计四季度以后上海会加快宅地供应,从供应的角度解决供需矛盾及市场过热的问题。

  2、既然有“地王”频现的现象,那么四季度也势必会有相对应的“控地王”的措施,以防止市场出现系统性的风险。比如针对拿地场外配资加杠杆拿地情况给予监管和控制,对于拿地首付比例进行提升,对于拿地后的开工时间、达到预售条件的时间及竣工的时间给予限定等等,为土地市场“降杠杆”,防止地王频现而导致的系统性风险。

  3、施行最高价“熔断”机制,同时出台“配建”措施,为土地市场降温。比如最近上海一部分地块的“配建”政策就透露出未来上海土地新政的方向:

  1)按地上总建筑面积的10%配置社会公共服务设施(居委会、业委会、治安联防站、服务站、文化活动室、老年康体活动室、生活垃圾收集房、环卫作业道班房等,其余建面统筹用于社区公共配套服务设施,原则上优先用于文化、养老等服务设施)。但地上计容建筑面积将不包括建成后无偿移交政府的上述10%社会公共服务设施了。

  2) 公共环境空间:应设置不低于用地面积10%的公共环境空间(包含公共空间、公共通道等),公共空间包括:儿童游戏场、健身点、球场及其它公共空间。公共空间中应设置公共艺术作品(设施),包括城市雕塑、装置艺术,经艺术化处理的城市家具和公共设施等,相关建设内容应在建筑规划设计方案中明确。公共空间建成后24小时向公众开放,如结合商业部分设置的,由受让人负责运营管理;如结合住宅部分设置的,建成产权应无偿移交政府,由政府负责运营管理。

  据笔者了解,近期挂牌的奉贤南桥、庄行镇地块已经执行上述土地新政了。前期中止的浦东医学园区、唐镇、长风3个住宅地块近期公告将恢复出让,并明确提出:将增设有关公用开放空间与公共服务设施等出让条件。此外,月浦镇即将推出一块商办用地,可能也要求配公共设施跟公共空间。

  【变局二】“类住宅”市场的火热,政策面存在收紧的可能性。

  上海“沪九条”限购从严后,办公产权的公寓式办公(类住宅产品)迎来火热的局面。同策咨询研究部数据显示,截止10月7日,上海办公产权的公寓式办公存量面积为93.17万平方米(3月底是159万平方米),按照近3个月平均去化速度,市场去化周期已经降至4.55个月(3月底是10.6个月),在商品住宅供应稀缺、价格快速上涨的市场背景下,公寓式办公(小面积低总价的类住宅)因此而销售火热。现在市场去化周期已经由3月份的10个月降低至5个月以下,市场去化速度大幅提升的同时导致库存大幅降低,这类产品的价格也呈现上涨的态势。“沪九条”新政之后,由于限购条件的提高,这类物业因为不限购再次迎来了新的去化机会,这类项目在接下来市场当中仍然会成为市场的新宠。今年5月份之后,上海土地市场“地王”频出,再度推升住宅价格的上涨,这也将一部分需求转移至“类住宅”产品,比如小户型低总价的酒店式公寓。

  正是由于如此,一些原先购买住宅的客户转投“类住宅”产品,导致“类住宅”销售较好,占到商办市场的大部分份额,虽然起到积极去化商办市场库存的作用,但是,也引发投资类客户对于类住宅产品的炒作,引起类住宅市场价格也呈现出上涨的态势。对于类住宅政策走向来看,由于“类住宅”的火热北京已经开始采取“限购”措施,当前而上海“类住宅”的积极去化与价格的上涨同样也引起持续的关注,如果市场也出现过热的状态,不排除下半年“类住宅”也出现政策收紧的可能性。

  因此,四季度上海有可能会有一些有针对性的调控措施为“类住宅”降温:比如,“商改住”继续推进,以改善以居住为目的的市场供求矛盾,同时,针对“类住宅”产品出现投资过热的现象,不排除上海会模仿北京出台限购类措施。

  【变局三】商品住宅市场“防泡沫”:“沪九条”作为一项长期政策或重申加码发布,四季度政策面将收紧。

  今年6月份,上海市市委书记韩正及住建委相关领导指出,房地产市场“沪九条”不是权宜之计,必须长期坚持,实施过程中要做到违规必处,保持房地产市场平稳健康发展。这也暗示四季度“沪九条”政策将从执行的角度从严,甚至政策面重申加码发布。

  从市场现状来看,同策咨询研究部数据显示,截止9月30日,2016年1-9月上海商品住宅成交面积1177.64万平方米,同比上涨16%,成交均价37395元/平方米,同比上涨19%,当前上海楼市已经呈现量价齐升的态势。从市场去化压力来看,截止2016年9月30日,上海市商品住宅库存量已经降至707.39万平方米,按照3个月移动存销比来计算,市场去化周期已经缩短至5.03个月,从指标意义上来看,上海商品住宅市场仍然有价格上行的冲动。

  但是,上述指标的变化并不代表未来一年左后的上海楼市趋势。虽然短期内上海商品住宅基本面仍然没有去库存压力,但是,随着10月份“防泡沫”相关的调控政策面执行的从严或加码出台,市场去化周期会因为供应量的增加、销售量的减少而持续回升。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,从政策发展趋势来看,市场火热及地王频出有可能加速政策从严执行,尤其是中央精神提出“防泡沫”之后,官方会密切关注上海楼市变化。笔者预计10月份楼市调控政策有可能会进一步从严执行,新一轮的“控地王”降杠杆等措施也会来临,房地产市场调整极有可能会因此而来临。从调整的时间来看,由于5月份以来的“地王”频出再次推升市场热度延后了市场调整期,政策10月份前后再次从严执行后,2017年年中上海楼市将进入调整期。

  从市场的趋势来看,如果10月份前后新政从严执行,市场成交量势必会出现下滑,伴随着供应量的增加,为“银十”的市场带来一些不确定性。预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上,个案价格有可能会在明年年中左右的时间点出现下调,尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及外环沿线“地王”频出的板块极有可能率先降价。届时,如果企业没有做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。

 从四季度房企策略来看,随着楼市新政不断从严执行,市场交易量和价格的指标势必会有其中一个率先调整。笔者认为,未来一段时期内市场成交量势必会出现下滑,价格也很难再上涨了,这为今年第四季度的市场带来一些不确定性。从市场因素、房企冲刺销售业绩指标“量”的角度考虑,今年第四季度适合“跑量”为主的策略。

  从2017年房企策略来看,上半年基本上为上海楼市供求双方博弈阶段,量和价格仍然势必会损失一个指标,笔者认为,上半年交易量势必会首先出现下滑,从三季度开始,个案开始出现下跌,整体市场会出现降价的趋势,价格的指标发生变化。因此,对于房企来讲,总体上,2017年上半年应未雨绸缪提前跑量,争取更多的策略调整“窗口期”,防止下半年市场突变导致企业资金面遇到问题。到了下半年,房企可以因地适宜采取“以价换量”的策略保证销售业绩的完成,同时,因为市场低迷期地价相对合理,房企可以进行拿地布局“换仓”,调整市场布局和城市布局,争取城市优质土地资源,争取2018年之后下一轮市场上行周期的发展机会。

 由此,为了实现“防泡沫”的楼市调控效果,我们也可以预判,四季度上海商品住宅市场政策走向可能如下:

  1、“地王”频出导致7-8月市场再次出现量价齐升,其实是削弱了“沪九条”政策的执行效果。从官方表态来看,房地产市场“沪九条”不是权宜之计,必须长期坚持,实施过程中要做到违规必处,保持房地产市场平稳健康发展。因此,这也暗示接来下上海楼市要加大“沪九条”的执行力度,“沪九条”政策将从执行的角度继续从严。

  2、按揭政策:二套房首付可能增加至7成,公积金贷款政策同步收紧。

  3、市场与中介监管:楼市过热尽管是由于市场供求、货币供应等主要因素导致,但是,作为次要因素的中介公司有可能还会被查出一批,在首付贷、虚假房源、垄断房源、违规交易等诸多方面有可能会进行新一轮的市场整顿行为。

  4、高端楼盘预售许可证和备案可能再次收紧,对于违规的房企或中介可能暂停一段时间网签资格,确保四季度房价平稳,也保证全年均价不再回升,在年末最后3个月为完成“控房价泡沫”做最后的努力。

  5、由于房价的持续上涨,其实符合上海房产税纳税范围的征税对象范围在缩小,为了抑制投资投机性需求,房产税可能借机升级扩大征税对象范围和力度。

  6、330新政中二手房交易营业税免征5年改2年,可能恢复为5年,届时,市场置换型需求降低,交易流通活跃程度降低,楼市逐步降温。

 (原标题为:【剖析与预判】中央精神“防泡沫”背后的上海楼市三大变局!)