你在前线旅游怒刷朋友圈,我在后方加班调控房地产。

  为了给祖国母亲庆生,12个城市拼了,节假日也不过了,全部加班加点排着队发A4纸出台差不多一样的房地产调控。

  人民群众喜大普奔向他们发去了表扬信:北京、天津、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、广州、佛山……

  还有城市,正在排队的路上。最好不要同一天出,上不了头条啊。

  要买房的群众盼望房价下跌的那颗心,天知地知你知我知,大家都知。

  有人在后台留言说:深圳出政策了,冬天来了,百姓全被套在房子了。

  我真想反问一句:都10几年过去了,为什么你看到房地产调控还是那么的兴奋?一点记性都不长吗?

  有道德的说一句:真的不要好像干柴碰烈火久旱逢甘霖似的那么兴奋,我这么说是为了防止你几年后又要指天骂地骂政府沦入塔西佗陷阱。

  这10几年的楼市,一直都是:一松就乱,一紧就死。死了还松,松了还乱。活脱脱就是一只猴子上蹿下跳。

  我没有理由觉得,这一次会是例外。

  有朋友问我怎么理解政策,我给了这么几句话:

  1、这一轮的暴涨、这一轮的调控,2009-2012年都发生过,没什么意外的。

  2、深圳是不应该出政策的,但再出调控我也能理解,半年前的调控太温柔了。

  3、市场当然会因为这个出现调整,房屋交投会进入冰河期,房价也会有些调整。

  4、房价小幅涨跌是最不错的期待,但不要指望政策令房价大跌,政策干预的目的从来都不是来终结牛市的,我没觉得这次会例外。

  5、资金不会如政府所愿流向三四线城市帮那里去库存,要么会转移购买美元资产,要么就去推高CPI。因为和上一轮楼市相比,房地产已经发生了深刻变化。

  我们先来对比这一轮的暴涨和调控,和上一轮的暴涨和调控。

  2008年4万亿出台,2009年初,各地政府密集放宽房地产政策,比如广东的粤15条,就是在那一年,深圳房价也是暴涨了1倍不止。福田的一些二手房,1年内从1万多迅速上到3万多。龙华新区的一些新房,从1万直奔25000以上,那是我们记忆非常深刻的事件。

  同样的地王抢镜。

  然后,在2010年4月,以限购、限贷、限价为核心三限令出台,随后在2011年又加强。国十条、新国八条、新国五条等等,政策像雨点雪花一样纷纷洒洒。很多楼盘被政策活捉,市场短期陷入了冰河期。

图片来源:南方都市报

  现在这样的政策调控,和上一轮有什么不一样?都是以“三限令”为核心。如果说有不一样,上一次的每次调控都是中央直接发文,这次变成了各地因城施策。

  那么,房价跌了吗?并没有,变成了缓慢上涨。上面那张图有房价,再看下面这两张图,都能很好的表现出来:2010-2013年的这几年里,深圳新房价格基本维持在2万左右的水平,而二手房价格基本是在2万的基础上慢慢上涨,整个过程都没有突破3字头。

  那几年的房价稳定只是因为出台了“三限令”吗?我认为并不是,那几年,整体上货币政策是适度收紧的,利率也有一半时间是处在加息周期,2013年还发生过两次举国惶恐的“钱荒”。房地产的信贷政策更是日趋严厉,二套房首付最高升到了7成。

  直到2014年底,这个价格曲线才开始变得陡峭,1年多的时间,房价从不破3到破5。这个过程发生了什么?

  现在的调控手段基本回到了以往,力度也更强,深圳号称全球最严。但是有一个大环境的不同:现在的货币政策还是偏宽松,利率处在降息周期。等于说:经济仍然需要刺激,房地产(一二线)需要降温。

  这样的宏观环境,决定了我们需要给出这样一个判断:我并非认为我们的政府没有终结房地产大牛市的能力,而是政府还没有这个意愿。因为偏宽松的货币政策并没有改变,处于历史低点的低利率环境也没有改变。这一轮密集调控的政策目标,和过去10年里所有的调控,本质上并没有不同:都只是给暴涨的楼市降温,而不是要主动、提前捅破泡沫。这是大的判断,长期的判断决定短期的行为。

  是的,深圳的调控是全球最严,但这不意味着房地产对深圳不重要。重要不重要别光靠嘴硬,看数据就知道了。

  这是深圳过去3年的固定资产投资和房地产单项投资的数据,来源是深圳历年的统计公报:

  “2015年全年完成固定资产投资额3298.31亿元,比上年增长21.4%。其中,房地产开发项目投资1331.03亿元,增长24.5%;非房地产开发项目投资1967.27亿元,增长19.4%。”

  “2014年全年完成固定资产投资额2717.42亿元,比上年增长13.6%。其中,房地产开发项目投资1069.49亿元,增长22.0%;非房地产开发项目投资1647.94亿元,增长8.8%。”

  “2013年全年完成固定资产投资额2501.01亿元,比上年增长14.0%。其中,房地产开发项目投资887.71亿元,增长20.5%;非房地产开发项目投资1613.30亿元,增长10.7%。”

  2013-2015年,深圳房地产投资在固定资产投资的占比分别是:35.5%、39.4%、40.35%。这个比例最高超过全国多年平均水平的接近1倍。而且,房地产投资每年的政府远远超过非房地产行业。

  是不是有点意外?是不是和你对深圳的传统认识有些不一样?你不能光看深圳不依靠土地财政就得出房地产对深圳不重要的结论。

  如果你还认为,一座房地产占固定资产投资比例高达4成的城市,还真的会想着把房价搞大跌,那我认为实在太不科学了。

  这不是绑架,这是赤果果的事实,我用不着吓唬你。大规模启动城市更新之后,房地产对深圳的重要性事实是在上升。如果房价大幅下跌,开发商集体不投资。你认为深圳政府会干什么?

  再来谈下一个问题,我们要判断调控能起到多大作用,首先要搞清楚房价是为什么涨上去的。什么东西改变了,什么没有改变。

  同样是来对比和2009年的暴涨。2009年,包括以前,中国房价基本都是普涨的行情。无论是一二线,还是三四线,要涨全涨。过去多年,我们将之归因于:城市化+供求失衡+货币超发。

  但是2015年以来的房价爆涨不一样,因为房屋供求关系基本均衡了。我们对这个暴涨的主流解释是:货币主义。因为的确2014年底开始了货币转型,房地产信贷又变得非常宽松。但,这样的解释实在是过去多年很烂大街的说法了,尽管它一再的被人们奉为圭臬。反正,在有些人眼里,“货币超发”是解释中国所有经济问题的唯一正确。

  我不否认货币超发对房价上涨的重要性,但他们无法解释一个问题:为什么全行业的货币超发,以往都会引发房价普涨,这一轮却有很多城市不涨?

  温州、鄂尔多斯,这些在2011年之前,每年都是房价暴涨的三八红旗手,但这一轮的信贷宽松之后,都不见了踪影。但同样,每年都要上一回CCTV被骂作是鬼城的大亚湾,却是翻倍的涨得好起劲。

  为什么四大城市里,北上深一马当先,广州却被甩落到了二线之后?甚至连杭州都远远超过了广州?为什么同样的去库存,那些一二线城市暴涨的同时,却依然有那么多三四线城市房子卖不掉?为什么像嘉兴、廊坊这样非常不起眼的城市,房价都能超过省会核心城市?

  这些现象都非常值得我们去研究。我更愿意理解为,引发2015年暴涨的一个重要原因是:中国房地产在发生深刻的变化,普涨行情结束,城市分化的时代来临,都市圈的时代来临。

  我认为,这个角度,要比纯粹货币主义的角度,更能够解释这一轮房价爆涨。

  上涨的城市主要集中在三大都市圈:北上深和外围的卫星城,以及拥有稀缺公共资源的二线核心省会城市。

  经济结构转型不错、创新型的城市获得了资金最先的青睐,比如北上深,以及杭州,所以他们率先上涨,或者涨得最厉害。

  公共资源集中度高的省会核心城市是第二轮被爆炒的,比如武汉、南京、郑州等。

  围绕着这些核心发达城市的卫星城,开始获得如同二线省会核心城市的待遇,东莞、大亚湾、嘉兴、廊坊等等。这些城市本身的基本面并不支持房价爆涨,完全是受益于核心城市产业、人口的外溢。

  那么,现在这一轮的调控,改变了这个房地产分化时代来临的基本面吗?改变了人口加速流向都市圈的基本面吗?

  没有。

  调控主要是采取了控制需求,紧缩信贷的方式,希望围堵资金,把资金像赶羊群一样赶到那些库存严重的三四线重灾区,渴望拉动那里的经济发展。但资金不再以往那样义无反顾的杀去三四线城市,是有充分原因的。在一二线城市房价上涨的时候,资金都不去三四线,你指望一二线房价要下跌的情况下,它们去?

  这些年来,关于判断房地产走势,我们有很多指标。新形势下,我选择这四个指标:城市基本面(创新能力+城市化率+人口质量红利)、城市房地产供求、货币政策(房地产信贷政策)、税收政策(房产税、遗产税)。至于保障房,我不认为它在平抑高房价的问题上能够起到什么作用。

  前两个指标是长期的基本面:如果这些不行了,那么支撑房价上涨的长期因素消失了,全是炒作。信贷政策针对的是交易成本和杠杆率,税收政策针对的是持有成本。一般房价过热时,我们使用信贷政策来控制,提高首付、提高利息,总归是增加交易成本。但信贷政策是短期政策,所以我们的房地产市场总是像一只猴子一样,不管就上蹿,管一下就下跳。

  为什么中国人那么爱买房子?抛开其它的诸如安全感的因素不谈,实在找不到一个东西能够像房子这么划算的了:可以用杠杆、几乎没有持有成本、出租还不用交税。

  这是非常简单的计算,全世界大部分发达国家都有房产税、遗产税,就是希望能够充当一个稳定的财富调节器,但中国没有。每一个理性人都会让自己的资金效用最大化,当他发现买房子比做其它事情更划算的时候,不买房干啥?

  所以,判断房价开始不妙的时候,持有环节的大幅课税才是信号。

  那么,这一轮的调控,继续增加了房地产的交易成本,但改变了持有成本几乎为零的基本面吗?

  没有。

  只有一点变化了,就是限购了、限贷了,供应还是那么多,但购房的需求被人为减少了。这样的减少,对那些买了房子的人和没买房子的人,能不能够构成巨大的心理冲击?让他们对房价的预期发生逆转,从而产生持币观望或者加速抛售的行为?

  我认为威力还不够。

  短期当然会僵持,会有开发商或者急需要钱用的业主会降价卖房,以及也会出现一些恐慌性的降价,但是,不要去冒然期待它会大跌。上一轮同样的政策调控,没有大跌,凭什么这一次你就认为它会大跌?

  退一步说,如果真的像2008年那样了,基于我上述对政府意愿的理解,我认为政府会很快再一次放松限制,再度托市。

  我当然不是说房价就这样可以一直绑架着政府,直到永远,没那回事。而是说,现在还没有看到政府要捅破房价泡沫的信号,也许是他们认为泡沫还不够大,也许想往后推迟,以时间换空间。总之,现在还没看到。

  (原标题为:为什么都10几年了,你看到房地产调控还是那么兴奋?)