“金九银十”交接点,国内多个一二线城市接连出台楼市新政。自9月30日至10月4日,短短5天时间,北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州等至少10余个城市地方政府先后发布楼市调控新政策,多地重启限购限贷,政策开始进入收紧的通道。

  那么,作为楼市“庄家”的地方政府,与市场参与者“大玩家”品牌开发商,还有普通的“散户”投资客来讲,在本轮楼市“全民炒房”与“全城限购限贷”过程中是如何博弈的?它们分别扮演者什么样的角色?这里面的套路有多深?

  楼市庄家——地方政府:楼市游戏规则的制定者

  首先,经济基本面走势成为庄家发什么牌的依据,经济下行就制定“救市”游戏规则。

  就本轮楼市来讲,为了平稳经济增长,在经济下行的市场背景下,2014年“330新政”开始重新启动楼市“救市”政策。此外,货币政策也在逐步宽松,截止目前为止,累计有6次全面降准6次降息,全国核心一二线城市楼市开始火热,逐步形成“全民炒房”的局面。在上述过程中,“大玩家”和“散户”才有机会,楼市充当了拉动宏观经济增长、避免经济继续下滑的作用。

 第二,当楼市过热“地王”频出,买完高价地,土地财政无忧,庄家地方政府再发限购限贷调控措施,新的游戏规则试图规范“大玩家”和“散户”。

  宽松的货币政策与土地供应的稀缺导致核心一二线城市房价上涨与“地王”频现,资产价格开始回升。从土地财政的角度来看,当楼市过热“地王”频出,地方政府买完高价地,土地财政无忧,一定程度上为地方政府营造债务置换的宽松环境,掩护了地方债撤退。

  然而,“庄家”也不会任由“地王”泛滥,否则资产泡沫将导致更大的问题。因此,当庄家实现自己目的时,再发限购限贷调控措施,新的游戏规则试图规范“大玩家”和“散户”。据统计,自9月30日至10月4日,短短5天时间,北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州等至少10余个城市地方政府先后发布楼市调控新政策,多地重启限购限贷抑制投资投机,“控地王”措施也作为重点政策出台,政策开始进入收紧的通道。

 第三、楼市一旦遇到问题,无论是过热还是过冷,庄家可以随时改变游戏规则。比如首付贷、中介公司、媒体等等曾经当过房价上涨“替罪羊”,而配套的货币政策、土地供应的却按兵不动,或者逼不得已时候才出手“提首付提利率”降杠杆,象征性再增加一些土地供应。

  最后,笔者也只能忠告“庄家”一句话:规则可以变,但自己也应该遵守游戏规则,按照市场规律办事。

 楼市“大玩家”——品牌开发商:市场参与者与利益绑架者

 首先,楼市“大玩家”——品牌开发商是市场的参与者,未来核心一二线城市房地产市场是属于这些“大玩家”的。它要买地卖房,这是它天生的职责。从买地的角度来看,它要讨好地方政府,否则随时就有可能违反地方政府的游戏规则,遭受庄家的惩罚。从卖房的角度来看,它要讨好“散户”投资客,因为它们是市场的润滑剂,有了“散户”市场才会热闹,卖房才会有意思。“大玩家”是在这样的市场环境中生存和发展的。

  其次,楼市“大玩家”——品牌开发商是利益绑架者

  简言之,房价不涨利润不保,既然庄家给了“救市”刺激房地产市场发展的机会,“大玩家”绝不会错过这么完美的周期性机会。嗅觉敏感的“大玩家”提前布局市场,甚至通过制造“地王”、捂盘惜售等手法推动市场升温,直到楼市出现“买涨不买跌”与“日光盘”频现,“散户”们也入市了,“大玩家”们看着飙升的业绩都乐坏了。不信您看看今年前三季度的“大玩家”们的销售业绩,超额完成销售指标的房企还是不少,千亿销售房企预计今年会超过10家。

  在上述阶段“大玩家”获益,收益颇丰。但是,楼市“大玩家”也有失意的时候。比如当前,尽管“大玩家”时不时挑衅地方政府的土地新政,比如南京、苏州等地的“熔断机制”,但是,“庄家”也不会任由“地王”泛滥与房价飙升,否则资产泡沫将导致更大的问题。当庄家实现拉升经济增长与营造地方债置换窗口期的目的时,再发限购限贷调控措施,新的游戏规则试图规范“大玩家”和“散户”。

  至此,前期“大玩家”制造的“地王”或许被套牢,这时的“大玩家”也只能用一句话形容:自己拿的“地王”,含泪也要开发完!

  由此我们可以知道,即使是“大玩家”的品牌开发商,也不要轻易挑战“庄家”的权威,否则,作为游戏规则的制定者,它可以随时改变游戏规则,让“大玩家”吃不消!

 楼市“散户”——普通投资客:“加杠杆”高点套牢

  楼市“散户”——普通投资客,是区别于有经验的投资客的群体,它们没有“庄家”制定“游戏规则”的权利,也没有专业的“大玩家”的市场判断能力,也没有有经验的投资客那么敏锐。它们随波逐流,在“救市”与楼市回温的过程中如果踏准了浪便可以获得丰厚的投资收益,不过,也有可能高点入市被套牢。

  以本轮楼市“全民炒房”现象为例,这一轮楼市“全民炒房”局面的出现和“散户”入市密不可分。它们拿出压箱底的资金入市,不顾一切投资买房,氛围就像大妈买黄金炒股,甚至有部分“散户”加杠杆操作投资。毫无疑问,这个阶段的楼市已经疯狂至极,“散户”是高位入市。

  当本轮楼市调控政策转向“全城限购限贷”之后,已经发布调控新政的10个城市的楼市势必会降温,预计核心一二线城市楼市会在2017年年中进入新一轮市场调整期,这些城市楼市的“散户”极有可能被套牢。

  最后,笔者也只能忠告“散户”一句话:投资有风险,入市需谨慎!

  (原标题为:【深度】本轮楼市“庄家”“大玩家”和“散户”,里面的套路有多深?)