“金九银十”交接点,国内多个一二线城市接连出台楼市新政。自9月30日至10月3日,短短4天时间,北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉共计9个城市先后发布楼市调控新政策,多地重启限购限贷。这意味着从2014年开始的多轮楼市“救市”楼市政策再次步入拐点,政策开始进入收紧的通道。

  那么,从2014年多轮楼市“救市”到本轮楼市核心一二线城市“全民炒房”,再到当前“全城限购”楼市调控政策进入新一轮的收紧期,这里面的套路有多深?

  第一部分:从“救市”到“全民炒房”的三点思考

 首先,经济下行原因以及“稳定压倒一切”的政治原因。

  2008年金融危机以来,时任政府采取了2-3轮4万亿的刺激经济的政策,但单纯的货币政策宽松导致刺激宏观经济复苏的边际效应降低,经济走势仍然不可避免下行。截止今年上半年,中国GDP增速由2008年前的两位数增长已经降低至目前的6.7%。习李新一届政府上任后,大刀阔斧的改革不可避免导致短期内经济继续下行。

  众所周知,经济决定政治,为了平稳经济增长及“稳定压倒一切”的政治环境,在经济下行的市场背景下,2014年“330新政”开始重新启动楼市“救市”政策。此外,货币政策也在逐步宽松,截止目前为止,累计有6次全面降准6次降息,全国核心一二线城市楼市开始火热,逐步形成“全民炒房”的局面。

  在上述过程中,楼市充当了拉动宏观经济增长、避免经济继续下滑的作用,同时,楼市的火热房价的上涨导致大部分中产阶级获益,政局在大刀阔斧的改革过程中也较为稳定。

  其次,美元进入加息周期,资本外流局面倒逼国内启动楼市资金“蓄水池”

  从数据层面来看,以中国外汇储备为例,两年前也就是2014年年初,中国外汇储备达到历史高峰的4万亿美元左右,然而,自2014年6月份美国开始提出货币正常化议题之后,中国的外汇储备大幅减少,截止目前为止,已经降低至3.2万亿美元左右。当美元今年年底进入加息通道之后,预计未来1-2年中国的外汇储备就有可能降低至2-2.5万亿美元。这说明,未来国内资金还会继续“外逃”,那么,这些资金逃到哪里?显然,转向美元资产或房产。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,就国内来讲,为了防止国内资本外逃,除了外汇、汇率等相关政策之外,启动楼市资金“蓄水池”成为防止资金外逃的一个非常重要手段。简言之,楼市资金“蓄水池”就是让大部分资金富裕的资金进入楼市,购买房产、购买土地,让资金沉淀在房地产市场。

  那么,怎么样让资金沉淀在房地产市场,简单来讲,“救市”政策刺激与低利率低首付,让房价重新进入上涨通道!众所周知,这轮楼市价格上涨和低利率、低首付密不可分,而当股市进入熊市后,在低利率低首付的宽松资金面背景下,资金寻求资产配置渠想方设法“加杠杆”进入楼市,包括首付贷、房产二次抵押贷、拿地配资等手段,当大部分资金都开始关注核心一二线城市时,楼市火热一线开始传导到核心二线,“全民炒房”局面形成,大部分富余资金沉淀到了房地产市场,楼市成为防止资金外逃的“蓄水池”。

  第三,楼市火热资产价格大幅上涨掩护地方债撤退

  据瑞穗证券亚洲公司估算,中国地方政府债务规模或已达到25万亿元,超过德国经济总量。官方数据显示,截至2013年6月,地方债务规模为17.9万亿元。从偿还债务的角度来看,这么大规模的地方债不可能单纯通过印钞票解决问题。从现实考虑,目前大部分省会直辖市是靠卖土地偿地方债的,一大半的债务要靠土地财政来偿还。为了让债务置换顺利推进,为了让整个风险地雷不被引爆,宽松的货币政策重启,此时核心一二线城市房价上涨与“地王”频现,资产价格开始回升。以今年房地产市场为例,今年以来尤其是下半年以来月度新增贷款大部分进入地产和投资领域,由此可见,这一轮的房价上涨与“地王”频出,一定程度上为地方政府营造债务置换的宽松环境,掩护了地方债撤退。

  第二部分:从“全民炒房”到“全城限购限贷”的三点思考

 首先,仍然是经济原因以及“稳定压倒一切”的政治原因。

  简言之,楼市过热将引起更大的经济风险。以今年房地产市场为例,在宽松的货币政策下,核心一二线城市房价上涨与“地王”频现,资产价格开始回升,今年以来尤其是下半年以来月度新增贷款大部分进入地产和投资领域,这也就意味着其他领域尤其是中小企业贷款越来越难,民营经济发展受阻,经济的发展被被房地产绑架。如此,经济不稳定,政局也就很难保证,因此,从“全民炒房”到“全城限购限贷”政策的大转变仍然是经济原因以及“稳定压倒一切”的政治原因。

  此外,从地方债的角度考虑,当前核心一二线城市房价上涨与“地王”频现,资产价格已经处于高位,此时,如果放任房价与地价的上涨,极有可能会导致更大的资产泡沫,届时,地方债也很难通过房价与地价的上涨快速安全撤退,如此,在“稳定压倒一切”的核心思想指导下,楼市势必会出现调控方向的转变。

  因此,当楼市出现“全民炒房”过热时,新一轮的“全城限购限贷”政策落地。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,从楼市的角度来看,全国核心一二线城市“全城限购限贷”之后,楼市的投资投机性需求要么继续被压抑,要么转移到其他渠道进行投资,从楼市的角度来看,核心一二线城市“全城限购限贷”之后,外溢的投资投机需求只能到楼市尚不是太火热的城市,比如东三省、西北西南的省会城市以及大部分非一线周边的三四线城市。届时,这些城市库存去化周期进一步降低,楼市价格开始回升,地价开始上涨,起码一部分上述城市会实现这样的结果。

  由此,我们可以发现,当全国核心一二线城市“全城限购限贷”之后,东三省、西北西南的部分省会城市以及部分非一线周边的三四线城市成为新一轮的楼市热点,也成为这些地区地方债撤退的良好时机,也成为这些城市拉动经济增长的短期手段。

  综上所述,从“全民炒房”到“全城限购限贷”的套路,无非还是经济原因以及“稳定压倒一切”的政治原因。

 第二、“提首付降杠杆”的限贷政策防止由于银行资产缩水带来的银行系统风险

  表面上来看,去年下半年以来,全国核心一二线城市商品住宅市场出现量价齐升,“地王”频出也推动房价继续上涨,但是,这背后潜在的金融风险也在积累:随着各地楼市调控政策落地后,商品住宅市场交易量势必会在未来6-10月内出现下滑,由于政策面收紧、市场需求的透支与各地“提首付降杠杆”等因素,全国核心一二线城市楼市预计2017年年中将进入真正的调整期。而当明年年中楼市进入调整期时,投资客开始抛售资产,房价必然面临着下降,对于银行来讲,由于2015年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产,当明年年中房价开始下降时,去年下半年以来的房贷资产会缩水,金融风险增加,此时,银行必然首先收口子,收什么?答:开发贷款、个人按揭贷款。

  由此可见,当前全国核心一二线城市普遍采取“提首付降杠杆”的限贷方式,对于银行来讲,是为了化解由于市场即将调整而带来的银行系统性的风险。

 第三、核心一二线城市楼市重启“限购”防止资金外逃的平衡器

  如上分析,当大部分资金都开始关注核心一二线城市时,楼市火热一线开始传导到核心二线,“全民炒房”局面形成,大部分富余资金通过“加杠杆”方式沉淀到了房地产市场,楼市成为防止资金外逃的“蓄水池”。

  此时,单纯从楼市的角度来看,核心一二线城市楼市重启“限购”是为了防止外来的投资投机性需求进一步干扰本地房地产市场,抑制过多的投资投机性需求。但是,从防止资金外逃的角度来看,以今年房地产市场为例,今年以来尤其是下半年以来月度新增贷款大部分进入地产和投资领域,这也就意味着,已经进场楼市的资金也就意味着它暂时留在了国内,暂时无法外逃。

  此时,中国大部分核心一二线楼市重启限购,笔者看来,重启限购的目的不是为了打压房地产市场,也不是为了房地产市场出现大范围降价大起大落的现象,而是为了抑制投资投机性需求,平稳房价上涨预期,防止房价过快上涨带来的深度的调整以及资产价格的缩水,让这些已经进场的楼市富余资金继续保值增值留在国内。

  因此,核心一二线城市楼市重启“限购”防止资金外逃的平衡器,尤其是当美元进入加息通道、中国人民币加入SDR之后,中国更是需要一个限制性措施将资金留在国内,目前看来,楼市限购便是一个最佳的选择。

  (【深度】从“全民炒房”到“全城限购限购”,6点分析告诉您套路有多深?)