尘埃落定,我们都被忽悠了。那个号称6平米人类史上最小的户型,其实有12平米那大。12平米虽然也很小,但是和6平米,是完全不一样的性质。只是,送面积是违规的。

  忽悠我们的人还在沾沾自喜,自己发朋友圈借势拉广告。我们对事不对人,不点名了。

  总之就是不管你是干哪一行的,谁都能评一下房地产。比如像作家连岳,也发了一篇文章《六平米的房子有无尊严?》:“这开发商该表扬,而不是批评,这种开发商多一点,贫穷的人更容易实现房产梦,也更容易在大都市立足。换言之,令更多人有尊严。”

  接着他又说了一段你完全不能反驳的无比正确的话:“尊重“冷冰冰”的交易,不用强力干涉,才是获取最多尊严之路。这是市场经济不会更改的逻辑,违背这点,就得好心办坏事。”

  我完全赞同他后面的一句话(大道理谁都会说),但我完全不赞同让他得出后面这个结论的前一句话。如果没有我今天后面说的规则公平与完善,那么,这样的开发商、这样的产品如果更多,只会带来整体居住质量的降低,而不会让穷人更有尊严,更不会让整个行业更有尊严。

  而且,从商业角度来说,也许连岳并不懂,极小住宅不是普通住宅的微缩版。开发商如果要认真去做极小住宅,成本会很高,因为它对设计能力的要求更高,并且很多家电家具都要量身定制。万科曾经的一套15平米极小住宅,含软装在内的成本超过了100万。郁亮前几年接受采访也说:小房子其实更难做,建造成本高,溢价空间又小,15平米的极小住宅基本不赚钱。

  而且,极小住宅也会面临着限购的限制,以及各地住宅设计规范不一致带来的不可复制性。

  总之,这种住宅,不是拍脑瓜可以在大城市中心区一波一波的生产的。如果真的很有钱赚,开发商都傻吗?为什么这些年只有万科少数几家搞?为什么深圳湾沿线的超级豪宅,现在都只卖300-400平的大户?

  极小户这个东西,本来是一件非常正常,也是非常值得鼓励的事情。在这件事情之前,极小户在中国的舆论语境里,都是以比较正面的形象出现的,尤其是万科在这条路走了很远。可能会有一些像“劏房”这样的房屋,大家会非常激烈的讨伐它。但是对于万科在西安、广州设计的一些极小户产品,每一次出现,舆论都是给予比较高的赞赏的。大家希望看到,一些大型品牌开发商通过研发努力,实现小的户型也能有比较好的居住质量,最终实现年轻人在大城市甚至大城市核心区安家落户的梦想。

  搞极小户挨骂的很少,李嘉诚的岚山挨骂过。我2014年去看过,有一部分单位户型实用面积177平方尺,折合套内面积约16平米。当时港媒骂的很凶,批评他要“赚尽最后一分钱”,叫它“岚山囚室”。

  但实际上,内地的很多极小户都要比岚山小。像万科在西安、广州设计的小住宅,13、15、18平的大把。

  极小户的出现,本质上是一个市场行为,它本来是市场自发为了解决大城市房价过高年轻人的居住问题的。开发希望通过这样的极小户开发,可以降低年轻人的买房成本,以此实现他们留在城市核心区的愿望,并借此获得商业利润。

  而从社会效益来说,这也是一件好事。通过极小户的开发,可以避免年轻人全部被驱赶到郊区,让城市核心区沦为富人的游戏,对保证城市的竞争力有帮助。

  但为什么这一次,这个6平米让我们如此的不淡定。

  原因在于,它太小了,小到触及到了人性的底限。

  原来的超小户也都很小,但都有一个前提:都是“成套住宅”。什么叫成套住宅,就是能够满足一户单独居住和使用,简单说就是你吃喝拉撒睡都可以在这个房子里完成,它需要满足基本的生活需求。

  但以目前的技术标准,6平米是很难很难满足的。有一年建筑双年展上,展出的一套住宅样板间是8平米,但至今没有人生产。到目前为止批量生产出来的最小的房子,就是万科云城的12平米。

  6平米=2*3,能干什么,放下一张床之外,还能干什么。以前我们形容衙门小叫“仅容旋马”,现在6平米的房子,可以说是“仅容旋身”。

  在全世界范围内,的确有小于6平米的“成套住宅”。意大利著名建筑师皮亚诺在2013年设计过一个实用面积6平米的住宅,建筑面积大约7.5平米,一室一厨一卫,基本功能齐全。

  但是,这样的房子没有说成批量生产。

  今天还有一些媒体披露了有最小有1.0平米的住宅,嗯,你可以做到更小,但是它们不是“成套住宅”,而且多数都是试验品。集成式的楼宇中,大批量设计6平米的住宅并且用于销售的,恕我孤陋寡闻,没有听说过。

  香港赤柱的囚室标准是7.5平米,按我的理解,这算是超小户的极限中的极限了。为什么,因为囚犯的生活用品是最少的,他们占用房间的面积也是最少的。今天询问了万科的一位朋友,他说,如果是成套住宅,套内建筑面积的极限不能低于12平米,也就是建筑面积最好是15平米左右。

  这话我信。

  也许有一天,人类的居住空间的确可以变得非常有想象力。比如像电影《黑衣人》里,银河系就在那只小猫项圈里的那个圆球里(两手一摊)。

  但是现在,我没有看到我们的技术可以达到这个境界。

  我们不用道德来去批判这个秀下限的6平米的营销噱头,从技术的角度来说,它也是不现实的。那么,如果它真的只是6平米,我始终会认为,它是反人性的。

  有人拿出当年自己几个人住在6平米的宿舍里来呛声今天的年轻人,说我们当年也受了这样的苦,凭什么你们一来就要什么都有?

  我并不认为那些年轻人一来就想什么都要,凭什么整体社会的生活水准提高了,你还是要求年轻人要像你们当年一样住得像狗一样呢?而且,你觉得现在的年轻人租房子的条件比我们那时候高多少吗?去看看深圳有多少劏房?算一下他们的人均居住面积,并不见得比我们当初来的时候高很多。但是,年轻人现在的收入要比那时候高啊。

  那么,假如这个6平米,变成了最后的实质是12平米,满足了基本居住的需要,我们又应该怎么看待呢?

  我依然不欣赏。

  因为从头到脚,这套房子没有体现出产品创新,它获得了不相称的市场价格。而它能实现高价格,不是因为它的产品溢价,不是因为它的品牌溢价,而仅仅是市场行情好。

  这样的房子卖到了15万,它并没有体现出创新价值,完全是秀下限的营销价值。它并不能实现6平米成套住宅的居住功能,而是通过赠送面积实现的。而从根本上讲,赠送面本身就是一种不正当的市场竞争。所以,这个项目是属于双重的不正当竞争。

  赠送面积,在行业也可以称为“偷面积”,外地人不一定清楚,但深圳人却是司空见惯。我们现在去买房子,行内去看样板房,最常问的一句话是:送多少面积。在一些央企、大型品牌公司,偷面积的行为是可控的,因为这很容易惹官非。但在很多民营房企中,你不偷点面积,那是很傻很丢脸的事情。

  我们有时候会悲观的看到“劣币驱逐良币”在行业中太经常的发生,那么偷面积是一个很好的案例,它事实上的确造成了行业的不公平竞争,并且扭曲了价格信号。同样的一类产品,100平米,你按国家规定送了半个阳台半个凸窗,老子一发狠,一下子送它40个平米,你怎么和我斗?这个价格我会吃亏吗?不会,我都把它加到房价里去,所以,你的100平米总价可能卖到800万,单价是8万,但我的总价可能要卖到1000万,按140平米折算下来单价才7万多,但按房产证登记面积的单价就变成了10万。

  比如像这个,按照这种改造产品的市场价,6平米撑死卖个50万,但它卖到了88万,按12平米折算单价才是7万多,但房产证上的单价冲到了15万。

  这就变成了,你守法又怎样,你卖不过我这个胆子大的。你能做创新又怎样,把个15平米的极小户玩得天花乱坠,我不需要我只需要送你6平米,就可以同样卖到15万的价格。同时,虽然实质价格并没有那么高,但市场的价格信号也上去了。

  如果市场是自由竞争,那么结果一定是优胜劣汰,因为谁都不比谁傻。那么,什么情况下,差的产品会和好的产品卖同样的价格呢?往往是权力的介入或者规则的失范扭曲了市场。

  在这个6平米或者12平米的房子上,体现得很明显。

  这样的房子,一是不应该流通到市场上,二是不应该卖到这么高的价格。可是它不但成功流通到了市场上,而且还成功卖到了追平深圳湾超级豪宅的价格。

  这个6平米的房子不是住宅是公寓,房屋面积是10年前批准的,是历史遗留问题,现在不会有这样的房屋了。没有规则限制这样的房子不能交易,也没有规则说这样的历史遗留问题的房子再次交易,能否再次进行房产登记?其它的房子你都没有批准22平米以下的,事实上让这套房子得到了特殊待遇。

  这样的房子又是通过送面积实现的高价格,对于送面积,政府有没有过管理?有,最高不超过20%。但为什么市场上那么赠送面积超过20%的,屡禁不止?这套6平米的房子送面积比例达到了100%!所有的房子都被要求不得违规送面积,但是这套房子不但大大违规了,还成功交易了。

  规则在这里,失效了。也就是在这种情况下,有20年楼龄改造的房子,成功的和新建的房子卖到了一样的价钱,市场的优胜劣汰不管用了。

  它伤害了市场公平。

  所以,这个6平米,折射的是规则的漏洞,这个只能政府去完善,到底是规则本身设计的有问题,还是执行的有问题。

  最后说一句,极小户本身是个好东西,全社会仍然需要鼓励开发商对这种产品进行研发创新。这一点我们需要保持清醒,引起舆论喧哗的6平米,只是个案。我不希望看到的管理政策,是政府最后取缔了极小户。