满眼都是人民日报“房价疯了”、“70大中城市9成上涨”,以及“杭州一天卖房5000套”的刷屏。

  如果你们看到我之前的两篇文章,也许并不意外。一篇是上海深圳3▪25同日出台调控政策打压楼市《深圳楼市调控靴子落地了!全深圳的记者和地产人也都等残了!》,一篇是4月我谈到市场形势会从去库存快速走向防过热《这届人民不行?别扯了!从“去库存”到房价猛涨,他们只用了1个月!》。

  谁要为不适当的去库存政策负责?

  到今天,我也看不懂了。

  昨天有位叫齐俊杰的仁兄发了一篇文章,批判我之前的一篇文章《比楼市崩盘更可怕的,是你一直没买房》。

  他的标题是《长期上涨,并不代表什么时间都能买》。里面重要的是这段话,我把它原文列上了:“长期看房地产没问题,所以每个点进入都没问题?你拿100年肯定是能赚钱的,所以你现在就没必要考虑,就应该买进去,别怕亏!100年之后会涨回来的……把一个人的幸福和几辈人的资金都套在房地产里几十年,这几十年如果做个普通投资,大概已经能翻5倍到10倍了吧,而幸福感怎么算,几十年都这么压抑的活着,只因为笃定100年后会涨回来?”

  我看了他的一些文章,明白他的逻辑了:1、这位仁兄认为10年内房价会暴跌。他在2015年说,“房价短期内还能不能涨,真心不是很清楚,但坚信未来10年内,房价一定会暴跌”。2、他认为我们现在的楼市和日本很像,似乎预示中国要重蹈日本覆辙。所以才会说,“一个人的幸福和几辈人的资金都套在房地产里几十年”?3、现在市场很危险,有多远离多远。

  我想他的这些看法,是必须要建立在这样的基础上的:首先中国的房价要崩盘,其次,现在距离崩盘的时间不会太远,第三,萧条会很久。

  坦率说,我并不认同他的逻辑论证,也不认同他的观点。因为这些数据、理论、结论,都在过去10几年里看了太多次了。再拿出来一回,也没看到有什么新鲜的,还不如去看李迅雷老师的公众号。说到底,我对这种自以为是上帝实际更像是问天打卦的表演,已经很腻歪了。

 一、我那篇文章是在3月11日写的,到现在已经有半年光景。这半年过去了,天朝的大好河山,又全部沦陷于房地产之手。如果3月份看完我这篇文章,在杭州在郑州在合肥在武汉买一套房,那么现在至少心情不会太恐慌。

  我写这篇文章的背景,是在3月份深圳楼价暴涨1倍的情况下写的,因为当时人们又一次热烈谈论会不会崩盘,一如我看到的2007年、2009年。

  看这篇文章的标题就知道,我是写给那些一套房子还都没有买的刚需者的,写给那些需要房子,却担忧房价崩盘而左右摇摆,却并不是要鼓动大家都去炒房。

  二、不要一下子看10年那么远,三五年最有用。

  在去年3.30之前有谣传二套房政策会放开,然后央行辟谣,在3月29日那一天我参加盐田山海四季城一个发布会,我在会上发言说:政策会放开,市场也可能会好全年。

  但这么明摆的事情他说不知道房价短期会不会涨,而对于大家都不知道的未来10年的房价走势,他说会暴跌。

  我看不了10年那么远,这是一句毫无意义的废话。如果能看3-5年,对于吃瓜群众来说最有指导。

  10年内何时暴跌呢?房价在暴跌之前还会涨到多少钱呢?如此长的时间,足够你做几轮大抉择了。比如四大城市,从现在算起,房价每年涨10%,7年就会再翻倍。到时候暴跌,你依然有安全边际。

  如果他说房价明年暴跌,好吧,我服气,你血性,是条汉子。

  还是地产圈那句流行千年的老话:房价涨跌,你坚持一种看法,永远都有对的那一天。

 三、房价调整和大崩盘是两回事,房地产崩盘,基本上都是一个经济体发生了严重的经济危机。

  房价调整,上涨过程中下跌一些,高位震荡,这是常有的事情。这样的时点,对于炒房的会比较在意,但对于刚需来说,真的不重要。比如在1997年到今天的香港,房价也时有波动,尤其从去年9月到现在,香港房价也下跌了1成。

  但我们知道的那些楼市崩盘的经济体,2007年的美国、1991的日本、1997的香港,哪一个不是严重的经济危机?不要太迷信美国,好像人家的房地产在国民经济中不重要,看看金融危机之前美国次贷占到贷款总量的比重就知道,你被忽悠了。

  我说这个的意思是,如果中国发生了楼市崩盘,那一定是经济危机。这不是绑架,而是过去地球上其它发达经济体已经发生过的事实。

  四、我们现在去观察中国房价的走势,有意无意总是要和日本放在一起,有意无意总是在传达这样一个信号:中国房价会像日本一样崩盘。以及,如果崩盘了,很阔怕,像日本那样20年不涨,你一辈子砸里面了。

  首先要厘清:日本房价崩盘和日本陷入“失去的20年”,这是两个问题,很难说日本“失去的20年”,是房价泡沫崩盘导致的。

  推荐大家看这本书,这本书的观点是:日本楼市的崩盘,根本原因是日本经济基本面出了大问题,这从根本上导致了楼市崩盘,并最终导致了日本陷入了“失去的20年”。日本在石油危机前后,处在经济转型升级的关键时刻,但是失败了,没能从投资驱动的经济增长转型生产力驱动的经济增长。

想买房就不要一直等:房子不是股票,居住并不总是投资

  已经有很多分析师对比分析出,我们现在大城市的情况正如同日本1970年代的水平,经济也开始进行转型升级。这几年来提出的“双创”,以及深圳、杭州这些以创新闻名的城市的房价的暴涨,背后有这样的因素。

  在1973年石油危机之后,日本的经济增长率掉了一半,但房价又涨了17年。然后是大崩盘。我当然不是说,天朝楼市还会继续涨17年。而是说,如果房价还有更大的疯狂,那么,殷鉴不远,上帝给了我们时间去消化这个泡沫。

  另外一个要意识到:日本陷入“失去的20年”,这种现象几乎全球唯一。而同样是严重的经济危机,美国百年一遇的金融海啸,用5年的时间走出了萧条。再如经历过亚洲金融风暴的香港,在sars事件之后房地产也复苏并且再创新高了,时间大概也是5年左右。

  有没有人去认真研究过:中国的房地产到底是会成为日本,还是会成为美国?我认为,会成为美国,而不是日本。

  既然都崩盘了,你谈它未来会不会复苏,重要吗?很重要。这决定了你会不会陷入长期的绝望,要不要跳楼。

  五、泡沫多大、会否崩盘、何时崩盘,这是非常复杂的研究,我搞不懂。

  我们现在主要集中讨论的是三大都市圈的房价,有没有泡沫?泡沫有多大?

  说它没有泡沫那是假的。但是不是非常大,现在没有定论。

  和国外去比,北上深的确已经赶超了国际发达城市。如果你再告诉我:国外都是套内面积计价、精装修卖楼、土地私有。哎妈,那泡沫更大了,得马上崩。

  但既然要比,咱就比个全的。你不能光说人家套内面积计价、精装卖楼,你为什么不看看,你天朝的房地产没有房产税、没有遗产税,你的物业管理费是人家的1/10,这些你为什么不比?想想看,如果明天开征遗产税,税率累进制,结果会怎样?

  还有,诸位看文章的小伙伴,如果你有房子出租,谁站出来告诉我,你交了税?在国际上哪个发达城市,你租房子获得租金而不用交税?

  还有,哪个国家的土地像我们这样是二元制,大量的集体用地上的小产权房无法流通,我们只用单纯的国有用地上建起的房屋来满足全国人民旺盛的购房需求,有人真正的讨论这个问题吗?对比纽约香港东京那些国际大都市,哪个城市的居住用地比例都是我们四大城市的一倍以上。

  这些不是成本吗?你为什么不比? 

  泡沫会不会崩盘?

  我在文章里说,会崩盘,那实际上已经是属于比较粗暴而不科学的表达。准确一点应该这样说:是泡沫,都会破灭,但破灭的方式会有不同。一种是火星撞地球,硬着陆了,呼啦啦大厦倾,崩了。一种是高位震荡,等待经济好转和收入提升,逐渐消化泡沫。

  但谁能说他知道什么时候崩盘?你不能跟我说10年内一定会,10年真的太长了,深圳的房价从不到1万涨到现在的5万多,也不过只用了10年。

  美国金融海啸之后,巴菲特在接受国会听证的时候说:这是我有生以来见过的最大泡沫,我也没有预知到。

  这样一个搞了一辈子投资的老头,天天抱着可口可乐瓶子睡觉的老头,被全球人类视为天神的老头,他没有预知到泡沫破灭。

  我的看法是:如果泡沫总会破灭,那么我们真正要关注的是如何认识泡沫,如何与狼共舞,以及如何控制风险。以实现在泡沫破灭的时候,损失小一点。

  泡沫崩盘了,什么样的人会跳楼?是那些风险没有控制好的。

  在目前的市场,如果有你多套房,你当然可以选择出一些,不去赚那最后一个铜板。但如果你一直没买房呢,你要不要买,还是继续等,等待一个你都不知道什么时候会崩盘的市场去抄底?

  我不建议你选择一直等,因为和极少人能成功逃顶一样,能够成功抄底的也是极少人。人性骨子里的贪婪和恐惧,决定了我们就是这样一群非理性的经济动物。如果你能支付,能供得起的话,就可以买。原因很简单,房子不是股票,居住并不总是投资,深圳也不是中石油,控制好风险,就算是房价下跌了,你还能够拥有自己的一套房子。

  是泡沫都会破灭,但什么时候破灭,我看不懂。谁说他看得懂,我也不信。

  当初,爱因斯坦不相信量子力学的学说,说了一句名言:上帝是不掷骰子的,来否定量子力学的随机性。但在泡沫何时破灭的经济学问题上,上帝是不掷骰子的,吗?

  薛定谔的猫到底是死的还是活的,只有你打开盒子才知道。

  虽然我很不爽凯恩斯,但他有句话说的非常有道理:“长远”往往会误导对时事的判断,长远看,人都是要死的。这句话教我们:做人做事,不要总是看得太长远了,活在当下是最重要的。

  (原标题为:上帝是不掷骰子的吗?)