先设立一个小损失,比如先亏个2亿……

  万达的西班牙之战终于尘埃落定。一个月之前的7月22日,万达酒店发展(00169.HK)发布公告称,西班牙企业Baraka控股公司已与中国万达集团(以下称“万达”)达成协议,将以2.7亿欧元(22亿元人民币)的价格接手马德里地标性建筑西班牙大厦。

  而在两年前,2014年6月,万达集团董事长王健林以2.65亿欧元,从Santander银行手中买下了这座地标性建筑。

  这是万达远征西班牙的第一笔投资。但从2014年至今,王健林巨资购买的西班牙大厦仍旧是铁将军把门,甚至连一块砖头都没有被动过。万达始终围绕着能否将整座大厦拆掉重建与马德里政府周旋。

  西班牙人不和你在商言商

  新巴洛克风格的西班牙大厦建成于1953年,高117米,占地面积4659.3平方米,属于当地受保护建筑。西班牙大厦建成后初期,一直都是西班牙和欧洲最高的商住建筑之一。建筑正面外墙红黄两色的西班牙国旗色,更让这栋建筑显得别具一格。

先设立一个小损失,比如先亏2亿!王健林在西班牙走了个麦城

  作为西班牙当时的最高建筑,这座由白色和红色砖块建成的大厦,正对西班牙广场,毗邻马德里皇宫,与邻近的马德里塔楼共同组成了新哥特风格建筑群。因此,被西班牙人视作骄傲。

  但西班牙大厦设计并非原创,而是设计师模仿其在美国旅游时看到的一栋建筑。也就是说,西班牙大厦并不是真正意义上的历史建筑。

  但20世纪70年代后,西班牙大厦的功能开始萎缩,2007年经济危机后完全处于荒废状态。大厦几易其主,2014年6月以前属西班牙最大银行——Santander(桑坦德)银行的资产。

  虽然位于马德里的商业旅游腹地,但西班牙大厦却已沦为“鬼楼”,与所处的繁华商圈显得格格不入,成为西班牙2008年房地产市场崩溃的象征之一。

  更有西班牙人调侃道,“西班牙广场是塞万提斯老人家的地盘,文学巨匠可容不下任何一点污浊的商业气息,所以凡是在这栋‘鬼楼’做生意的都会倒霉。”

  早前Santander银行购回大厦时,只是里里外外粉饰了一遍,但终究没有想好该怎么使用,一直被闲置,无法转手。王健林的接手,可以说是解决了后者的“心头之患”。

  按照计划,万达集团将西班牙大厦改建为总共有25层、高117米、拥有200间客房的豪华酒店、高级商场和300个公寓的综合性物业,预期建筑面积约为83228平方米。

  然而,方案却被马德里现任市长否决,不承认前任市长给予的承诺。更令王健林没有想到的是,2015年9月8日,马德里一位名叫何塞·比拉罗波思的市民,联合了近7万名当地民众一起,向政府联名抵制万达对西班牙大厦的拆除重建计划,以“大厦是西班牙人的共同回忆”为名,通过各种渠道向万达施压,反对拆改大厦正面外墙墙体。

  据了解,万达收购西班牙大厦时,当时的执政党人民党支持万达的改建方案。为促成交易,执政党在其余党派反对的情况下降低了该建筑的保护级别,同意万达对其内部进行改造,红线是不得对外观进行任何改造。

  但在去年地方选举中,人民党失去了在“大本营”马德里的市长职位,新成立的左派政党“今日马德里”党上台。“今日马德里”党是西班牙第三大党,其策略是迎合所有人的需求和愿望,支持者基本来自对制度有所不满、欧债危机期间上街游行的失业人群。

  也就是说,政治因素是影响万达改建西班牙大厦的重要原因,而万达提出的“拆墙”并非没有道理。

  拉锯战

  在西班牙,一般情况下,受保护建筑的主墙面是不能随便拆卸的。但西班牙城市建设规定第4.3.9.7C条显示“当某个受保护建筑在技术上无法保留其受保护的组成部分时,可以申请将其拆卸,然后按照原来所用的材料、原有的样式和大小重新安装”。

  大厦建成的年代,西班牙正处于战后贫弱阶段,建筑材料质量不高,钢筋已生锈,人造砖也出现风化,继续维护非常困难。

  总部位于西班牙的国际专业设计、土木工程和咨询公司ARUP的检测报告显示,西班牙大厦正面外墙的墙体已经不符合现有安全条款的要求,不能保证保留现有外墙的安全性。西班牙马德里理工学院教授安东尼奥·罗斯也表示,如果仅剩下一个100多米高的砖体疏松的外墙,随时有倒塌的危险。

  对此,万达综合30多家专业公司对建筑进行评估,认为单独保留一面高达100多米的墙体存在很大安全隐患,最终万达提出的方案是“以先拆除、后原样恢复,保持建筑原貌”,并保证不会将大厦更名为“万达大厦”,并将用最安全可靠的科学方法完成修建工作,既保留原有的历史风貌和文化元素,同时满足节能、低碳和安全要求。万达以此证明重建方案是确保大厦“安全性”的“唯一选择”。

  然而,万达的提议并未能得到新政府的认可。2015年10月19日,万达集团在马德里市政府与当地文化遗产保护委员会的强硬态度下做出声明:将放弃“拆除重建西班牙大厦”的计划,遵从马德里市政府和遗产保护委员会的要求,不改变西班牙大厦的外观,只对大厦内部进行修整。

  就在所有人都以为万达即将开工的时候,2016年1月12日,万达决定放弃改建西班牙大厦的计划,因为马德里市政府和文化遗产保护协会再次拒绝了万达的改建计划。

  由于双方对改建的方案所持意见相去甚远,且缺少合理的专业解释,结果以失败而告终。万达开始解聘承包团队,并开始评估出售该项目。

  在关于万达撤出西班牙的消息传出后,西班牙网民的态度也出现了反转。有很多网民认为,万达的撤退是因为政府决策的错误,并有网民称“政府吓走了全世界最大的投资者之一”。

  不过,当时包括学界、政界的多位西班牙人士都希望万达能留在西班牙,不要撤资。甚至有政治人士直言,万达的离开是一个极为负面的信息,将使其他对马德里有意的投资者受到影响。

  本是好事

  几年来,万达的海外投资做得“风声水起”:2012年5月,万达以26亿美元并购美国AMC影院公司,正式开启走向海外的步伐。截至2015年底,万达并购了盈方体育、世界铁人公司、澳洲HOYTS院线、传奇影业,投资西班牙马德里竞技足球俱乐部等,海外投资总额超过150亿美元。

  当时,王健林能以六折的抄底价买下了这栋特殊意义的建筑,如获至宝。当时在接受媒体采访时,王声称,他个人很喜欢西班牙,在美国和英国有了投资项目后,西班牙和比利时已被列入他的投资名单。

  王健林认为,欧美的房地产市场非常成熟,而欧洲还没有完全从债务危机中恢复过来,有着大量的投资机会。

  按照王健林原本的计划,一旦项目正式启动,可以直接或间接的带来就业、投资、经济拉动,可以给西班牙政府创造更多税收及400到500个就业岗位。如果万达将大厦稍微改造一下,对万达来说既省成本,又能让这座地标性建筑“活起来”。

  当时业内专家分析,万达耗资2.65亿欧元购得西班牙地标大厦,远低于2007年Santander银行交易成交价3.89亿欧元,差价达到1.24亿欧元。因此,逆周期进入海外楼市,投资回报高于国内,这是笔“好买卖”。

  但事与愿违。时隔两年,万达却“折戟西班牙”,这让王健林心痛不已。

  这次万达将西班牙大厦出售,既有将损失降到最低的想法,也有腾出更多资金再作其他投资的愿望。

  那么,万达这次究竟亏了多少呢?按照人民币对欧元汇率来计算,2014年2.65亿欧元购入的西班牙大厦约合人民币22亿元,而目前2.72亿欧元出售约合人民币20亿元。也就是说,投资西班牙两年后,万达亏损约2亿元人民币。

  王健林宁可亏损也要出售大厦,除了始终得不到当地政府的支持以外,也在于英国选择脱欧,欧洲经济充满不确定性。从投资收益角度来看,近期欧洲市场的住宅、商住投资收益率正处于下滑趋势,投资者开始对欧洲市场警惕,这在很大程度上影响了万达项目的进行,倒不如转手卖掉腾出更多资金投资更好的项目。

  王健林的教训是,在全世界拆迁都是一个“大问题”,今后不能投资没有获得规划许可的项目。

  原标题为:轻轻地,王健林在西班牙走了个麦城