7月18日上午,住建部部长陈政高亲自主持,邀请万科、融创、恒大、碧桂园、保利、绿地六家房企董事长与会,对2016年楼市进行摸底,尤其是一二三四线城市的土地市场情况和去化及存量压力,并为下一步政策调整支招。

  凑巧的是,7月18日这一天也是国家统计局发布70个大中城市房价的日子,数据显示,6月55城房价环比上涨,合肥领涨。与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有10个,上涨的城市有55个,持平的城市有5个。环比价格变动中,最高涨幅为4.9%,最低为下降0.5%。

  另外,从市场表现来看,去年下半年至今,大部分一二线城市楼市出现复苏和好转,甚至北上广深、合肥、南京、苏州、厦门、杭州、东莞、佛山等二三线城市楼市出现“买涨不买跌”的火热局面,甚至土地市场也是“地王”频现。

  那么,住建部约谈房企之后,政策层面会出现哪些变化?同策咨询研究部总监张宏伟认为,住建部在7月18日约谈房企意味着中央层面已经开始注意到城市之间楼市分化越来越明显,尤其是针对房价上涨过快与“地王”频现的城市来讲,未来这些楼市走势仍然面临不确定性,尤其是当楼市进入下半年之后,上述城市楼市将受到各方面的不确定性因素的影响,比如,政府开始出台措施“控地王”、个别热点城市信贷政策开始收紧、市场进入调整期等等,在这样的市场背景下,楼市会进入调整期,甚至个别房价上涨过快的城市会出现下跌。同时,对于大多数非热点城市(中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四城市等等)来讲,仍然面临较大的去库存压力,楼市基本面并没有实质性改变,这时“去库存”的楼市政策仍然是这些城市的主旋律。

  政策特征之一:“控地王”成为下半年土地市场核心主题

  住建部约谈房企之后,下半年热点城市土地市场的重点将是“控地王”。那么,怎么样可以防止热点城市“地王”频现?有哪些措施可以减少“地王”的发生?笔者认为,对于京沪深等“地王”频现一线城市、苏州、南京、郑州、合肥、杭州、武汉等“地王”二线城市,下半年土地市场的重点是防“地王”,下半年可以通过增加有效土地供应,改变土地出让方式、加强土地市场监管等诸多方面防止“地王”的现象的再现。

  一、针对热点城市土地市场供求矛盾的问题,不仅仅要想方设法增加土地供应,缓解供求矛盾,还应该适时引导市场舆论和预期,缓解由于地价上涨而带来的房价上涨预期。

  1、针对新增建设用地市场的供求矛盾问题,建议各热点城市土地事物交易中心每年尽早公布当年的土地供应计划,尽量避免市场等待与供求紧张预期的积累。

  2、就供地节奏来讲,一般来讲,上半年供地较少,下半年供地较多,建议今后供地节奏上平衡一下,适当加大上半年供地节奏,避免供地量过于集中或有的时间段出现“零供地”的不合理供地现象。这样,也可以避免由于企业集中拿地而导致的“地王”频现的现象。

  3、对于盘活存量用地方面,当前,政策层面仍然缺乏盘活存量用地“操作细则”与“成功案例解读”的推广,政策在执行层面也会遇到困境,比如土地转性方面。因此,当务之急就是尽管出台盘活存量用地“操作细则”,扫清盘活存量用地政策执行的障碍,然后进行“成功案例解读”的推广,让更多的企业切实感受到操作的可行。这样,热点城市每年推出一批“盘活存量用地”的地块或项目,根据计划使更多的存量用地进入房地产市场,缓解当前供求相对紧张的市场局面。

  4、推动非住宅用地转性住宅,这也是增加住宅市场有效供应的手段。

  二、从政府土地出让的目的来看,主要还是为了尽快缓解楼市供求矛盾的问题,起码通过近期土地出让可以调节未来1-2年内供求关系,并且可以起到初步效果,然而当前的土地市场上出现的“地王”一般而言也要“囤地”4-5年之后方可入市解套销售,因此,当前土地供应对于未来1-2年楼市难以起到市场调节作用,反而因为地价的攀升而推动房价继续上涨。因此,针对房企频拿“地王”而“囤地”或“捂盘惜售”等状况,笔者建议:

  1、加快已经出让地块的项目建设进度,对于新出让的地块给予明确的开工、竣工、交付等时间限制,以防止部分开发企业拿“地王”后“囤地”,防止开发企业“捂盘惜售”,通过加快开发节奏与供应节奏调节市场供求关系。对于拿“地王”的房企让其因为这样的规定而望而却步,或者因此而承担亏损的开发风险。

  2、对于已经进入开发阶段的项目,建议出台相关措施,加快开发进入,加快发放预售许可证,加快市场供应,同时,一方面通过预售许可证的审批控制房价过快上涨,一方面打击捂盘惜售,让已经获得预售许可证的项目尽快进入销售阶段,缓解短期内市场供求关系紧张的局面。

  3、改变土地出让金的支付方式,降低激进的房企拿地杠杆。

  为了规避楼市投资的金融风险,当前银行、金融机构对于房企的开发贷周期已经由2年期的中期贷款改为半年期的短期贷款,此时房企的短期贷款资金还是较为紧张的。因此,在土地出让金支付上可以针对房企短期资金较为紧张的现状而制定相对应的措施,以防止地王的产生。比如,改变土地出让金的支付方式,由之前的分期支付改为全款支付(比如合肥之前的支付方式是拍地完支付50%,一年后支付另外50%,现在改为1个月内全款支付土地出让金),缩短开发企业支付时间,降低激进的房企拿地杠杆,全款支付的时间可以限定在1-3个月内,这样,短期资金周转问题的房企拿地会更加谨慎。

  三、加强土地市场监管,全国范围内建立土地利用动态巡查制度,对建设用地开发利用情况实行全程监管,防止土地闲置浪费,同时针对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违规行为的房地产开发企业,住建部、国土资源部可对典型房企进行约谈,证监会可以暂停上市,再融资和重大资产重组。

  政策特征之二:“收信贷”降杠杆为下半年热点城市楼市降温

  7月9日,厦门市国土资源与房产管理局发布通知,宣布自7月15日起调整住房信贷政策,对楼市进行新的调控。至此,厦门成为合肥之后第二个出台限贷政策的二线城市(尽管后期因为政策制定权限等问题官方撤销该政策,但是由于房价上涨幅度过快,信贷政策收紧也是迟早的事情)。

  此外,从7月1日合肥楼市新政的核心内容来看,二套房最低首付款比例为40%,购买第三套及以上住房,最低首付款比例均为60%,且停止住房公积金个人住房贷款,其政策的主要出发点也是降低信贷杆杠,限制投资客,为火热的楼市降温。

  从近期银行等金融机构的政策面动作来看,据媒体报道,已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式控制投资楼市的风险,比如,风控较严的兴业银行已经开始大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款的额度,利率上也可能上调;其他部分银行也开始“有条件”上调首付比例;部分基金开始上调利率。

  另据媒体报道,工行个人商用房贷款最低首付款比例由50%调整至70%,贷款所购商用房为商住两用房的最低首付款比例也同时有所提高。此外,对个人商用房贷款合作项目范围也作出了进一步的范围划分。要求全国范围内重点选择北京、上海、广州深圳以及直辖市、省会城市房地产开发贷款支持的项目。

  此外,从开贷款的角度来看,为了规避楼市投资的金融风险,当前银行、金融机构对于房企的开发贷周期已经由2年期的中期贷款改为半年期的短期贷款(全国范围内的措施,不仅仅针对上海),此时房企的短期贷款资金还是较为紧张的。

  总的来看,对于住宅市场来讲,由于市场市场过热,除了京沪深等一线城市外,合肥、厦门等核心二线城市楼市也开启了信贷政策收紧的大门。同策咨询研究部总监张宏伟认为,住建部约谈房企之后,热点城市也应该开始思考接下来楼市政策走势了,尤其是国家统计局公布的房价上涨幅度排名TOP10以内的城市来讲,未来政策层面面临收紧的可能性。笔者认为,预计南京、苏州、武汉、杭州、东莞、佛山等上述核心二三线城市也会在三季度跟进提高首付“降杠杆”的信贷政策。从上述城市政策面变化的趋势来看,通过提高二套房首付比例“降杠杆”成为未来核心二三线城市楼市政策的重要特征。

  由此可见,表面上来看,去年下半年以来,上述核心一二线城市商品住宅市场出现量价齐升,“地王”频出也推动房价继续上涨,但是,由于首付比例的提高导致的杠杆率降低、政策面预期收紧与市场调整的来临,上述城市楼市火热的之后将面临调整的风险,市场也会因此而降温。

 政策特征之三:“去库存”仍然为下半年非热点城市楼市主流政策

  对于大多数非热点城市(中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四城市等等)来讲,仍然面临较大的去库存压力,楼市基本面并没有实质性改变,这是楼市基本“国情”,这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。

  事实上,从短期内来看,当前上述城市楼市仍然是调整期,市场基本面并没有明显改变,“去库存”仍然为市场主旋律,这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量价的回升而明显改变;此外,去年下半年以来,由于上述部分城市销售面积的回升,东部的三四线城市房地产投资增速开始回升,笔者认为,这些城市的房地产投资的回升并不是好事情,因为本来这些城市就存在去库存压力,如果此时房地产投资再次回升,也就意味着楼市库存也会进一步增加,这些城市未来仍然将面临去库存压力。

  国家统计局数据显示,截止6月末,商品房待售面积71416万平方米,比5月末减少753万平方米。其中,住宅待售面积减少770万平方米,办公楼待售面积减少86万平方米,商业营业用房待售面积增加44万平方米。虽然住宅待售面积减少,但是待售面积绝对量还是较大,另外,从商办市场来看,库存面积并未明显减少,也存在“去库存”压力。

  因此,对于大多数非热点城市(中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四城市等等)来讲,下半年及明年,“去库存”仍然是上述城市政策的主旋律。这些城市的地方政府仍然会会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升,鼓励住房消费,这些措施包括暂停供地、调整普通住宅标准、契税优惠等税费措施、鼓励人才购房等人才类政策、鼓励购房入户等户籍政策、允许商品房冲抵保障房等“救市”措施。