近期,中国楼市“生产”了很多博眼球的热点新闻,例如“万宝之争”的愈演愈烈;全国各地方土地市场地王频出;北京市场的全面豪宅化等等,不胜枚举,但是比起这些噱头热点,北京房地产市场库存总量的急剧下降,才应该是最发人深省的,引起人们警觉的。当面粉已经成为稀缺物品,谁还会愿意用它做面包呢?!北京低库存的时代已经降临,“刚刚刚刚刚需族”将面临购房成本上升和距离越来越远的双重压力!

 1、“刚需”产品越来越少 越来越远!

  据相关数据统计显示,从2011年6月至2016年6月,北京市住宅存量面积由13690700平米下降到8541751平米,5年间存量面积减少37.6%。存量方面,住宅存量套数也由5年前的108760套下降到64825套,下降幅度超过40%。亚豪的一组数据显示,北京近三年的取证住宅库存只有11502套,且有继续下降的趋势。

  由此,住宅总量下降已是不争事实,刚需项目更是凤毛麟角。笔者在某项目看盘时,据楼盘销售人员介绍,目前在住宅房价相对便宜的西南片区,房价基本维持在每平米17000-37000元左右,总价在158万-350万之间。其中,部分楼盘虽然规划建设小户型,但是套内单价却比较高,刚需族需要承受的压力也随之上升。

  据相关资料统计显示,目前北京六环内,配有两居室户型的楼盘还不到10个,除去均价5万元以上的中高端楼盘以外,适合刚需购房者买的低总价的项目只占一半左右。对于北京刚性需求来讲无疑是灾难性。普通上班族的工资增长速度赶不上房价增长速度,在北京买套房将越来越难,而且将越来越远。

  当笔者走访西南片区的项目时,不少项目的销售人员均提及,目前北京房地产市场上的住宅总量正在急剧下降,但并非是因为豪宅数量增长而下降,而是因为刚需总量下降,且四五环之间几乎没有单独划片的刚需项目。其中房山地区一家五环外有刚需型出售的楼盘销售经理指出,现在城区基本上没有合适的新盘,“等明年再想买刚需,只能到六环外。”

 2、“面粉”稀少而昂贵 谁还会用面粉做面包呢?

  北京刚需住宅总量下降,土地成本问题是最直接的原因。

  据相关资料统计显示,今年上半年,北京土地供应总量与成交总量双双减少,住宅用地供应量和成交量也创造了历史同期最低。伟业我爱我家相关负责人分析,北京未来的土地供应或将继续维持低水平。

  据统计数据显示,上半年住宅用地的成交总金额为209.7亿元,环比2015年下半年骤降80.6%;住宅用地平均楼面价为19972元/平方米,同比2015年上半年上涨44.2%,环比2015年下半年上涨11.3%,楼面价达到历史最高点。

  近年来,高价拿地的“地王”不断出现,土地楼面价频创新高,住宅价格也随之水涨船高。据相关资料分析统计,目前北京三环内已基本无新增宅地,五环以内的宅地供应目前也多集中在南城区域;四至五环属于次稀缺,楼面价多保持在4万元-6万元/平方米;五至六环优质地块也曾拍出4万元-5万元/平方米的楼面价;即便是六环以外,实际楼面价也逐渐迈向万元大关。地价走高,刚需供给量将明显减少。

  面粉贵了,面包自然会涨钱;面粉少了,面包自然稀缺,这般道理不难想到。

  3、刚需们的抉择

  此外,刚需库存减少与人们住房需求的变化紧密相关。伴随着收入的不断增加,人们对住房的品质要求不断提高,不少人正由刚需类需求向改善类需求,甚至是豪宅转变。

  数据显示,2015年商品住宅中成交套数同比涨幅最大的是200-300平方米的面积段,同比上涨64%,面向初期改善型的120-150平方米面积段则以12%的成交价格涨幅领涨其他产品。

  伴随开发商开发结构的调整,未来北京住宅市场上,高价化+高端化趋势将不可避免。在土地资源有限的条件下,伴随着市场供应规则,土地成本上升,开发商拿有限的土地修建高端住宅而非刚需,以争取更高效益。正因如此,刚需项目数量因赖于市场供应规则随之减少。

  但是刚需族们却不得不面临购房成本上升,居住距离越来越远等诸多问题,当刚需项目仅剩下六环周边的时候,刚需族们面临的将是两难的选择。上班时间成本、购房成本、生活水平等等问题,都将亏绕着刚需族,而仅仅从房地产的角度来讲,市场留给他们的时间不多了。选择接受,力争价值最大化,或许是他们唯一的出路。

  总体而言,目前北京刚需类住宅产品总量上正在急剧减少,北京整体住宅的结构调整及发展趋势也所之发生了巨大的变化,短期内刚需的低库存难以逆转。如今,四五环之间住宅类型已经全面“豪宅化”或“改善化”。在未来,北京市场刚需类住宅不断减少的同时,距离市区也会越来越远,这样的趋势无法逆转。