去年下半年至今,大部分一二线城市楼市出现复苏和好转,甚至北上广深、合肥、南京、苏州、厦门、杭州、东莞、佛山等二三线城市楼市出现“买涨不买跌”的火热局面。但是,上述城市未来楼市走势仍然面临不确定性,尤其是当楼市进入下半年之后,上述城市楼市将受到各方面的不确定性因素的影响,比如信贷政策收紧、市场进入调整期等等,在这样的市场背景下,楼市会进入调整期,甚至个别房价上涨过快的城市会出现下跌。

  信贷收紧“降杠杆”为热点城市楼市降温的主要措施

  7月9日,厦门市国土资源与房产管理局发布通知,宣布自7月15日起调整住房信贷政策,对楼市进行新的调控。至此,厦门成为合肥之后第二个出台限贷政策的二线城市。

  从此次厦门出台的政策的内容来看,同策咨询研究部总监张宏伟认为,主要有两个特征:一是,只是在首付比例上做了调整,没有出台限购和限制外地人购买的政策;二是,从调整商业性个人住房信贷政策的内容看,此次出台的政策对刚需政策没有改变,也没有任何影响,只是对二套房及以上群体购房政策做出了调整,比如,政策提及“名下有1笔购房贷款记录未结清,或名下有2笔及以上购房贷款记录且相应贷款已结清的最低首付比例由40%调整为60%”,这是此次调控最关键的一条,主要是降低信贷杆杠,限制投资客。

  此外,从7月1日合肥楼市新政的核心内容来看,二套房最低首付款比例为40%,购买第三套及以上住房,最低首付款比例均为60%,且停止住房公积金个人住房贷款,其政策的主要出发点也是降低信贷杆杠,限制投资客,为火热的楼市降温。

  从近期银行等金融机构的政策面动作来看,据媒体报道,已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式控制投资楼市的风险,比如,风控较严的兴业银行已经开始大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款的额度,利率上也可能上调;其他部分银行也开始“有条件”上调首付比例;部分基金开始上调利率。

  此外,据媒体报道,工行个人商用房贷款最低首付款比例由50%调整至70%,贷款所购商用房为商住两用房的最低首付款比例也同时有所提高。此外,对个人商用房贷款合作项目范围也作出了进一步的范围划分。要求全国范围内重点选择北京、上海、广州深圳以及直辖市、省会城市房地产开发贷款支持的项目。

  由此可见,对于住宅市场来讲,由于市场市场过热,除了京沪深等一线城市外,合肥、厦门等核心二线城市楼市也开启了信贷政策收紧的大门;对于商用房来讲,通过提高首付比例和业务范围的收缩控制银行信贷资产的风险。总体来看,此时楼市信贷政策开始适度收缩,银行开始通过提高首付“降杠杆”的方式控制信贷风险。

  核心一二线城市信贷收紧“降杠杆”背后的金融风险

  同策咨询研究部数据显示,2015年北上广深四个一线城市商品住宅成交金额(12023亿)占到全国(72753亿)的16.53%,比2014年的11.81%大幅回升4.72%;2016年1-5月北上广深四个一线城市商品住宅累计成交金额为5320.4亿元,同比大幅上升45.07%,成交金额占到全国的16.73%。

  同样,对于重点二线城市而言,比如比如苏州、南京、合肥、杭州、武汉、厦门,2015年这6个二线城市商品住宅成交金额占到全国的11.19%,比2014年的8.78%回升2.41%%;2016年1-5月累计成交金额为4802.49亿元,同比大幅上升104.00%,成交金额占到全国的15.10%。

  对于上述核心一二线城市楼市来讲,一方面楼市基本面无大碍,大部分城市房价出现快速上涨的趋势,甚至在近期“日光盘”频现,楼市成交呈现火爆态势;另外一方面,上述大部分城市的土地市场住宅类用地“地王”频出。尽管上述部分城市比如苏州、南京、合肥等在上半年纷纷出台调控政策,但是,这些政策大部分较为“温和”,并未从根本上抑制投资投机性需求,未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。这对楼市中长期稳定发展来讲并不是一件好事情。原因很简单,市场需求在不断透支,楼市的金融风险也在此基础上不断累加,市场始终还会因此而进行调整。

  为什么说楼市的金融风险也在此基础上不断累加?且看老张的分析。

  以上海楼市为例,央行上海总部公布的数据显示,个人房贷方面,2015年全市新增本外币个人住房贷款1539.7亿元,同比多增942.1亿元,其中下半年新增1077.3亿元,同比多增857.3亿元;12月份新增本外币个人住房贷款206.4亿元,同比多增136.2亿元。

  此外,央行上海总部4月18日发布的最新数据显示,今年一季度上海本外币个人住房贷款增加917.3亿元,同比多增657.5亿元。据此计算,3月沪上新增个人住房贷款361.4亿元。这一数据刷新了2009年有统计数据以来的新增沪上个人住房贷款的记录,此前的新高为今年1月新增的346.3亿元。上海楼市新政出台前市场的火热状态,从3月沪上个人按揭贷款可见一斑。

  “沪九条”楼市调控政策后,商品住宅市场交易量已经开始出现下滑,由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素上海楼市预计下半年将进入真正的调整期。而当下半年及明年楼市进入调整期时,上海楼市的房价必然面临着下降,对于银行来讲,由于2015年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产,当今年下半年房价开始下降时,去年下半年以来的房贷资产会缩水,金融风险增加,此时,银行必然首先收口子,收什么?答:开发贷款、个人按揭贷款。

  从开发贷款的角度来看,为了规避楼市投资的金融风险,当前银行、金融机构对于房企的开发贷周期已经由2年期的中期贷款改为半年期的短期贷款(全国范围内的措施,不仅仅针对上海),此时房企的短期贷款资金还是较为紧张的。

  从3月25日出台了“沪九条”楼市新政内容来看,在个人按揭贷款方面已经开始收紧,比如,对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。随后,包括金融监管部门逐步对新政进一步落地,也叫停了“首付贷”产品,并且随后也对相关公司做了严厉的处罚。

  我们再看其他城市,北京、深圳已经收紧了楼市调控政策,合肥、厦门分别从7月1日、7月15日起提高首付比例“降杠杆”控风险,预计南京、苏州、武汉、、杭州、东莞、佛山等上述核心二三线城市也会在三季度跟进提高首付“降杠杆”的信贷政策。由此可见,表面上来看,去年下半年以来,上述核心一二线城市商品住宅市场出现量价齐升,“地王”频出也推动房价继续上涨,但是,由于首付比例的提高导致的杠杆率降低、政策面预期收紧与市场调整的来临,上述城市楼市火热的背后仍然存在潜在的金融风险。

  从上述城市政策面变化的趋势来看,通过提高首付比例“降杠杆”成为未来核心一二线城市楼市政策的重要特征,其背后意在当下半年楼市进入调整期之后,防止由于银行资产缩水带来的银行系统风险。

  三季度成核心一二线城市楼市调控政策出台“窗口期”,下半年这些城市或将步入调整期

  那么,上述核心二三线城市楼市“日光盘”频现与“地王”频出的局面会一直持续吗?答案当然是否定的。同策咨询研究部总监张宏伟认为,苏州、南京、合肥、厦门、东莞、佛山等上述核心二三线城市楼市火爆,三季度或成这些城市楼市调控政策出台“窗口期”,下半年这些城市或将步入调整期。具体来讲:

  首先,从历轮楼市出现过热的阶段的楼市表现来看,每当市场出现过热的时候,全国性的调控政策势必会出台,以为过热的楼市降温。如今,楼市调控政策基调转为“分城施策”,那么,也就意味着,哪一个城市当前出现过热的状况,哪个城市或将面临调控的风险。如今,合肥、厦门等上述城市楼市出现过热的状况,已经“温和”的调控政策出台之后进一步提高首付比例“降杠杆”,其他城市比如南京、苏州等也存在继续收紧的可能性。

 其次,央行等相关部门已经开始对上述热点城市进行调研,储备政策(比如首套房认定标准或调整,预计开始“认房”;首套房贷或由当前的首付两成回升至首付三成;二套房贷政策或由当前的首付四成提升至六成;公积金政策或由于贷款余额不足而被动收紧。)已经准备充分,只不过等待时机发布而已。

  从预期的发布时机来看,笔者认为主要考虑几个因素:一是市场继续火爆,“日光盘”频现与“地王”频现的状况持续,政策不得不继续从严;从政府出台政策的时机来看,上半年(土地市场与交易市场)成交量快速释放之后,比如苏州、南京等,下半年已经无太多指标上的压力,三季度成为政策收紧的“窗口期”。三是,合肥、厦门等城市已经出台楼市调控政策,均为7月开始正式执行,预计南京、苏州等核心二线城市也会在三季度迅速跟进。上述种种迹象表明,三季度将成为政策收紧的最后“窗口期”。

 第三,从市场面的表现来看,虽然上述热点城市楼市成交量价在今年前六个月总体表现出繁荣景象,“日光盘”和“地王”在上述热点城市也会频现,但是,这繁荣的背后是过去几轮“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果,这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。从5-6月核心一二线城市比如深圳、上海、北京、苏州、杭州等商品住宅成交量的表现来看,本应该为冲刺半年报销售业绩大幅回升的5-6月,市场交易量却整体出现了回落,市场调整的苗头开始显现,并且这场市场调整的危机极有可能在2016年下半年爆发,届时,楼市将陷入新一轮的调整周期,“日光盘”也就很难频现了。

  换一句话来讲,2015年“330新政”以来,大中城市(一线城市、上述热点二三线城市)房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放,以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支,如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势,以为楼市“日光盘”会继续频现,那其实就是对于市场的误判,就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

  从市场发展趋势来看,笔者认为,待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为,在多轮“救市”政策刺激之后,本轮楼市量价齐升最多持续到今年上半年,也就是说,楼市需求在去年下半年和今年上半年大量透支,楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期,从时间的角度来看,2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,去年下半年以来的“日光盘”频现的现象也会就此而止。届时,如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。

  (原标题为:提首付“降杠杆”信贷收紧,热点城市楼市将降温)