在国内“摸着石头过河”的建设浪潮中,深圳坪山正以日本柏叶新城为模板,临摹一座具象的智慧城市。

  今年起,一个国内迄今为止较为清晰的“智慧城市”,将在深圳的东北门户生根发芽。

  什么是智慧城市? 智慧城市(smartcity)这个概念,从1993年开始萌生,比如ETC自动缴费过收费站、手机遥控全家的电器,都符合这个概念。IBM在2010年提出了成型的概念,IBM认为,城市由“组织(人)、业务/政务、交通、通讯、水和能源”六个核心系统组成,智慧城市作为一个宏观系统,以一种协作的方式让六大系统相互衔接,简单来说就是“一体化”。

  智慧城市不仅仅是“城市基础建设2.0版本”而已,它可以理解为一个完备的“生活解决方案”,达到的效果主要是两部分:便捷和环保。具体来说就是:减少空间移动,减少时间消耗,减少单个单位的使用成本。

  “比如小区的垃圾桶满了,垃圾桶会自动传输信息给管理中心,马上就会有物业去清理;还比如家里某个水管裂了,只需要拍一张照片上传,就有维修人员根据照片带上工具来维修,不再需要通过电话解释,因为大家普遍没有相关知识,阐述问题是很费劲的。”坪山智慧城市样板签约仪式上,中国智慧城市发展联盟理事长李铁这么解释“智能便捷”的概念。

  从技术角度来看,智慧城市需要的是以移动技术为代表的物联网、云计算等信息技术;从人文角度来看,需要的是人的参与,以带动可持续发展。运营智慧城市同互联网一样,都是三驾马车:用户,流量,平台。

  对公众而言,这还是一个崭新的概念。但其实从2014年起,政府及业内已掀起这股风潮。2014年,中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划(2014-2020)》,强调推进智慧城市建设,从此各地区政府为这个新概念四处奔走。截至目前,住建部和科技部公布的三批试点城市,一共有300多个,遍布全国一二线主要城市,某些省份甚至提出建设“智慧城市群”。

  然而从目前来看,很多的试点城市只做了一个城市项目中的一小部分,或者只做了智能交通,或者只做了智能家居。企业方面,华为和中兴起步地最早,也只是单枪匹马作战,重在信息技术。李铁此前曾表示“全国都在谈智慧城市,但真正做好的没几个”;华为智慧城市研发部的负责人周小红在这次签约仪式中也承认:“目前国内智慧城市刚过了概念炒作阶段,进入理性发展时期”;中国工程院院士邱建中持相似观点:“国内的智慧城市概念未定型,允许有各种尝试。”

 坪山引入日本柏叶的“一体化”设计

  深圳坪山的智慧城样本以益田·共和城邦为载体,益田地产目前只透露了诸如智能停车场、无人车巡逻等物业方面的设计。之所以说它是目前为止国内较为清晰的样本,是因为它有直接可复制的模版——日本柏叶新城,即千叶县的柏市,一座东京城市圈的卫星城。

  柏叶新城的设计方——日建设计,承接了坪山共和城邦的整体设计。日本的智慧城市也未形成统一的概念,有的重节能,有的重交通,均在东京、名古屋等城市圈周边试验。柏叶新城是目前东京周边为数不多的人口上升的城市之一,由人口疏散计划而生,重在一体化交通。柏叶新城全长58.3公里的铁路,有20个站点,沿着密集的站点遍布17个重点开发区域,以此引流人口形成核心城市。日建设计(上海)的副总经理张晓辉称这种开发模式为“土地开发与铁路建设一体化”。

 柏叶新城全体形象 

  同样位于城市东北角,坪山新区的高铁站已经通车,未来将是联合多条地铁线、高速路线多重交通组合,与柏叶新城的基因非常相似。

  两城不同的是,柏叶由企业即三井不动产公司牵头,坪山则由政府牵头。前者重市场运作,后者重政策导向。这也是我国的智慧城市建设目前统一的模式,自上而下联合各家企业。

  由于天生的官方基因,我国的智慧城市从一开始就有沦为宣传工具的风险。李铁在两年前曾公开表示过担忧:“要防止智慧城市成为政绩工程,要防止新一轮资源的浪费。”

  从坪山样板来看,情况正朝积极的方面发展。目前的市场情况是,企业之所以能够联合起来,不可能由官方来强制规定,必须找到合作共同点,也是盈利共同点。

  深圳这片土壤之所以能产生一个具象的智慧城市样板,从合作方就可以看出来。华为擅长通讯设备,软通动力擅长社区物流;益田集团是深圳本土老牌的房地产开发商,在跟政府合作和新区开发是有先天优势的。此外还有深圳大学作为智囊团加入,模仿的是柏叶新城中东京大学的作用。

  带给房地产的盈利空间仍不够明朗

  回到房地产行业,这个新的城市概念能带来的利润值是多少?从见地君目前了解的来看,未来盈利空间还很模糊。成本是率先凸显的问题,坪山智慧城签约仪式上,中国工程院院士孟建民承认:新兴城市将极大增加建设成本。“但随着模式成熟,未来的趋势一定是减少成本”孟建民说。意思就是,在智慧城市成为一个普遍且成熟的模式之后,成本才会减少。而现实情况是,目前全球对其的定义均尚未统一。

 再就是人流的引导还没有太多成功的案例,柏叶新城的人口上升只是个案。拿日本另一个智慧城市——丰田新城为例,它的占地面积很小,重节能环保。官方资料显示,全城的新能源汽车共4000台,再生能源导入率为61.2%,是一个比柏叶还要前沿的智能城市。但它目前的情况依然不明朗,一位参观过丰田市的日本留学生告诉见地君:“那个试点很小,没有人居住的。”

  丰田新城的新能源汽车

  李铁作为官方声音,曾警示过“智慧新城别成了地产商新一轮的噱头,别把它又搞成了房地产。” 有业内人士表达过同样的担忧,智慧城市重人本的本质不会改变,为节省成本歪曲偏离,放弃用户、放弃产品的使用活跃度,易被成为灰色链条的零件。也许,智慧城市从一开始,就不是作为房地产盈利工具而生。

  作者:杨依依,乐居深度报道记者,常驻深圳,深耕华南地产。工作邮箱: yiyi3@leju.com,微信号:yangyiyi2124。