【地产札记】个人和政府合伙买房,靠谱不?

地产札记   2017-08-04 15:35:35

按照北京共有产权房的政策规定,以前自住房的售价低于周边同地段普通商品房售价的30%,但你以前买的“自住房”是完全产权的,可在转换为“共有产权房”之后,售价也可能低于同地段售价的30%,但你得到的是一个只有70%产权的房子。

  按照北京共有产权房的政策规定,以前自住房的售价低于周边同地段普通商品房售价的30%,但你以前买的“自住房”是完全产权的,可在转换为“共有产权房”之后,售价也可能低于同地段售价的30%,但你得到的是一个只有70%产权的房子。

  文/乐居 杨维维

  北京于8月3日发布的一则政策,牵动了众多新北京人的心。

  《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见,《办法》规定,各区房源的30%需划给“新北京人”。

  “共有产权住房”新政一出,立刻引起广大刚需群体的关注。

  一位刚从北京某高校毕业的网友闫子豪在接受中国之声《新闻纵横》采访时,讲出了广大新北京人的心声:北京房价太高,自己将来的收入肯定达不到在北京买房的要求,北京新出台共有产权房政策提高了我的买房希望,尤其是政策里面还规定五年后可租可卖,这条非常人性、非常灵活,以后我的买房之路又有一个很好的选择。

  微博网友也纷纷齐声欢呼,拍手称快。@逆转会计表示:好资源应该公平的分配给需要的人;@J-lambert认为,能看得出,政府真的想解决刚需问题,同时也很想收拾那些炒房客。

  如此利好的一项政策,也难怪被多家媒体视为“刚需福利”。

  每日经济新闻在自家微信公众号发表的题为《北京拟推“共有产权住房”,刚需族笑了,这群人急了》一文中评论,“北京拟推的共有产权住房对急需购买第一套住房的刚需家庭来讲无疑是一个重磅好消息”:

  “所谓‘共有产权住房’,简单讲就是政府和购房人各持有一定比例的产权,政府再将自己持有的产权部分的使用权暂时让渡给自住的购房人。这样对于中低收入家庭来说,就可以低于市价的便宜价格买到属于自己的住房。”

  自媒体豪言高度概括了“共有产权房”政策的实质性意义:它不止于让你住有所居,还要有所得,即财产性收入;有了共有产权房,意味着财力和条件暂时不够的人群,也能及时地获得有财产性收入的机会。从而避免了这些群体“过屠门而大嚼”的失落和挫败感。

  房地产专家、中原地产首席分析师张大伟认为,“共有产权住房”跟北京以往推出的经济适用房、两限房、自住商品房政策相比,凸显了真实居住和职住平衡两大属性:一个是真实居住,在保障的覆盖人群里面提到了新北京人;另外一个特殊属性是职住平衡,其中提到了各区在优先人群方面,本区的房源应该会倾向于本区正式工作的人群。政策内容会更加地可执行、可操作,对于未来的整个房地产市场来看算是长效机制的改变。

  在中国经营报看来,所谓的“长效机制的改变”指的是共有产权房对房价的平抑:北京正在深入推进房地产市场调控工作,通过共有产权住房政策推出,通过合理定价,分配更加公平合理,坚决抑制投资投机性购房需求,将对本市房价平稳运行起到有效推动作用。

  但从共有产权房主要供给者来看,中国房评报道分析,共有产权房只会影响北京刚需类房源的价格:共有产权房等于帮那些暂时没能力购买完全产权商品房的刚需家庭,提前实现部分产权购买,这将会分流很多刚需性商品房的购房需求。

  自媒体豪言还认为,“共有产权政策的出台,对以燕郊为首的环京地区的普通住宅和城区内品质一般的小户型二手房影响最大。”

  北漂族人口已经超千万,北京发布共有产权房政策很大一部分原因就是为了解决他们的住房问题。可人口基数如此大,以后会不会出现僧多粥少的局面?

  工作一年的网友蔡文婧担忧到:北京的共有产权房北京人和新北京人都能买,但现在北京人对这种房源的需求量也都很大,那么我们这种非京籍人口未来究竟还能不能从这30%当中拿到属于自己的部分?因为新北京人也非常非常多。

  除了担忧“僧多粥少”,有网友觉得北京共有产权房政策太坑。根据新出办法规定,单身人士要等到30才可申购,有网友吐槽“以前自住房等到25岁就可以申购,现在25岁了,你却来告诉我,又要再等到30岁!”。

  部分网友认为共有产权房只是“换汤不换药”,不会有多大作用。@half理想主义认为,北京推出的共有产权房不就是小产权房吗?企业和村镇搞的就是小产权房,政府保有产权的就是共有产权房;@IT农民工920评价到:经济适用房、两限房、自主房.....转了一大圈,又回到共产房,真服了政府。

  虽然没有同网友们一起吐槽共有产权房政策,但一些业内专家和媒体却从实际出发,表明了对共有产权房未来发展状况的担忧。

  北京发布“共有产权房”政策当日,身为一位“新北京人”的自媒体公号杠杆游戏签约作者张银银,激动得差点彻夜未眠,但在冷静思考了半宿后,发表了一篇《“共有产权房”,只是看上去很美?》的文章。

  在文章中,张银银分析,影响北京房价的原因除了政策调控以外,主要就是政府供地的多少,放水的快慢,以及经济去地产化的进度。这些因素不变,租购同权也好,共有产权也好,对于房价的影响都是浮云。

  “未来北京土地供给还会变少。这样的背景下,北京楼市会如何?共有产权能从中分到多少?”在文章最后,张银银无不担忧的这样提问。

  除了土地供给问题外,媒体质疑点还有共有产权房如何定价问题。

  在《“共有产权房”会让房价大幅度下降吗?》一文中,经济学家马光远认为共有产权房在房屋定价、政府占有份额等方面,存在很多模糊和争议之处:按照政策规定,以前自住房的售价低于周边同地段普通商品房售价的30%,但你以前买的“自住房”是完全产权的,可在转换为“共有产权房”之后,售价也可能低于同地段售价的30%,但你得到的是一个只有70%产权的房子。

  “在房子品质等不变的情况下,你购买到的共有产权房的产权相对于以前的自住房缩水了30%”,在经过一番分析后,马光远得到了这样的结论,这让他觉得“北京共有产权房的制度弊端极为明显”。

  什么才是“真正的共有产权”?在马光远看来,真正的“共有产权”,应该完全按照商品房的模式来建设,在土地出让,售价等方面和普通商品房没有任何区别,如果政府要“共有产权”,比如30%,这30%就应该直接体现为土地价格的折让,也就是把这30%的价格冲抵土地出让金即可,这样产权非常清晰,购房者也得到了真正的实惠,同时,由于完全按照商品房的模式,也不怕房屋质量缺斤短两。这才是“共有产权房”真正应该采用的模式。

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