【地产K线】招商蛇口:昂贵的轻资产生意

乐居   2017-11-29 11:06:51

前不久,单伟建完成了一笔50亿元的投资。他是精心设计的。

  

       文/乐居 秦涛

  前不久,单伟建完成了一笔50亿元的投资。他是精心设计的。

  根据2017年11月28日招商蛇口(SZ.001979)公告,注册于开曼的有限合伙基金 “SAP“,其将支付约50亿元人民币的对价,收购招商蛇口拥有的位于北京和上海两地三项资产相关股权。

  它分别对应的是,上海招商局大厦100%股权、上海招商局广场80%股权和北京招商局大厦50%股权。

  单伟建旗下的太盟投资集团持有SAP80%权益,另20%权益由招商蛇口的孙子公司利邦控股持有。公告说,本次交易不构成关联交易。单伟建曾是TPG(德州太平洋)集团董事总经理,后来自创太盟投资集团。11月21日,太盟投资已完成互联网婚介服务公司珍爱网的绝对控股权收购。

  资本猎人单伟建  资本猎人单伟建

  这笔对招商局三座大厦的投资,是一种典型的轻资产交易模式,原物业方在地产基金里必须持有小部分权益。大悦城地产也是这么干的,把一批商场物业卖给了与新加坡基金一起组建的基金,但不能完全套现。

  但问题是,这个地产基金规模为16亿元,却要支付50亿元的对价。缺口34亿元怎么来?

  招商蛇口的公告里没有明说,却暗含了很多信息。

  先来看一看50亿元的对价,贵不贵?根据公告里披露的财务数据,三座大厦对应收购权益评估后的净资产约为31.21亿元,这笔交易的溢价率为44%。

  它们的资产状况是如下:

  北京招商局大厦净资产5.84亿元,评估后净资产为22.2亿元,增值率为280%。按照招商蛇口评估价计算,这次出售50%股权的价格为11.1亿元。

  上海招商局大厦净资产2.44亿元,评估后净资产为8.53亿元,增值率为249%。按照招商蛇口评估价计算,这次出售100%股权的价格为8.53亿元。

  上海招商局广场净资产3.12亿元,评估后净资产为14.48亿元,增值率为364%。按照招商蛇口评估价计算,这次出售80%股权的价格为11.58亿元。

  从SAP的投资回报率来看,总体在。根据公告,今年前五个月,北京招商大厦、上海招商局大厦和上海招商局广场的租金收入分别为0.1944亿元、0.1404亿元和0.1779亿元。据此次出售的股权权益测算,它们合计年度租金约0.9118亿元,年投资回报率仅为1.82%。

  如此低的回报率,单伟建的账,如何算得过来?

  他设计一个严苛的条件。作为增信措施,招商蛇口旗下的瑞嘉对SAP的借款利息及相关费用提供连带保证担保。在没有借款逾期情况下瑞嘉担保的5年借款利息及相关费用全额约人民币11亿元。

  为什么是11亿元?难道招商蛇口拿到的50亿,SAP需要11亿元的资金成本?这11亿元最终是谁来买单,公里没有说。SAP退出的机制是什么,也没有交代。

  这些,都是个谜。

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