【地产CEO特辑】刘山:千亿“想象”

新浪乐居   2017-11-13 15:50:39

从10月17日起,乐居旗下原创品牌《地产K线》会陆续推出50位候选人系列报道,记录他们的企业家精神与梦想。本期推出候选人物为——荣盛发展总经理刘山。

  文/乐居 李艳艳

  54岁的刘山出生于河北廊坊,这里也是荣盛发展(002146.SZ)的起家之地。

  刘山可称得上是荣盛的创始元老。1996年,正值荣盛诞生。同年始,他先后历任荣盛建设副总经理兼财务部经理、荣盛控股股份有限公司财务总监、公司监事会主席。

  现任荣盛房地产发展股份有限公司董事、总经理的刘山,尤其擅长财务分析。他原为大专学历,高级会计师,后毕业于中国人民大学企业管理专业。加入荣盛前,他的工作履历跟房地产毫不相干。比如,担任廊坊出租汽车公司财务科长、副总经理,廊坊戈洁斯公司副总经理。

  2007年8月8日,荣盛发展成功登陆深交所,成为河北省首家通过IPO上市的房企。经过21年成长,公司在经营规模及各业务领域取得不俗成绩。

  数据显示,截止今年第三季度末,荣盛发展总资产达1758.17亿元,相比较于上年度末的1457.45亿元,录得20.63%增长。此外,归属于上市公司股东的净资产也由上年度末的236.65亿元,增长4.32%至246.87亿元。

  产品方面,荣盛发展目前已形成包括城市住宅、商业地产、产业新城和新型社区服务在内的“大地产”格局。仅在城市住宅板块,就已构架起花语系列、锦绣系列、盛景系列和府邸系列。

  经营范围方面,荣盛发展主要业务集中于京津冀地区,是该地区房企龙头之一。

  从廊坊到沧州、石家庄、邯郸、邢台、唐山、保定、秦皇岛等城市,目前荣盛基本实现环京津区域“全覆盖”。外界称,荣盛在河北房地产市场刮起了一股“荣盛旋风”。

  2016年年报显示,河北全省11个城市中,荣盛已布局9个,廊坊则为重点布局城市。2016年,新增湖北、海南两省营收,企业战略布局进一步扩大。

  除了在集团任职,刘山还兼任荣盛(徐州)房地产开发有限公司、荣盛房地产发展(香港)有限公司、荣盛广东房地产开发有限公司法定代表人。

  诸如徐州、香港、广东等地区皆属于华南,对于一向扎根河北、深耕华北的这家房企而言,荣盛将扩张全国、开拓华南的重任赋予这名老将,无疑寄予厚望。

  深耕河北的荣盛已经从全国化扩张中尝到甜头。数字是为证明,全国化布局所带来的收益同样非常可观。2016年荣盛发展营收主要来自河北、江苏与山东,三省营收占比分别为41%、23%与15%,累计占总营收的80%。

  年报数据显示,2016年荣盛发展销售额512亿元,销售面积602万方,销售额同比增长67%,销售面积同比增长25%。公司年度净利润同比增长71%、营收同比增长31%。项目去化良好,去化率高达87%。

  今年前三季度,公司实现营收216.87亿元,同比增长15.90%。归母净利润27.91亿元,同比增长28.34%。销售金额416.8亿元,同比上涨10%。

  与此同时,荣盛也在不断大手笔购入土储。比较瞩目的举动是在去年底,一次性计耗资86亿纳入47宗地块。年初资料显示,荣盛今年在土地购入方面的目标是达到1000万平米建筑面积。

  事实上,今年前三季度,荣盛通过招拍挂、股权收购等方式,共获得33余宗地块,总建面约702.3万方,合计土地投资额约131.4亿元,占销售金额比例为32%。截至三季度末,公司储备建面超3200 万方,其中京津冀土地储备超900 万方。

  如此系列的土储举措,让外界不禁猜想——荣盛是否在冲击“千亿”?

  荣盛内部相关领导也证实了这一说法。不过,加大扩储力度只是其全国化布局的冰山一角。荣盛发展的目标是要成为大地产、大健康、大金融三大产业鼎立,其他新兴产业为辅助的大型综合性集团公司。

  2017年中报显示,大地产板块,公司房地产开发业务已伸展到河北、河南、江苏、浙江、安徽、山东、湖北、湖南、辽宁、广东、四川、海南、天津、重庆、内蒙古等12个省、2个直辖市、1个自治区的33个城市,涉及房地产项目200余个。

  大健康板块,公司以“游、养、医、药”四大产业为主。经过两年发展,公司已经在河北、安徽省、湖北、陕西、四川、江苏省、福建、海南等国内区域实现布局,并在捷克建设中医中药温泉度假疗养中心。

  综合而言,房地产业务仍占企业营收的绝大部分。更重要的是,转型大潮中的荣盛发展,正通过推动园区拓展,培育竞争新优势。

  继上半年先后与北戴河、邢台、张家口、唐山、淮北、衡水、德州、龙岩、滁州等城市签订园区合作协议后,三季度荣盛再度进入宜春、秦岭、新密、溧阳。

  目前荣盛发展在产业新城及康旅园区业务上扩展迅速,已在华中区域布局了湖北神农架龙降坪、修武县云台古镇等项目。今年11月签约的荣盛在河之洲项目则为康旅投资再划一笔。

  扩张需要力量,荣盛融资力度正在加大。去年底,荣盛在2016年年内已完成三期公司债发行,发行规模合约24亿元,票面利率在6%左右。今年9 月,公司发起设立辽宁振兴银行获批。

  除却常见融资渠道,荣盛发展也开始尝试通过房尾款资产支持专项计划及物业资产支持专项计划来募集资金。不过在大金融方面的进展上,荣盛仍处于起步阶段。

  扩张背后,是公司持续上升的负债率。这也证明,公司在扩规模战略下充分利用杠杆的思路非常清晰。三季度报显示,公司资产负债率达85.1%,净负债率164.3%,均处于行业内较高水平。

  近期,有投资者在互动平台上向荣盛发展询问:请问公司和前三房企如何竞争,将来是否会超越?

  鲜少与外界对话的荣盛发声回应称:“目前房地产行业的整合在加速,大公司规模提升的速度都很快,公司也在努力,希望能够保持并进一步提高公司的行业地位。”

  左手买地,右手融资。作为荣盛发展经营方面负责人之一,刘山正在这家百亿房企的规划表上凸显出越发重要的作用。高杠杆扩规模、战略转型全突破,产业新城全布局。当下刘山及团队需要承载的,是荣盛未来的千亿想象力。

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