【地产K线】闽系房企“抱团”

地产k线   2017-09-13 11:46:11

泰禾与旭辉同属于闽系地产商的代表,给外界的印象一直扩张凶猛,但是闽系之间却很少有合作。

  文/乐居 李洁

  一向以“激进”著称的闽系房企,开始抱团了。

  2017年9月11日,旭辉集团(00884.HK)增资了泰禾集团(000732.SZ)全资子公司永盛置业,其手上握有一块出让面积7.64万平米的土地——杭州西湖区蒋村单元XH0605-18地块。

  2016年11月28日,泰禾永盛置业通过招拍挂方式以14亿元竞得该地块,溢价率为40.1%,土地性质为商业用地,使用年限 40 年。永盛置业由泰禾集团于2016 年 08 月 10 日成立,注册资本1000万元。

  本次,旭辉全资子公司杭州艺辉以现金方式增资入股永盛置业,增资金额约960.8万元。本次增资完成后,永盛置业的注册资本达到1960.8万元,泰禾持股51%,旭辉持股49%。

  这宗交易比较特别,旭辉本次是以增资的方式入股,而不是以往的股权转让的方式。毕竟在旭辉的土地储备中,超过一半的项目是由收并购取得,截止到7月份,旭辉收购45个新项目的权益,土地代价301亿元。

  一般而言,增资扩股资金接受方是标的企业,而非企业股东,资金的性质属于标的公司的资本金,而股权转让资金接受方是原股东。其次在税费方面也有区别,增资扩股原股东股权计税成本不变,对股东的投资款不征收企业所得税;而股权转让原股东会征收所得税。

  引入新股东的增资扩股是企业增加资本金扩大股权,原股东股东权益不变;股权转让是企业资本金不变股权不变,原股东让渡股东权益。由此可见,泰禾并不想失去项目的所属权益,增资后,永盛置业仍会纳入泰禾合并报表范围。

  泰禾与旭辉同属于闽系地产商的代表,给外界的印象一直扩张凶猛,但是闽系之间却很少有合作。

  尤其是泰禾,上半年新增项目11 个,有10 个项目通过并购取得,就在8月1日,还以52亿元收购北京侨禧投资有限公司49%的股权,后者持有华侨城的丰台南苑地王地块。9月7日以59.6亿元总价、36%自持面积比例夺得北京朝阳孙河地块,溢价率达49%。

  由此可见,泰禾这次引入外部力量共同合作开发项目的情况较为少见。

  K线分析认为,杭州这宗地块是地铁上盖的商业用地,规划复杂,前期沉淀资金较多,资金回收期长。而泰禾本身负债率较高,2017 年上半年,短期借款与一年内到期的非流动负债之和为309.53 亿元,剔除预收账款后的资产负债率为84.04%,短期负债+一年内到期长期负债规模占货币现金比例为186%,公司偿债能力承压。

  公告披露,永盛置业的财务报表并不好看。今年1-6月,公司营业收入为0元。营业利润为-41,906.16元,经营活动产生的现金流量净额为8,093.84元。

  泰禾一直依靠高周转快速回笼资金,在商业开发方面,运营经验较少,寻找合作伙伴进行开发也是正常行为。

  其次,旭辉与泰禾之间具有一定竞争性,基本没有合作,通过联合开发在产品线上进行互补,这也体现了房地产市场管控严厉,使得企业通过合作来扩大规模,降低风险。

  泰禾方面表示,与旭辉集团合作对杭州蒋村项目进行开发建设,有利于加强行业合作,实现优势互补,分散经营风险,借鉴管理经验,提升公司品牌影响力。

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