【地产K线】李兆基地产进退之间

地产k线   2017-09-12 12:00:06

“一个人只有一块钱做生意,那就只有买进一块钱的货,”少年李兆基曾如此解释自己对“知止而后有定”的理解。

  文/乐居 陈业

  “一个人只有一块钱做生意,那就只有买进一块钱的货,”少年李兆基曾如此解释自己对“知止而后有定”的理解。如今,这样的理解或也与当下恒基地产(HK.00012)内地投资的进退相吻合。

  9月8日,李兆基掌舵的恒基地产接盘了老搭档旭辉(HK.00884)一个商办项目的50%股份。旭辉在相关公告中透露,目前旭辉与恒基地产已各自垫款1.354亿坡元,即约6.53亿元人民币。这意味着,恒基地产基本是以0溢价,从旭辉手中拿下上述项目50%股权。

  上述标的项目占地面积约为8594平方米,拟开发作办公及商业用途,计划总建筑面积为4.45万平方米。项目为开发中物业。

  在前有李嘉诚屡屡抛售广州西城都荟、南京国际金融中心大厦、北京盈科中心、上海虹口区北外滩甲级写字楼盛邦国际大厦、重庆大都会等资产,后有九龙仓分拆出风险“隔离带”、信和置业出售成都项目80%股份等情况下,港商李兆基却还在购入内地项目股份,是否意味着,李兆基与大部分港商思路不同,其执着于内地市场?

  1928年出生的李兆基,自幼便追随父亲经营珠宝生意。而后步入香港,成立恒基地产进军地产业。李兆基进入内地时间非常早,土地储备也相当丰富。

  拿地扩张上,其也很少走招拍挂直接买地,而是通过旧改等方式拿地。早在1992年,恒基地产就通过政府招商引资,拿到了海珠广场项目,该项目是广州市需盘活的111宗历史用地项目之一。截止1993年6月止,在大陆供集团发展的地盘共有20个,总楼面积逾185.8万平方米。

  但受限于港资开发节奏慢等一系列原因,使得早起的恒基地产,未能在内地拔得头筹。相反,无法适应快节奏情况下,使得国内大部分项目推进不理想。随后恒基地产开始频频出售内地项目股权,并为项目寻找操盘者。

  媒体曾报道称,恒基地产于2007年一举挺进苏州市相城区活力岛中心商贸城区域,拿下了共计665.18亩土地,但直到2014年止,仅开发出一小块住宅项目;长沙恒基凯旋门2006年拿的地,经过近10年开发,这个体量达78万平方米的大盘仅开发了40余万平方米,销售30余万平方米。

  此种情况下,恒基地产开始引入合作伙伴。2014年,恒基地产引入碧桂园操盘大连巿金石滩国家旅游度假区附近地皮。2015年,引入旭辉、龙湖共同开发上海安贝尔花园项目。

  众多合作伙伴中,旭辉一直是恒基地产的老搭档。更早前2013年,合作了杭州市余杭区的恒基旭辉府、上海市恒基旭辉中心。2016年,合作开发了苏州水漾花城2期、苏州水漾花城3期、苏州相城区G3项目、宜兴誉珑湖滨及长沙凯旋门。

  事实上,2016年恒基地产内地共录得销售收入84.72亿港元,其中大部分来自上述合作项目。包括苏州水漾花城及恒基旭辉城、长沙恒基.凯旋门、 上海安贝尔花园及上海恒基旭辉中心等项目。

  一开始是恒基主动找旭辉合作。香港企业,开发节奏比较慢。在市场不好的时候,旭辉与恒基地产共同开发了多个项目,合作的几个项目旭辉都做的不错。”

  旭辉另一位员工透露,“恒基地产跟旭辉合作的几个项目利润都比较高,恒基也愿意做纯财务投资。”

  对于合作开发,旭辉董事长林中曾直言,在股份“50对50’的时候,控股权与操盘权之间,旭辉更看重操盘权,优先选择操盘。目前旭辉与恒基地产合作的多个项目均为旭辉操盘。换而言之,为了生存,在内地部分物业开发上,恒基地产“断臂求生”,放弃了自己的操盘权利。

  除引入合作合伙操盘自身物业之外,恒基地产近两年也开始陆续出售部分非核心收租物业,包括以32.61亿港元的价格出售北京恒基中心商场连车位。出售完成后,于2016年年底,恒基地产在内地拥有约640万平方呎已建成投资物业。

  2016年,恒基地产出售数项非核心投资物业,共录得收益淨额港币39.3亿元。

  投资物业收益方面,恒基地产表示,受期内人民币兑港元贬值达6%所影响,恒基地产年度应占租金总收入下跌3%至港币17亿元,至于应占税前租金淨收入则下跌0.3%至港币13.49亿元。这或也是其考虑出售非核心投资物业的一个因素之一。

  今年6月5日,恒基地产举行周年股东会,执行董事兼副主席李家杰也明确表示,不排除会继续出售内地非核心资产。随后7月10日,恒基地产再次售广州两个项目予富力。

  随着项目逐步开发完毕及陆续售出部分项目股权,恒基地产在内地的版图逐渐缩小。

  数据显示,2016年12月31日,恒基地产有自有楼面面积约370万平方呎的存货。此外,在内地14个城市拥有可供发展的土地储备,合共自有楼面面积约9100万平方呎。

  而2015年末,恒基地产自有楼面面积约290万平方呎的存货。此外,于14个城市拥有可供发展的土地储备,合共自有楼面面积约1.17亿平方呎。

  物业销售方面,2016年,恒基地产香港的物业销售额占比明显提升,由2015年的114.72亿港元大幅提升至180.82亿港元。2016年内地物业销售额为84.72亿港元,较2015年内地物业销售额为72.9亿港元小幅提升。

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