【地产K线】郭英成“押注”四家上市公司

地产k线   2017-09-07 11:06:52

佳兆业横跨香港、中国内地和美国资本市场。

佳兆业主席兼执行董事郭英成佳兆业主席兼执行董事郭英成

  文/乐居 陈业

  这段时日,佳兆业集团(01638.HK)股价暴涨。从8月28日至9月7日,股价从3.09港元/股涨至4.35元/港币,涨幅超过40%。

  这与老板郭英成频繁的资本动作有关,他正在谋横跨香港、中国内地和美国三大资本市场赌局。

  9月6日,明家联合(300242.SZ)实控人周建林将持有公司的1.35亿股(占总股本的21.25%)全部转让给佳速网络,每股作价人民币13元,溢价50.39%,转让总价款为17.58亿元。

  明家联合前身为明家科技。其于2011年7月在深交所创业板挂牌上市,2014年开始向移动互联网营销业务转型。两个月前,佳兆业以1.1亿美元的价格,收购了美股上市公司南太地产有限公司17.7%的股份。该月,佳兆业还举牌了美加医学(00876.HK)至47.33%的股份,一跃成为大股东。

  对这三家上市公司的控股权收购,佳兆业共耗资近30亿元。但郭英成早已潜伏在明家联合的嫌疑。

  明家联合披露的2017年一季报显示,在新的前十大流通股东中,嘉博仕、华盛瑞德、盛达智硕3家公司为“兄弟”企业,其唯一股东均为深圳市正莱达实业有限公司(以下简称正莱达),3家公司持有明家联合股份近4.7%。而在此前的另一事件中,保监会曾问询正莱达是否与“佳兆业郭英成家族”有关。

  工商资料显示,正莱达成立于1997年,注册资本为10.5亿元。而正莱达及其下属公司重要高管与佳兆业老板郭英成的“代表”存在重名的情况。正莱达执行董事、总经理与法定代表人均为“郭培能”。据《中国经济网》报道,同样名为郭培能的人曾以郭英成代表的身份出席活动。

  明家联合半年报显示,3家兄弟公司仍位于前十名无限售股东之列,持股较一季度并无变化。如果其与郭氏兄弟确有关联,那么最终新实控人的持股数可能还会有所改变。

  刚复牌半年的佳兆业,通过一系列的境内外债务重组,得以重生。但这并不意味着佳兆业自此高枕无忧。相反,佳兆业的境内外债权人,都注视着其所下的每一步棋。每一步棋的成败,都决定着来年佳兆业是否能取得大丰收。

  去年7月12日,佳兆业曾成功重组了境内、外债务。其中,涉及境内债务465亿元、境外债务170亿元。

  为应对可能到期的债务,今年6月,佳兆业又发行了4笔中长期境外债券,融资197亿元人民币。发债所得,用以偿还去年境外重组时,向债权人发行的美元债券。

  由于新发行票据利息更高,虽然债券年限得以延长,短期债务压力降低,但新发债券的利息更高,因此,佳兆业的债务水平相应被追高。去年佳兆业境外美元可换股债券利息在5%-9%,今年6月新发行的4笔美元债券利息为7.25%-9.4%。

  截至2017年上半年,佳兆业的负债总额1666.59亿元,总借款约为1022 亿元,现金及银行存款为248亿元,总权益为249.6亿元。净负债率水平较2016年年末有所上升,从332%升至目前的349%。

  未来几年公司业绩好坏,直接关系到佳兆业对上述债务的偿还能力。今年中期业绩会上,郭英成也明确表示,往后每年公司的房地产业务将保持30%左右的增长。

  可是如今,合共接近30亿的生意,却与佳兆业的地产主业并无直接联系,郭英成到底在下一盘什么棋?

  先前中期业绩会上,郭英成透露,包括收购美加医学、南太地产在内,都是为佳兆业未来的城市更新板块服务。旧改是佳兆业未来业绩的重要支撑。目前在佳兆业共有1400多万平方米的城市更新土地资源。

  “而做城市更新项目,往往需被动地发展文体、商业等产业。”郭英成曾直言,由于城市更新所需,佳兆业是被动介入相关产业的,既然介入就要做好。

  在佳兆业业务多局限于广、深两个区域,且高负债导致自身扩张能力有限的情况下,借助旧改,连接造城所需的一切产业,这是郭英成下的一步秒棋。毕竟,业务多元化,收入自然也会多元化,抗风险能力也更强。

  从溢价50.39%的价格,押注明家联合不难看出,郭英成也在赌明家联合自身受资本市场追捧的互联网概念,为自己带来不错的投资回报。目前明家联合每股股价在9元左右,较佳兆业的4元高出一倍有余。

  郭英成所投资的这些多元化业务,能否如期带来回报还存在不确定性。2016年,佳兆业所收购的美加医学就处于持续亏损状态,一定程度上拖累了2017年上半年佳兆业的财务水平。

  旧改是潜力股,却也是沉淀资金的大头。中期业绩会上,郭英成透露,目前佳兆业的高负债主要是城市更新的投入。每个项目的一级开发周期是五年左右,这方面投入的资金不少。

  目前佳兆业的旧改本身需要持续投入,如今围绕旧改进行的多元化业务也开始投入。这意味着,目前,在美加医学、南太地产、明家联合盈利能力有限情况下,保证这些前期投入的重要粮仓,依旧是自身的房地产业务。

  数据显示,2017年上半年,佳兆业的销售额为224.6亿元,同比增62.5%。但公司股东净利润却同比降25%,至18.9亿元。

标签: 郭英成佳兆业

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