【地产K线】九龙仓拆出了风险“隔离带”

地产k线   2017-09-05 10:19:21

这是一场“吴氏”资本腾挪游戏。

九龙仓集团主席吴天海九龙仓集团主席吴天海

  文/乐居 李艳艳

  地产大鳄云集的中国内地,港企出身的九龙仓(00004. HK)十分低调。较为出名的一次资本运作,尚停留在5年前入股绿城成为二当家。这段罗曼史延续至今,一度被视为其驰援宋卫平的英雄之举。

  创建于1886年的九龙仓,其成长史堪比香港开埠。这家原属香港英资“怡和洋行”旗下的产业,历经一场商战后,最终归属于一代船王包玉刚麾下。也同样是那场商战,使李嘉诚轻松获得另一家英资洋行“和记黄埔”的控制权。

  相比内地,香港才是九龙仓玩转资本游戏的主场。

  无论是资产规模还是租金收入水平,九仓系都远超李嘉诚的长实地产(01113.HK),是名副其实的香港大地主。李嘉诚的长和系世纪大重组华丽落幕,如今,这家“百年房企”也分家在即。

  如何把九龙仓一分为二,会德丰(0020.HK)有个主意:再造一个上市公司。会德丰是九龙仓的母公司,尤其擅长“以小控大”。

  9月4日晚,会德丰与九龙仓发布联合公告称,九龙仓置业已向香港联交所提交上市申请表,以申请公司股份以介绍形式于联交所主板上市及买卖。

  建议分拆后,九龙仓不会保留任何九龙仓地产已发行股本权益。同时,九龙仓置业不再是九龙仓的附属公司,但仍是会德丰拥有62%权益的附属公司。

  简言之,若分拆成功,九龙仓、九龙仓置业将成为会德丰旗下两个独立且平行的上市公司。

 九龙仓置业得到一个2300亿资产包

  早在今年3月的年度业绩会上,九龙仓集团主席兼常务董事吴天海已提出,设想未来将物业以介绍形式分拆上市,在评估利弊之后将尽快提交董事会考虑。

  8月9日,九龙仓在港举行2017年中期业绩公布会,与业绩一起公布的,是外界议论已久的物业分拆上市方案。

  公告显示,九龙仓计划以介绍形式分拆其全资附属公司九龙仓置业独立上市。彼时,该建议已获联交所批准,但上市申请尚未提交联交所及尚未获批。

  “公司可能会‘一变二’,未来可能形成‘九龙仓A’+‘九龙仓B’这样的架构。”业绩会现场,吴天海似乎还未适应九龙仓置业的“新身份”,前后两次在说到新平台全称时出现卡壳和错误。但此时,拆分意图已明晰。

  从初次提出分拆,到方案获港交所同意,再到提交申请表,时隔近5月,九龙仓物业分拆计划终于取得突破性进展。

  最新公告透露,九龙仓置业将主要在香港从事策略性大型零售、写字楼及酒店物业的投资。事实上,九龙仓置业将会得到一个资产包,组合包括海港城、时代广场、荷里活广场、卡佛大厦、会德丰大厦及正改建为奢华酒店的The Murray等六项位于香港的投资物业。

  综合测算,这个资产包总值超过2300亿港元。此外,组合共有约1100万平方米的楼面面积,每年营业额近130亿港元。其中,海港城和时代广场估值约2195亿港元,无疑成为其中的核心资产。

  有一点值得注意。近年来,海港城的业绩表现极具张力。

  今年上半年,海港城收入增长4%至46.56亿港元,利润增长5%至41.62亿港元。此外,九龙仓置业还将持有一家上市子公司海港企业。其中,九龙仓集团拥有其72%权益。

  股东权益持平,如何分派?

  根据公告说法,建议分拆后,会德丰集团(九龙仓除外)将继续主要在香港从事地产发展,以及透过会德丰地产(新加坡)有限公司在新加坡从事地产投资及发展。余下九龙仓集团将主要在中国从事地产发展及投资、其它香港物业及于香港和中国从事非地产业务。

  此外,公告还透露,分拆将以分派方式进行。

  九龙仓董事会拟宣派一项特别中期股息,并以分派方式派付,即按于记录日期每持有一股九龙仓股份获发一股九龙仓置业股份的基准,向九龙仓合资格股东(包括会德丰)配发及发行九龙仓置业新股份。

  分派有个前提——九龙仓合资格股东(包括会德丰)间接应占的九龙仓置业权益不会被摊薄。因此,建议分拆毋须取得会德丰股东或九龙仓股东批准。

  分拆完成后,九龙仓合资格股东(包括会德丰)持有的九龙仓置业权益将与彼等于记录日期持有的九龙仓权益比例相同。九龙仓除外股东(如有)将可获得分派但不会收取任何九龙仓置业股份。

  分派须待上市委员会授出上市批准,而该批准并无在建议分拆完成前被撤回方可作实。倘此条件不获达成,则不会作出分派及建议分拆不会进行。

  九龙仓的分拆举动自去年起已初露端倪。

  2016年11月,九龙仓率先出售九龙仓电讯的全部股权,作价95亿港元。今年5月,则宣布停止向旗下有线宽频(1097)提供额外资金,并引入永升(亚洲)集团成为大股东,表示将全面撤出通讯、媒体及娱乐业务。

  作为一家拥有131年历史的百年老店,九龙仓目前持有的资产总值达4438亿港元。业内分析称,分拆或会吸引投资,有助于提升公司整体估值水平。外界则普遍认为,此举意在为九龙仓、会德丰的日后重组做铺垫。

  内地楼市调控下,市场预期正在下降。综合中报数据,今年上半年公司销售额下跌23%至153亿港元,收入减少19%至112亿港元。在内地,九龙仓的销售额下跌27%至119.08亿港元。截止至期末,九龙仓在内地的土地储备仅为340万平方米。

  估值折让,还是为子铺路?

  目前,九龙仓集团由会德丰控股62%,而会德丰则由设立在汇丰银行的家族信托控股48.91%,包玉刚的女婿吴光正和女儿吴包陪容另持有公司11.89%的股份。信托和吴氏夫妇合计持有会德丰超过60%的股份,处于绝对控股地位。

  不可避免的是,这场分拆大戏仍陷入“同业竞争”、“前景不明”的质疑。

  诸如,九龙仓在香港也有销售型物业,或与会德丰存在竞争。此外,九龙仓的分拆对象也有所偏倚,几乎是将当下在香港最成熟、最优质收租项目都注入到新平台,而内地商业组合则并未划入。

  事实上,重组后单独上市的九龙仓置业更像一个“隔离带”,将内地与香港的物业作出切割。此后,九龙仓的香港收租物业与内地资产将处于两家上市公司中,风险无疑将会大幅隔离。

  资本市场上,大部分上市的综合性企业估值都与它的真正价值存在一定折让。要消除或缩小折让,最佳方法就是把综合性企业分拆再上市。最新公告对拆分原因作出详细解释,大意也指向于此。

  有分析认为,分拆后的九龙仓置业会被市场重新估值,其中优质条件会帮其获得较低折让,释放最大价值。相比投行给分拆前九龙仓40%折让及2400亿港币左右的估值,分拆后,投行给出新的折让在20%左右,市值接近1900亿港币。

  综合测算,九龙仓新的总市值上升至2900亿,比之前的合理市值多了500亿港币,升值20%。

  父母之爱子,则为其计深远。这句话用在耄耋之年的吴光正身上再合适不过。2015年2月,吴光正宣布辞职,由儿子吴宗权担任会德丰主席,同时任命在九龙仓任职多年,没有任何亲属关系的吴天海为九龙仓主席,任期三年。

  虽然会德丰是九龙仓大股东,但不可忽视,九龙仓才是整个集团的核心业务。也正因此,吴光正的人事安排被外界视为扶持爱子上位的练兵之作。三年后,吴天海正值届满,那时候会是吴宗权的上场机会吗?

标签: 九龙仓

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