【地产K线】星耀五洲再引资 孙宏斌让出的远不止5%股权

地产k线   2017-09-04 08:44:37

中航信托接盘的5%股权,有着神奇的魔力。

  

  文/乐居 李洁

  “男儿有泪不轻弹,只是未到伤心处”。这句话,很适合形容现今的孙宏斌。

  三天前,在融创中国(1918.HK)中期业绩会上,孙宏斌谈到收购乐视一度哽咽,并沉默良久。他与贾跃亭,英雄惜英雄。

  在入股绿城中国、佳兆业铩羽之后,孙宏斌收购的技法日渐娴熟。只不过,乐视是个特例,它的债务复杂程度远超老孙的想象。

  他其实是个胆大心细的人。除了前不久把万达酒店让予富力地产之外,在收购星耀五洲项目上,老孙的资本整合能力正在徐徐展现。

  中航信托的醉翁之意

  拯救星耀五洲,似乎绕不开信托计划。当三家信托公司出局后,孙宏斌又将另一家信托请入局,而且是平价转让股权。

  8月30日,融创披露了关于收购天津星耀的股权及债权的详细交易资料,这则公告,让第三方中航信托浮出水面。

  天津星耀的唯一业务是星耀五洲项目,也是天津著名的“鬼城”。融创在5月12日,花费102.54亿收购天津星耀80%的股权和债权,昆明星耀持有余下的20%股权。

  最早天津星耀全部股权由昆明星耀持有,由于缺乏资金,2011年中信信托、华能信托和华融信托成立了天津星耀联合投资集合信托计划,通过提供债务融资方式投资于天津星耀。而昆明星耀委托中信信托持有天津星耀100%股权。

  6月29日,融创向中航信托出售天津星耀5%股权,代价为2.42亿元。天津星耀的持股比例变为天津融创、昆明星耀及中航信托持股75%、20%及5%。

天津星耀股权结构图天津星耀股权结构图  

  对于这个百亿级的标的物而言,回笼2.42亿资金是杯水车薪。融创的公告里说,这是一种流动资金补充的手段,有助于改善资金面。实际上,融创引信托机构入股,是为未来融资埋下伏笔。

  天津星耀以前的融资利息非常高,而融创此次吸引中航信托入股,并许诺一名董事会成员,可在融资方面获得低利息以及更宽泛的渠道。

  中航信托隶属于国企中国航空工业集团公司,对外投资有239家公司。2017年上半年,中航信托信托资产规模达5705亿元,同比增长47.26%;实现营业收入11.31亿元,同比增长15.39%;实现利润总额9.83亿元,同比增长30.70%。

  在融创入股前,天津星耀有两笔来自信托公司年期不同的借贷,原本金额为3.6亿元及51.22 亿元,年利率均超过20%。

  还有一笔是向村委会借款,来自天津星耀的注册地天津津南区八里台镇村委会,共计4.78亿元的长期借贷,年利率10%。

  其余的长期借贷来自江苏南通六建建设集团有限公司,它是天津星耀的主要建筑承建商,年利率约 10.88%。

  这几笔贷款,还款日期在2016年7月10日以及2020年6月29日到期。可以说,近两年已经进入到还款的集中期。

  收购完成后,融创中国在财政上向天津星耀提供支持,以便天津星耀在负债到期时偿还,此前欠付第三方投资者(即中信信托、华能信托及华融信托)的未偿还债务(约63.77亿元)已悉数由融创偿还。

  截至2017年3月31日,天津星耀项目总规划建筑面积约300万平米,其中已开发面积约 92.0 万平米,待开发用地面积约 207.6 万平方 米。已开发面积中,约 48% 是已完工物业,52% 处于建设阶段。天津星耀项目的物业产品类型包括高层、别墅、公寓、商业以及泊车位。

  由于建设资金不足,天津星耀项目自二零一四年十二月停工。

  5%股权背后的故事

  高中政治老师教导说,经济基础决定上层建筑。

  不要小看中航信托这5%持股比例,它不仅换来一个董事席位,还让天津星耀由融创的非全资附属公司变成联营公司。

  这种改变,到底意味着什么? 

  一般来说,联营公司是指投资者对被投资公司的经营决策和财务决策只具有参与决策的权利,而不具有控制权。当某一企业拥有另一企业20%或以上至50%表决权资本时,通常被认为投资者对被投资企业具有重大影响,则该被投资企业可视为投资者的联营企业。

  而融创持有天津星耀75%股权,在股权上属于绝对控股,却放弃控制权,将之作为联营公司处置。

  这直接影响到天津星耀的合并报表问题。在财务方面,非全资附属公司必须纳入融创的合并报表,而联营公司则不能纳入合并财务报表的合并范围。合并报表包括合并资产负债表、合并损益表、合并现金流量表或合并财务状况变动表等。

  天津星耀五洲的财务报表并不好看,截至2017年7月31日,其负债总额为208亿元,负债率167%,其中流动负债较其流动资产多106亿元,股东亏绌总额为人民币83.5亿元。

  截至2017年6月30日,融创的负债总额为3896亿元,负债率91.9%。融创中国执行董事汪孟德在业绩上表示,“2018年将净负债率降到90%以内,2019年降到70%以内”。如果合并报表,星耀五洲的财务数据会体现在融创中国的财务报表里。

  但孙宏斌牢牢地握住星耀五洲的控制权。“天津星耀的董事会将由五名董事组成,其中三名将由天津融创提名,一名将由中航信託提名及一名将由昆明星耀提名。天津融创提名的三位董事将分别担任天津星耀的董事长、总经理及法定代表。”

  在董事会里占据3席,说明在决策以及经营等方面,融创依旧保持对天津星耀五洲的控制权。

  既保持控制权,债务又不并表,还可以引入信托机构入股,为未来融资做伏笔,融创的算盘打的很精妙。

标签: 融创孙宏斌

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