【地产K线】恒大的“三低一高”

地产k线   2017-08-29 10:05:52

“你们去查查,目前行业前5的企业土储总和,都难与恒大匹敌。”

  “你们去查查,目前行业前5的企业土储总和,都难与恒大匹敌。”

  2.76亿平方米,着实是个惊人的土储数据。在2017年中国恒大集团(3333.HK)中期业绩会上,总裁夏海钧将此数据作为诱饵,向资本市场、投资者抛出。规模、债务、回A、股价成为业绩会上四个关键词,每一个词都与2.76亿平方米土地息息相关。

  2017年上半年,恒大销售2440.9亿元,同比升72.2%。在半年销售达2440.9亿元后,一向追求规模化的恒大,开始追求效益了。2017年亮眼的财物数据就是恒大追求效益的结果。能让恒大由规模化转向规模效益化的底气,来自于2.76亿平方米土地储备。

  恒大成立至今,一直追求规模化道路,这使得恒大从一家区域性公司发展成为龙头企业。今年恒大战略为什么会出现转变?因为2.76亿平方米,恒大成为中国土地储备最高的公司,已经覆盖了223个城市。

  2017年上半年,恒大的毛利同比上升171.7%至673亿元,毛利率同比升7.5%至35.8%。最为亮眼的是,期内股东应占利润为人民币188.3亿元,较2016年同期上升832.2%。这些财物数据的提升,一定程度上源于恒大早前的低价拿地策略。

  “过去恒大拿了大规模,且非常便宜的面粉。在现在市场化效益下,这些面粉将持续为恒大贡献不错的收益。去年到今年,恒大发生了非常大的变化。公司不再追求规模,而是将市场价值、利润作为首位。从2017年起,恒大将在适度发展规模当中,把效益当基础。”

  在效益当先的基础上,2017年恒大并未提高2017年全年的销售目标。“去年恒大对外承诺的是2017年年销售额达4500亿元。今年完成没有问题。但是不是追求更高目标,恒大没有设定。只是希望到年终的时候,公司销售单价、利润率、毛利率数据都能与上半年持平。”

  以往恒大很少明确对外设定降负债目标,但在超大规模土储基础上,恒大今年给自己设定了负债目标。

  80年代初期,恒大还只是一个项目公司,那时市场上群雄逐鹿,保利、富力、碧桂园、合生创展等企业已经销售过百亿。而恒大一直是一个追赶者的角色。规模扩张也确实是一个重要的打拼手段。

  由于资本金不足,以往恒大一直是“三高一低”。高负债、高杠杆、高周转,低成本。正如夏海钧所言,“因为没有钱,恒大不可能发展到如今的规模。前20年是房地产业的黄金时期,土地效益高于银行的利息。世邦魏理仕目前给恒大总土储的评估值是9000亿元。恒大的银行成本并没有这个高。”

  但随着竞争饱和、房地产由黄金时代进入稳定发展时期,恒大必须进行“三低一高”的战略转型,即低负债、低杠杆、低成本,高周转。只有降低负债、降低融资成本,成本控制更加合理。公司所有权益才会增加。

  在减少土地购买、增加销售量、提升利润规模等一系列措施后,恒大的财务情况开始回归正常水平。上半年还还清了1100亿元的永续债。

  基于上述考虑,到今年年末,恒大拟将资产负债率将下降到67%左右,2018年末下降到60%左右,2019年末下降到55%左右。

  “以后每年土地增长目标,可能是5%-10%的负增长。”按照恒大计划,未来将降低拿地速度,以销售自有土地为基础。把土地变现,以此增加盈利。据了解,目前恒大790个项目中,70%的项目集中在一、二线城市,接近30%的项目在三线城市。

  降低负债,保证效益同时,2.76亿平方米的土地,眼下正成为恒大回A的砝码。

  在前两轮募投700亿元之后,围绕回A,恒大又开始了第三轮融资,规模为500亿元。相比前两轮融资,新一轮融资发生了较大变化。其一,恒大的估值有所变化,较早前的1580亿元的价格要高。其二,作为评估依据的土地数据有变化。“报给A股的土地数据为截止今年9月30日的土地数据。一系列变化之后,投资者会更加看中恒大的发展潜力。”

  目前恒大的股价远远没有达到合适的状态,原因还是“现在2.76亿平方米的土地都到手了。”

  夏海钧为恒大抱不平。“投资市场按当下房企完成的利润算PE,目前行业大的房企PE大概在8-10倍左右。按上半年恒大完成的273亿元的利润计算,恒大的PE只有4-5倍左右。距离市场平均水平的8倍PE,还差很远,属于较低水平。未来,恒大向效益转变后,利润会有较大增长空间。”

  “恒大回A时,曾向资本市场承诺2017年的净利润目标是243亿,如今已经兑现。房地产行业的特点是,过去每年交楼金额跟销售金额持平,只要楼卖出去了,利润就锁定了。今年已经卖了2400亿元,明年、后年、大后年还将持续保持30-40%的增长,利润将持续增长。”

标签: 中国恒大地产

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