【地产K线】远洋李明:险资入股是好事

地产k线   2017-08-25 12:38:13

这些困境在李明眼里,大多没有变成阻碍,反而成为借势。改变能改变的,接受不能改变的,借势而为,趋利避害,精于纵横的李明深谙此道。

  在地产大佬中,远洋集团(3377.HK)董事局主席李明是为数不多的拥有“偶像包袱”的人。他有着一张明星脸,眼睛大而有神,肤色较白,加之待人亲和,言谈循循善诱,堪称业界“男神”。

  8月24日,在远洋集团2017中期业绩会上,众人见到李明后的第一反应:“黑了不少!”

  他最近一直坚持运动,经常跑步和打球,皮肤晒黑了。李明正通过“改变自己”,来为“拥有千亿未来”的远洋贴上更多“健康”的标签。

  没有任何礼节性寒暄,李明和远洋集团另外两名高管一起坐在台前,直奔记者所问。这场开门见山的中期业绩发布会,将地点选在香港金钟道香格里拉大酒店。上午11点整,媒体环节正式开始。

  这是他的主场。整个采访过程,李明一人承担了所有问题的作答。高管席位上,他的左手边是公司秘书钟启昌,右手边是总裁管理中心总经理、投资者关系总监朱晓星。媒体采访开始前,钟启昌进行业绩通报,全程使用粤语。

  几乎每一个提问,李明都会低头记录。将近20分钟的答访结束后,他放下手中的记事笔,和身边两名高管一同起身,再次面向台下微笑致意。一众记者簇拥上前继续盘问,他则探出身子,将两只手杵在长桌上,这场“非正式访谈”因此得以延续三四分钟。

  正如台风过境后的风和日丽,李明看上去心情同样不错。访谈结束后的交流中,面对记者抛出的复合增长率低迷质疑,他仰头哈哈大笑。这是整场记者会中他唯一一次的“小失态”。

  这是一场布置十分简洁的发布会。会场门口,仅伫立着一张写有“远洋集团”大字的竖版易拉宝,目测高度不及2米。百平见方的会场内,印着主题字眼的浅色背景板与播放业绩PPT的电视屏幕“并排”而立,备显空旷。主席台上,在灯光的映衬下,名牌中的黑色加粗“Mr.Li Ming”很是亮眼。

 2018年实现千亿目标

  在半小时前,投资者会议结束时,他被一群投资者围在中间,表情还透着严肃。如今,该是秀肌肉的时候了。

  今年上半年,远洋以304.66亿的协议销售总额,同比增长48%,创公司历史新高。李明在8月24日的中期业绩会上对外公布,完成600亿年度销售目标没有问题。

  不仅如此,远洋还于今年上半年入手36个项目,新增土储资源1,039万平,并首次进入石家庄、苏州、合肥、长沙等热点城市。截至年中,远洋已布局25城,总土地储备达到3,003万平。

  下半年开局以来,远洋攻城掠地势头不减。7月至今,远洋已深入北京接二连三参与拿地。

  “远洋什么时候达到一千亿?我告诉你,明年就可以了。”一向低调温和的李明面对记者保持着笑容,不慌不忙地吐露出这家规模房企的未来愿景。显然,他对今年的业绩表现非常满意,提及未来颇具信心。

  千亿时代从不缺少旗鼓相当的对手一路同行。“千亿是一个门槛,两千亿又是一个门槛,从销售资源来讲,远洋冲击千亿目标是足够的。”李明透露,远洋目前所拥有的2018年销售资源已达到1600亿,未来几个月还要补充土地资源。去年,远洋协议销售总额为504亿元。

  “要规模不是最终目的,最终还是要盈利,我们要在投资标准的前提下,看好未来两三年的市场,稳健加快发展。”一家企业的发展风格,总是与领导人的气质相吻合。

 不以过高价格买入土地

  李明最近有点忙。此前近一月时间,他先后出现在7月底北京的远洋品牌发布会,以及半月后的博鳌房地产论坛上。身为集团第一高管与行业资深意见领袖,李明跟随焕新后的远洋品牌理念,一道活跃在大众视野。

  话毕,他还不忘为千亿背后的“规模说”盖棺定论。但很明显,一向低调的远洋,已经不想继续“玩”低调了。

  规模与融资,是房企业绩会上无法回避的两个话题。规模代表一家企业的外在实力,与其造就的市场影响直接对等。规模之下,利润、土储等,皆囊括其中。

  就利润而言,外界关注到2017年上半年,远洋的毛利率为22%,低于去年全年25%的数字。李明对此解释称,22%这个数字的得出原因,在于远洋今年下半年结转的主要是2015年销售的项目。单就今年上半年,其毛利率已达到27%。 

  “2015年的市场比较严峻,项目也有不同。毛利率达到20%到30%之间,是合理的可持续的范围。”李明认为。至于拿地策略,他信奉“合理的地价”,“坚持宁可错过,也不以过高价格买入土地。”

  融资体现的是企业的造血能力,即,企业如何拿到钱,如何以更低成本拿到更多的钱。方式不限于增息或发债。如果把规模比作一家企业的肌肉,融资则是增肌的根本。债务结构调整,带来了远洋融资成本的不断优化。

  融资方面,截至2017年6月30日,远洋持有现金资源约人民币234亿元,净借贷比维持在62%,并拥有已获批尚未提用的额度约人民币1467亿元。此外,远洋一年期以内到期负债占比为14%,而五年期以上占比为27%,财务灵活性较高。

  究其原因,一方面,远洋所开发项目80%都是首置首改,或者从事持有性物业与养老服务,这些业务都是国家所支持的。其中,养老服务已在远洋内部试水近五年,并形成运营机制和盈利方向。

  远洋正在探索养老服务的各种模式。“拿到物业后大概六个月完成改造和装修,开业三年达到85%左右入住率,开业三年可以达到盈利平衡,三年以后可以实现盈利,基本这个模式是可以实现的。”

  半护理服务型的养老服务是远洋发展最快的一项业务,目前已经运营达到1000张床位,今年年底会在2500张床位以上。未来的三年当中,都将保持百分之百的速度,争取2020年达到20000张。“每张床的投资在50万左右,如果到20000张床,大概投资100亿。”

 险资入股是好事

  远洋一直被国际评级机构和国内评级机构视为投资级,且取得6亿的美元债额度批复。此外,远洋多年来一直和银行合作良好。报告显示,期内融资成本较2016年进一步下降31个基点至约5.07%。

  未来融资的长线环境如何,李明用“保持稳定、持续向好”作出概述。尽管已获得银行40%的派息豁免,远洋仍信守30%左右的原定承诺。“远洋的派息维持在30%以上,这是一个惯例,也是一个策略。”

  事实上,这个市场存在着大环境与小环境。当下,大环境表现尤不乐观——政策限制,融资趋紧,同行竞争激烈;小环境现状同样堪忧——股价一度低迷,股东影响公司治理,人才储备亟待完善。

  不过,这些困境在李明眼里,大多没有变成阻碍,反而成为借势。改变能改变的,接受不能改变的,借势而为,趋利避害,精于纵横的李明深谙此道。

  入股内房股的险资,一度成为夺取公司控制权的有力竞手。谈及两大股东安邦集团和中国人寿对公司治理的影响,李明并不担心。“远洋拥有保险背景的财务投资者是好事。经过上市十年的打造和维护,公司治理结构已经完备,股东变化对公司治理影响不大。”

  一位负责财务的远洋集团高管认为,人寿看中的是远洋的房地产投资平台,而安邦偏向于财务投资,两个险资的加入均带来了较好影响。

  而在人才结构方面,自去年开始的远洋管理层“更新换代”在李明的牵引下,已经完成。目前,大多数新的管理成员都是年轻、受过最优秀高等教育的、在基层做过项目经理、从业时间差不多十年的精英人才。目前,这支几十人的团队已经充斥到集团各中高管岗位上。

参与讨论 0 我要评论

加入城市买房砍价群,实时讨论购房热点话题!
暂无评论, 您可以发起评论

资讯排行

关注微信公众号

扫一扫 关注我们