【地产K线】狂甩百亿!这位香港地产商嗅到了什么?

地产k线   2017-08-16 08:46:15

莱蒙国际的地产项目,所剩无几了。

莱蒙国际创始人 黄俊康 莱蒙国际创始人 黄俊康

  文/乐居 陈业

  未跟上楼市节拍的莱蒙国际(3688.HK),正被迫变得“渺小”。

  继2016年2月,以44亿元的价格,将总面积126万平方米的7个项目出售后,8月15日,莱蒙再次公告宣布,将分布于深圳、杭州、南京、广州、常州、南昌6个城市、八个处于不同发展阶段的项目,出售给和昌地产。

  和昌地产成立于2007年10月11日,注册资本30亿元,法定代表人为耿红梅,由郑州中瑞实业集团持股42%,北京和昌置业持股37%,郑州长瑞企业管理咨询持股21%,旗下至少有28家公司。

  此次出售项目中,莱蒙国际将深圳项目中的部分商铺、停车位、俱乐部及四栋别墅撇除在收购协议之外。是因为交易对手不想为重资产买单,还是另有隐情,外界无从知晓。

  莱蒙国际此次出售八个项目的净可售、可租的总建筑面积为197万平方米。总代价为人民币133.25亿元。此次莱蒙国际卖的八个项目估值也更高,每平方米均价6751元,较去年2月卖出的7个项目平均单价3492元/平方米,高出一倍。

  是什么让莱蒙国际下决心再变卖一项规模达133亿元的资产?是如早前莱蒙国际所言,“直接出售资产方式足够简单、快捷及直接地取得合理的投资回报。该方式可作为其公司的营运模式”,还是负债压顶。

  2016年5月19日,融创与莱蒙国际签了一个框架协议,意在收购莱蒙国际7个项目,代价是33.9亿资金加上向莱蒙支付10亿元公司贷款,这7个项目中有一个河北燕郊项目,后来北京华夏顺泽横刀夺爱。据称,融创与莱蒙国际只交割第一批项目就不了了之。

  更早前2015年7月,莱蒙国际控股股东黄俊康出售27.62%的股份予云南城市建设投资集团有限公司,拱手让出第一大股东位置,此后黄俊康持股下降至25.13%,但其还拥有2.38亿股永久可换股证券,悉数行权后黄俊康总持股37.75%,云南城投的持股稀释至22.96%。

  现年62岁的黄俊康是出生于深圳的香港商人,其成长于内地,25岁时外派到香港的“中粮系”工作,后下海从商,以贸易起步,30岁时便参与创立天虹股份(002419.SZ)为第二大股东,后续投入地产行业创立莱蒙国际,并收购整合华润集团旗下深国投地产,最终于2011年在香港上市。

  最新一笔出售物业生意,莱蒙国际共录得税前收益净额约79.3亿港元。这对于一直高负债运转,且短期债务压力较大的莱蒙国际而言,会提供较大助益。

  但一个现实问题是,主营业务为地产开发的莱蒙国际,频繁出售主营资产后,剩余掌控在自己手中的物业正逐渐减少。

  去年末,莱蒙国际手中共有19个处于不同发展阶段的项目,总估计净可售、可租赁建筑面积为235万平方米。若以此为基数,撇除此次卖出的8个、净可售/可租的总建筑面积197万平方米的项目,莱蒙国际目前处于不同发展阶段的项目的净可售、可租赁建筑面积仅为38万平方米。这个体量相当之小。

  按去年莱蒙国际2万元/平方米的销售均价计算,38万平方米的体量,可售货值只有76个亿。

  目前莱蒙国际拥有的净可售/可租赁建筑面积更少。在最新交易公告中披露,在与和昌交易完成后,公司在中国、香港及澳洲悉尼等11个城市,仅拥有14个项目、合共估计净可售/可租赁建筑面积仅为17.1万平方米,这部分的市场货值在34个亿左右。即便全部售罄,也比2016年莱蒙国际45个亿的销售额少9个亿。

  另外,由于“招牌挂方式拿地并不适合本集团”,莱蒙国际这两年拿地速度明显放缓,拿地多通过收并购,且多通过一级市场拿地。去年莱蒙就收购了一个东莞的旧改项目及两个深圳的工业项目。3个项目的可建设占地面积合共为16.1万平方米。

  莱蒙国际提供的一组数据显示,截止2016年末,撇除上海莎玛世纪公园、深圳莱蒙都会、深圳布吉市场项目、深圳简上项目及香港元朗项目,公司的土地储备仅为89万平方米。

  除已经开工项目,莱蒙国际手中剩余项目多为旧改、工改项目,这部分项目短期内或难为其输血。这将打乱莱蒙国际的销售节奏。伴随莱蒙国际将已开工、可供销售物业的快速卖出、变现,在较长一段时间内,莱蒙国际的销售来源不确定性正在加大。

  事实上,将计划推售项目直接卖出变现,影响公司销售的情况,在2016年就已经有显现。2016年莱蒙国际的年销售额同比下降46.3%,为45.7亿港元。减少的一个主要原因就是将计划于2016年推售的可销售货源转让给了其他独立第三方及交割其各自项目公司贷款的形式出售。

  2017年莱蒙国际的可售资源为人民币55亿元,可销售总建筑面积为13万平方米。今年初,莱蒙国际在披露该数据时就曾表态,“会不时考虑通过项目合作或股本权益转让的模式实现资产快速变现。”

  如今,在变现之后,已决心逐步减少地产业务的盈利的莱蒙国际,正在寻求其他业务的发展。

  莱蒙国际在公开报告中多次强调,未来公司将向“地产+国际化的健康生活服务商”转型,健康领域业务将成为公司重要收入来源。

标签: 莱蒙国际转让

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