【地产K线】中航地产“变性”主刀者浮出

地产k线   2017-08-13 18:20:15

中航去地产化“变性”,而不是分拆物业上市。

2017中报解析系列②

  文/乐居 陈业

  49岁的石正林迎来人生事业的巅峰。

  8月8日,中航地产(sz000043)发布了一则人事任命的公告,石正林辞去总经理职务,担任董事长一职。原董事长肖临骏离任。

  这个时间点踩的很准,三天后,他的名字出现在中航地产法定代表人一栏,实际上,相关工商变更手续正在办理中。

  有媒体曾在2016年底披露,石正林牵涉一桩深圳消防系统腐败案。目前来看,这对其职业生涯未造成较大影响。

  走马上任后,他将主刀中航地产的“变性”手术,从一家地产开发商彻底转型为物业管理公司。石正林一直浸淫于物业管理行业,曾任中航物业管理有限公司总经理,2014年底当选中国物业管理协会副会长。

  为了响应国资委的“瘦身计划”,中航地产已经由重变轻。在2016年底,中航地产以20亿元的价格,将旗下的九个项目打包出售给保利地产。最新,中航地产旗下上海中航城也正在寻求买主。

  眼下,中航地产正在进行“变性”的第二步。将中航地产发展方向聚焦在物业资产管理业务上。

  城头变幻大王旗,中航的“地产”之名已逐渐淡去,物管的份额跃升首位。

  2017年中期财报显示,中航地产的物业管理业务实现营收12.61亿元,较上年同比增加27.64%,占公司营业收入的52.99%。而房地产开发业务共实现营业收入 106,026 万元,较上年同期减少 56,171 万元,下降 34.63%,占公司营业收入的 44.54%。

  在这次中航地产纳入财务报表范围41家公司里,除了少数几家地产公司外,均为物业、投资、管理、科技、干洗类公司。

  当万科、恒大和碧桂园年销售额破3000亿时,中国地产公司的阵营拉开了差距,中航地产逐渐被边缘化,连打包卖给保利地产那些项目被戏称不如一块地的价格。

  但,物业管理业务也已经成为一片红海,山头林立。目前,彩生活、中海物业、绿城服务、中奥到家等已上市。其中,彩生活、中海物业是在地产商孵化成熟之后分拆上市的,目前碧桂园物业正IPO排队中。

  这些物业公司的扩张逻辑基本上是依靠自有庞大物业基础,外加收并购。但中航地产的逻辑不同,是卖掉地产项目为物业管理业务“保壳”。

  截至2016年底,中航物业共管理全国391个商业类、住宅类项目,管理面积为4568万平方米,它多为自身物业,包括为已经卖给保利的相关项目、为控股股东中国航空技术深圳有限公司旗下天虹股份提供物业服务等。而万科曾表态,拟将2017年物业管理面积扩张至的5亿平米。

  物管行业的竞争异常激烈,转型物业管理后,中航地产要想更好的生存下去,就要保证中航物业在行业内保持一定的盈利能力。即便拥有物管经验,石正林肩上的担子也并不轻。

  有数据显示,截至2016年年底,中国已有超过10万家物管公司,服务规模达165亿平方米,年总营收过3600亿元。

  蛋糕很大,分散,这是中国物业管理行业现阶段的特征,适合群雄逐鹿。花样年旗下彩生活、雅居乐旗下雅生活均推出各种电商平台,以物业增值服务为入口,抢滩物业营收。雅居乐旗下雅生活甚至喊出了,未来5年实现100亿元营收的口号。

  虽然2017年上半年中航地产的物业管理业务收入与利润,分别同比增长17%、45%,新签年度合同额超过3.8亿——新纪录,但和竞争对手的差距甚远。而且,中航地产在上半年全公司整体亏损1.4亿元。

  下一步,中航地产的物管战略是什么?这个答案需要主刀者石正林来正面回答。

来源:各公司2016年报。来源:各公司2016年报

标签: 中航地产

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